Entre casas de familia, talleres, fábricas y depósitos -algunos abandonados-, clubes de barrios, supermercados, calles empedradas y avenidas con bulevares gobernados por imponentes palmeras, se encuentra un nuevo polo de desarrollo urbano: el Distrito de Gestión Especial Tigre Sur.
Su creación -formalizada a partir de la ordenanza municipal 3467/14 aprobada en diciembre de 2014 por el decreto 2156/14- comprende 40 manzanas ubicadas en el polígono conformado por las calles Almirante Brown, vías del ferrocarril Mitre, Marabotto, avenida Italia, calle Brandsen, vías del Tren de la Costa hasta nuevamente la calle Almirante Brown de esa localidad.
La iniciativa pretende lograr la renovación del patrimonio urbano (con preservación histórica de las propiedades que superen los 50 años de antigüedad), atraer inversiones inmobiliarias y estimular la vida comercial y artística en esta zona mediante exenciones impositivas e inversiones en el espacio público.
Se apunta a promover nuevas iniciativas público-privadas relacionadas con el arte, la ciencia, la tecnología y la innovación. Para ello se implementan herramientas de estímulo, como ser premios en ampliación de FOT y FOS para desarrolladores y la exención de tasas de construcción, de servicios municipales, de habilitación y de verificación de comercios e industrias por 10 años.
Con miras a cambiar el perfil urbanístico y la movilidad, se alentará la creación de pasajes que atraviesen manzanas para comunicar calles y áreas públicas centrales en el interior de los emprendimientos. También se priorizará el uso peatonal y el transporte en bicicleta para mejorar la calidad de vida y captar la radicación del público joven, en línea con el paradigma de construir “ciudades para la gente”, que tiene por referente al arquitecto danés Jean Gehl, según explicaron desde el Municipio.
“Hicimos talleres con el estudio Gehl donde nos brindaron recomendaciones tendientes a generar un espacio que prioricen la escala humana, al peatón y a la bicicleta sobre el automóvil. Estas recomendaciones -que ellos denominan de acupuntura urbana- las vamos a ir desarrollando a través del año no solo referido a Tigre Sur sino a todo el casco urbano”, contó el intendente de Tigre, Julio Zamora.
Pioneros
En este marco, el 3 de marzo se hizo la primera inauguración del área: la residencia permanente de la Fundación Urra para alojar artistas de la Argentina y del resto del mundo. La iniciativa funciona en una casona reciclada, ubicada en Ruperto Mazza 165, que pertenece al grupo Nuevo Urbanismo, el cual se la cedió en comodato a esa entidad con la condición de que ofrezca también talleres de arte para gente de bajos recursos.
Los artistas tendrán allí estadía y áreas para el trabajo individual y el intercambio colectivo durante períodos de uno a tres meses. En principio se focalizan en la promoción de las artes visuales pero a futuro se ampliarán a otras disciplinas culturales, según explicó Melina Berkenwald, directora de la fundación.
Durante la apertura, Zamora destacó: “Este primer paso que se da en el desarrollo de este distrito de gestión especial es muy importante para nuestra comunidad. Hasta hace muy poco este lugar era muy olvidado, todavía podemos ver muchos lugares de esta zona que parecen detenidos en el tiempo. Con este puntapié vamos a comenzar a darle vida a todo este distrito mediante la inversión privada -que obviamente es fundamental a la hora del desarrollo urbano- pero también con el Estado asociado trabajando en función de crear una mejor calidad de vida en este sector en el que van a convivir distintas características sociales y sectores de clase muy pobre que viven cerca”.
Nuevo Urbanismo -que es una de las principales promotoras del distrito- ya adquirió 30.000 m2 de tierras dentro del área (unos 19 lotes aproximadamente) por u$s 10 millones en total para lanzar diversas propuestas que -estiman- implicarán entre u$s 150 y 200 millones de inversión durante los próximos 10 años.
