Por Esc. Federico Peñasco, del estudio POSADAS, POSADAS & VECINO
Nos referimos a la posibilidad de construir un edificio en régimen de propiedad horizontal (ley 10.751), con asiento en otra unidad de propiedad horizontal (terreno) existente de acuerdo a la Ley de Urbanizaciones de Propiedad Horizontal (ley 17.292 de 25 de enero de 2001), conocida coloquialmente como Ley de “Clubes de Campo” o “Barrios Privados” o de “Urbanizaciones de Propiedad Horizontal”.
La Ley definió la urbanización de propiedad horizontal como “todo conjunto inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes objeto de propiedad individual complementados por una infraestructura de bienes inmuebles y servicios comunes, objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios de los bienes individuales”. Asimismo, creó un nuevo tipo de unidad: la “unidad lote” o “unidad terreno”, de manera tal que el terreno asiento de la urbanización tendrá partes comunes (servicios, calles que dan acceso a los lotes, e infraestructura) y otras partes serán unidades privadas (con o sin construcciones), aunque inseparablemente ligados entre sí, a efectos de hacer jurídicamente viable la urbanización.
Ello implicó una diferencia sustancial con las unidades “tradicionales” de propiedad horizontal (ley 10.751), las cuales requieren, más tarde o más temprano, de construcciones (existentes o proyectadas) para que la unidad pueda existir jurídicamente, siendo en todos los casos, el terreno asiento de la misma, un bien común de la copropiedad.
La Ley de Urbanizaciones (ley 17.292) previó asimismo la posibilidad de que existan, dentro de la urbanización, “macrounidades”, esto es unidades de propiedad privada de gran tamaño, destinadas a subdividirse en etapas futuras en unidades análogas.
La aprobación de la ley 17.292 no fue casual, sino que reguló una situación de hecho preexistente, al prever la adecuación al nuevo régimen de las urbanizaciones en desarrollo o ya concluidas. Si bien no es imposible la existencia y funcionamiento de urbanizaciones únicamente bajo la ley madre de propiedad horizontal, la Ley 17.292 ofrece indudables ventajas para la estructuración de este tipo de proyectos.
Llegados a este punto, corresponde entonces preguntarnos ¿Es posible la construcción de un edificio en régimen de propiedad horizontal, con asiento en una unidad terreno de la Ley 17.292?
El artículo 49 de la Ley establece que “Las unidades no serán a su vez divisibles en unidades menores, ni sobreelevadas, ni en subsuelo”.
No hay acuerdo en torno a la respuesta que corresponde dar a la pregunta formulada, si bien sí hay consenso en cuanto al fundamento de la norma: mantener un balance entre la cantidad de lotes proyectados con los servicios destinados a la copropiedad.
Algunos autores son concluyentes al sostener que la norma prohíbe la construcción de un edificio con las características aludidas; mientras que otros opinan que el punto no se previó específicamente en la Ley, no encontrándose por tanto expresamente prohibido. Estos últimos argumentan que es posible siempre que el edificio esté previsto en el proyecto original, en cuyo caso no habría ni subdivisión ni sobreelevación, a la vez que se respetarían los derechos de los adquirentes, quienes ya conocerían dicha posibilidad de antemano. Cabe destacar que, a la fecha, no se conocen proyectos aprobados con tal previsión desde un inicio.
En cambio, si se ha planteado la inquietud de construir un edificio en propiedad horizontal (de mediana altura) en una macrounidad que forma parte de una urbanización y que no previó originalmente dicha circunstancia en el permiso de construcción. En dicho caso, además de las dudas que puedan plantearse en relación a la prohibición antes referida, podrían verse afectados los derechos de los titulares. En la práctica, la obtención del consentimiento de dichos adquirentes, suele ser sumamente engorroso. Si bien es usual que el desarrollador efectúe ciertas reservas en los contratos de venta y en el Reglamento de Copropiedad en relación al futuro desarrollo del emprendimiento, no es menos cierto que el alcance de dichas reservas, puede resultar, al menos, discutible.
A más de 15 años de vigencia de la Ley 17.292, en atención a la normativa aprobada en los últimos años en materia de incentivo a las inversiones -muchas de ellas en el ramo de la construcción-, al crecimiento que ha tenido la industria turística en el Uruguay y a los propios requerimientos del mercado inmobiliario en nuestro país, consideramos que es un momento propicio para introducir modificaciones a esta Ley, e incorporar en forma expresa e inequívoca, la autorización para que puedan convivir los regímenes de las leyes 10.751 y 17.292, haciendo así posible la construcción de un edificio en régimen de propiedad horizontal en una unidad terreno regida por la Ley 17.292.-
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
