En el segundo semestre de 2014 se comercializaron 399 unidades nuevas en altura en las tres principales ciudades de la Décima Región. El mercado de las casas, en tanto, subió 31% al venderse 709 viviendas entre julio y diciembre.
El interés por viviendas en altura ha crecido de forma sostenida en las principales ciudades de la Región de Los Lagos. Si entre julio y diciembre de 2011 se vendieron 185 departamentos nuevos entre Puerto Varas, Puerto Montt y Osorno, tres años después la cifra llegó a 399 unidades, lo que representa un aumento de 116%, según un análisis realizado por la consultora Tinsa. Las casas siguieron la misma tendencia al alza, pero de forma más moderada, con un 31%, al pasar de 541 transacciones a 709.
Para Lisset Fuentes, analista inmobiliaria de la firma, estos números están en sintonía con el buen comportamiento económico de la zona, que según el índice de actividad económica regional del INE creció 5,7% en 2014, siendo la tercera región con mejores resultados.
Ronald Scheel, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción de Osorno, destaca que el mercado inmobiliario en dicha ciudad está siendo impulsado por la actividad agrícola (leche y carne), mientras que Ignacio Loeser, gerente general de Inmobiliaria Altas Cumbres, con presencia en Puerto Varas y Puerto Montt, atribuye el dinamismo en dichas ciudades a la industria del salmón, la ganadería y el turismo: “Son actividades formadas y relevantes que atraen a profesionales jóvenes”, dice. Sin embargo, advierte que el alto nivel de demanda no es proyectable en el tiempo. “Estamos hablando de mercados poco profundos y hay que tener cuidado”.
Puerto Varas: la nueva alternativa de inversión
Puerto Varas es el destino con las alzas más fuertes en la demanda habitacional y las ventas de departamentos se cuadriplicaron en tres años, al pasar de 27 transacciones la segunda mitad de 2011 a 120 en 2014. Rino Caiozzi, presidente de la CChC de Puerto Montt, destaca que además de quienes compran para vivir, la ciudad atrae a otros dos perfiles: quienes buscan una segunda vivienda y el inversionista. “El inversionista, que apareció hace dos años con fuerza, viene de todos lados, como Santiago, Antofagasta e Iquique”, dice.
PatagonLand, por ejemplo, comenzó la venta en marzo de un edificio y ya tienen el 35% vendido, y de sus compradores, el 70% son inversionistas. “Es una buena opción porque se puede comprar como segunda vivienda y a la vez arrendar”, dice Felipe Larach, gerente de desarrollo en altura.
Las casas son las grandes damnificadas con este escenario. “La demanda de casas está desacelerándose porque se ha trasladado a los departamentos, que se ubican más en el centro”, dice Guillermo Pérez, gerente general de GPR.
Según Tinsa, a fines de 2014 se vendieron 82 casas y 120 departamentos. Para Pérez, el escenario se prevé complicado si no hay cambios normativos: “No está quedando suelo para la vivienda en extensión”.
Osorno: escasez de suelo favorece a los edificios
“Si bien Osorno no crece a un ritmo fuerte, sí tiene un desarrollo consistente y permanente en el tiempo, que lo hace un mercado siempre sólido”, destaca Ronald Scheel, presidente de la CChC Osorno. Según Tinsa, las ventas subieron 58% en la ciudad, al pasar de 201 viviendas a fines de 2011, a 318 en 2014.
Sin embargo, los departamentos tuvieron un crecimiento mayor, con un alza 153%. Para Rodrigo López, socio de Cinel, este dinamismo se explica por la renovación de la población: “Ha llegado un número importante de técnicos y profesionales jóvenes, bien pagados, donde la pareja es profesional y entre ambos alcanzan los requisitos para comprarse un departamento que tiende a ajustarse a su estilo de vida”.
Según los datos de Tinsa, los departamentos pasaron de tener una participación minoritaria en las ventas -solo 68 transacciones entre julio y diciembre de 2011 contra las 133 de casas en ese mismo período- a sobrepasar a las viviendas unifamiliares. En el último semestre del año pasado, se vendieron 172 departamentos y 146 casas.
Para Daniel Suazo, gerente de la zona sur de Civilia Inmobiliaria, la creciente demanda por departamentos es un fenómeno natural: “El suelo comienza a ser más escaso y su valor aumenta fuerte. Por ello se opta por construir en altura, ya que se puede acceder a precios más atractivos de venta”.
Si bien Ronald Scheel reconoce que los departamentos aún tienen un espacio significativo para crecer, el presidente de la CChC de Osorno cree que las casas debieran mantener un espacio protagónico en la ciudad. “Modelos alternativos como las casas townhouses pueden funcionar, pues se aprovecha muy bien la aislación térmica y la vinculación con el espacio exterior”, dice.
Pto. Montt: stock se concentra entre 1.000 y 1.600 UF
Con 1.484 viviendas en oferta hacia fines del año pasado, Puerto Montt maneja un stock tres veces más amplio que Puerto Varas y un 67% mayor que el de Osorno. “Puerto Montt tiene varios barrios y su ventaja es que hay varios mercados que abordar”, destaca Ignacio Loeser, de Alta Cumbres.
Entre julio y diciembre se vendieron 588 viviendas nuevas (107 departamentos y 481 casas), casi el triple que en la ciudad vecina y 85% superior que en Osorno. “Desde 2011 la industria salmonera ha comenzado una recuperación de sus índices de producción. Esto provoca el traslado de personas en busca de mejores condiciones laborales, lo que conlleva un aumento en la demanda por viviendas”, explica Hugo Rivera, gerente inmobiliario Zona Sur de Aconcagua.
Sin embargo, en términos porcentuales, las ventas en Puerto Montt han crecido de forma mucho más moderada que en las otras dos ciudades, debido, en parte, a que el mercado está también más consolidado. Las casas presentan un alza es de 30% en los últimos tres años, mientras que los departamentos lo hacen en un 19%. Guillermo Pérez, gerente general de GPR, atribuye además este menor dinamismo a la competencia: “La oferta inmobiliaria se ha diversificado en la región. Hasta hace un par de años todo estaba muy enfocado hacia Puerto Montt, pero ahora se abrió a Osorno y Puerto Varas”.
A juicio de Rivera, las casas mantendrán aún la preferencia por sobre los edificios. “Puerto Montt no cuenta con las condiciones urbanísticas típicas que gatillan un explosivo aumento de la venta de departamentos por sobre las casas que se debe, por ejemplo, al colapso vial, tiempos de traslado excesivos o escasez de suelo urbano. En el corto plazo, vemos que se registrarán ventas de casas por sobre las de departamentos”.
Rino Caiozzi, de la CChC, agrega que el 80% de las viviendas que se venden en la ciudad se mueven entre las 1.000 y 1.600 UF, lo que también incide en la preferencia por las casas debido a factores más bien prácticos. “La gente puede elegir su propia calefacción y tiene espacio para almacenar combustible. También hay más espacio para secar la ropa, porque a los departamentos que podrían optar son muy pequeños”, explica.
Eso sí, según el informe de Tinsa, la oferta en Puerto Montt ha tendido a contraerse, especialmente durante 2013 y 2014. “En 2011 hubo un exceso por los proyectos que quedaron a raíz de la crisis salmonera. Luego se produjo un aumento en la demanda, que no tuvo efecto inmediato en la incorporación de viviendas nuevas. Esto se tradujo en una disminución en la oferta total, manteniendo hoy un nivel sano para el mercado”, indica Rivera.
Fuente: El Mercurio