“Queremos promover las bondades que tiene este distrito. Vemos una gran oportunidad aquí por ser un lugar tan cercano al agua, tan céntrico de Tigre y tan urbano. Era un lugar que ya existía pero abandonado y con esta visión de transformarlo en un distrito especial pensamos que puede funcionar siendo la calle y el espacio público el centro de todo. Creemos que lo podemos hacer trabajando juntos el sector privado y el público”, afirmó Gonzalo Noguer, director de ese grupo inversor que se autodefine como “place makers, co creadores de lugares”.
Según explicaron, sus próximas inauguraciones incluirán un importante espacio multicultural “del estilo del Konex” que abriría sus puertas en abril, ubicado en un lote lindero a la casona artística. A su vez, avanzan en acuerdos para construir un centro de ciencias en un terreno ubicado a unos metros de Urra que Nuevo Urbanismo cedería para que funcione allí la Fundación de Historia Natural Félix de Azara. Calculan que estaría finalizado dentro de dos años.
La estrategia del grupo es crear espacios que atraigan público al área para que la conozcan y sembrar así demanda para los futuros desarrollos inmobiliarios y comerciales. Noguer explicó: “Estamos en una primera etapa que llamamos de activaciones, en la que hacemos cosas para que la gente venga y se quiera quedar en la zona. Vimos que se generaba una gran oportunidad y pensamos que teníamos que poblarla, de la misma manera que hay tiendas ancla en un shopping center. Entonces en este modelo de ciudad que queremos que sea abierta, inclusiva, que privilegie el arte y la tecnología, nos preguntamos qué tiendas ancla necesitábamos y fuimos a buscar a los mejores, como Urra”.
“Esto es un puntapié de una serie de otros colonos que van a estar llegando con propuestas innovadoras que tendrán que ver con la filosofía del lugar. Creemos que eso va a alentar a que venga cada vez más gente, viva una experiencia y quiera ser parte permanente de ella, trabajar o vivir en el lugar. Después, el desarrollo del proceso inmobiliario es virtuoso porque creas una demanda que quiere ser parte de un colectivo, de una comunidad, que es lo más rico”, acotó Juan Martín Lutteral, otro de los socios de la desarrolladora.
Noguer agregó: “La estrategia es la de co-crear lugares de calidad para mejorar la calidad de vida de la gente. Si esto ocurre -como ya sucedió en otras ciudades del mundo- seguramente se vea reflejado en una revalorización de los valores del suelo y de las propiedades. El mercado es el mejor árbitro de este proceso. Desde Nuevo Urbanismo nos enfocamos en la revitalización del suelo, primero con un proceso de landbanking y -una vez adquirido el potencial de tierra- comenzamos a trabajar en el plan. Si bien nunca abandonamos la tarea de búsqueda de tierras, en este momento nos enfocamos en ser proveedores de suelo para contribuir a que sea habitable, no en términos actuales y locales sino en referencia al futuro y a un ámbito más global de repercusión”.
Puesta en valor
En tanto, según cómo evolucionen la aceptación de la zona y la economía general, hacia fin de este año o principios del próximo este grupo de inversores estima anunciar un emprendimiento de usos mixtos. Si bien aún no quieren dar precisiones, se trataría de un complejo de viviendas para jóvenes con un importante zócalo comercial enfocado en el esparcimiento y la gastronomía abierto a la comunidad. “En lugar de hacer un pulmón de manzana común, se haría una plaza abierta donde haya bares y entonces los departamentos se podrían construir un poco más chicos. Tampoco haría falta que sean edificios con cocheras porque la gente se movería en bici. Así se puede abaratar a los jóvenes el acceso a su primera vivienda, que es un gran problema en la Argentina”, definió Noguer.
Respecto a la revalorización de las tierras a futuro y su rentabilidad, el director del grupo evadió dar números pero aclaró: “Obviamente que estamos porque creemos que esto subirá de precio, se va a desarrollar y queremos ganar dinero. Pero no buscamos solamente el beneficio económico sino también el de la sociedad. Queremos que todo esto derrame, que si este modelo es exitoso acá -y claramente para ello tiene que ser económicamente rentable- se pueda replicar en cualquier lado. Nos encantaría que suceda como con Wynwood -en Miami- que se instaló una universidad de diseño y se transformó en un distrito súper cool”.
Noguer, también director de Prodigy Network (empresa fundada por Rodrigo Niño para hacer crowdfunding inmobiliario en los Estados Unidos), citó la experiencia del Bogotá Art District en el entorno del barrio San Felipe de la capital colombiana: “Fue algo parecido. Empezaron a comprar casas que estaban en feo estado en Bogotá y se las daban a artistas, a quienes les cobraban con parte del arte. Lo que fueron logrando es que en tres años se instalaran allí 16 galerías. La idea acá es replicar eso”.
Integrar, el desafío
Una cuestión relevante a considerar para el éxito del proyecto es la integración de la diversidad de vecinos que residirán en el entorno. Como ejemplo de los contrastes que se dan, el distrito compartirá barrio con los nuevos moradores del megacomplejo premium Venice Ciudad Navegable, de la desarrolladora TGLT -cuyos primeros ocupantes llegarán a principios de 2017- así como con los habitantes de la denominada Villa El Garrote, a pocas cuadras de allí. La complejidad social, económica y cultural será un desafío a resolver.
Especializado en la protección del medio ambiente y el cuidado del agua, Lutteral conoce de primera mano la zona dado que a su vez participa en el desarrollo de Venice. “Lo más interesante que tiene la ordenanza son los capítulos vinculados a la Arquitectura Social donde se busca articular toda esta realidad en vez de negarla, ponerla en valor así como darnos cuenta que es responsabilidad de todos. A esos contrastes los vemos como una oportunidad. La ordenanza alienta programas específicos para resolver los problemas habitacionales de los que no tienen solucionado el tema y de crear oportunidades laborales. Dentro del distrito funciona un laboratorio de innovación social donde se están incubando proyectos de alto impacto social y se van a recuperar los espacios públicos que son los lugares por excelencia donde nos podemos encontrar todos como iguales”.
Las actuales aguas del canal San Fernando alfombradas por camalotes y basura flotando con olores desagradables que se perciben al caminar por los alrededores es otra de las cuestiones a resolver. Respecto a los temas pendientes a abordar, el subsecretario de Urbanismo de Tigre, Rodolfo Díaz Molina, enumeró: “El problema ambiental del canal, la falta de actividades que convoquen gente, la inexistencia de espacios públicos de calidad y la fragmentación social aún no resuelta… Será muy importante lograr que los vecinos se apropien de la idea, permanezcan en el lugar y permitan mantener el carácter identitario”.
Entre las intervenciones que el Municipio se compromete a realizar está incluida la obra de este canal -como zona compartida con San Fernando- que involucra el rediseño de la plaza, pavimentos, arbolado y equipamiento urbano. También “se consolidará Carupá como estación de transferencia implicando nuevas áreas de estacionamiento y está en evaluación el mantener o no el doble sentido de circulación de las avenidas Italia y Cazón así como modificaciones al Tren de la Costa (el Gobierno nacional está avanzando) que podrían determinar un nuevo cruce del canal”, citó el funcionario.
En cuanto a las perspectivas de crecimiento de inversiones privadas, Días Molina afirmó que “hay varias consultas desde el sector, con un caso muy avanzado de un proyecto que incluye comercios afines, oficinas y viviendas. Otros están en etapa de elaboración en la zona de calle Italia, España y Cazón. Las expectativas son buenas porque la zona tiene una localización excelente, un tejido urbano potencial que no tiene el resto de Tigre Centro y una interesante movilidad, hoy desaprovechada. La pretensión es lograr una segunda puerta de acceso al turismo y la revalorización de un sector con unos valores históricos inaceptablemente olvidados. Si esto viene de la mano de la cultura y la innovación tecnológica y se logra sumar otros distritos complementarios en las demás localidades, se ayudará al aumento de la oferta potenciando la sustentabilidad de Tigre, ya que tenderá a equilibrar el territorio“.
