Los inmuebles de menor metraje, así como la propuesta de lujo que fusiona el concepto de departamento con el de casa, han ampliado la oferta inmobiliaria de este sector de Lo Barnechea. La mayor variedad de alternativas se concentra en la zona central, que agrupa 18 desarrollos en altura y cinco condominios de casas. María de los Ángeles Pattillo
En los últimos dos años, La Dehesa pasó de tener 47 proyectos inmobiliarios en oferta a 61. De ellos, 35 son de departamentos, detalla el informe solicitado por “El Mercurio” a Colliers International sobre esta zona de Lo Barnechea. “El principal cambio que hemos visto es el creciente y muy rápido desarrollo en altura, en una comuna donde hace cinco años prácticamente no existían edificios. Hoy, sin embargo, han pasado a tener un protagonismo importante”, destaca Germán Bartel, gerente comercial de Enaco, empresa con más de 20 años en el sector.
Para Marcos Retamal, gerente general de Moller y Pérez Cotapos (MPC), la zona se ha tornado más atractiva para el desarrollo inmobiliario por las mejoras en su conectividad, como el acceso a Costanera Norte. “Además, la escasez de terrenos en otras áreas más centrales ha favorecido el desplazamiento de personas hacia La Dehesa”, agrega el ejecutivo.
La mayor concentración de edificios nuevos está en La Dehesa Central (18), que duplica a la oferta de Huinganal (nueve) y Camino Los Trapenses (ocho), y saca amplia ventaja a Valle La Dehesa (uno). Felipe Parra, subgerente de estudios de Colliers, asegura que esta importante diferencia se explica principalmente por un tema normativo: “La mayor participación está en La Dehesa Central porque se permite más altura y una mayor presencia de equipamiento comercial”.
Según Mientorno.cl, plataforma desarrollada por Mapcity.com en alianza con ZoomInmobiliario, ese sector agrupa 66 puntos de interés, entre los que destacan 39 cajeros automáticos y ocho farmacias, por ejemplo. Le sigue Camino los Trapenses, con 23 puntos, mientras que en Huinganal solo hay siete y Valle La Dehesa se queda con seis. (Ver infografía).
En todo caso, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, no cree que esta falta de cobertura comercial inmediata sea perjudicial. “No es una comuna de peatones; por lo tanto, la persona no se preocupa de tener servicios a una escala caminable. Considera que está bien abastecida si tiene acceso a ellos a cinco o 10 minutos en auto”, dice.
Alto valor del suelo impulsa mercado en altura
Además de la mayor altura y la presencia de equipamiento, el plano regulador fomenta el desarrollo de viviendas bajo los 140 m {+2} solo en el subcentro. Actualmente, la superficie promedio de los departamentos en oferta en La Dehesa Central es de 127 m {+2} , mientras que en Valle La Dehesa llega a 211 m {+2} . Ahora bien, en términos de UF/m {+2} , ambos sectores son los que contemplan el precio más alto de toda la comuna: 87 UF.
“Cuando las ubicaciones se van consolidando, se hace más caro el suelo, y eso hace que la incidencia del terreno sobre un proyecto de casas sea muy alto, por lo que uno migra a la posibilidad de hacer departamentos”, señala Rodolfo Bambach, gerente comercial de Fernández Wood Vizcaya. La firma lleva 10 años en La Dehesa, y ahora acaba de entrar con un proyecto en altura.
En Valle La Dehesa y Camino Los Trapenses han comenzado a aparecer edificios de baja altura y con viviendas muy amplias, donde se fusiona el concepto de departamento con el de casa. “Son como una casa que se verticaliza, tipo dúplex, pero con fachada continua a lo largo de un cerro o de una quebrada. Para adecuar el producto a la topografía del sector se han inventado estas variaciones”, explica Bartel.
Según los datos de Colliers, el precio promedio de los departamentos en ambos barrios bordea las 18 mil UF y la superficie se mueve entre 211 y 208 m {+2} . En La Dehesa Central la cifra llega a 11.010 UF, con un tamaño promedio menor a los 130 m {+2} . En todo caso, Retamal aclara que la calidad de la construcción y las terminaciones es similar en toda La Dehesa, y que las diferencias de precios se deben más que nada al metraje.
Precios debieran estabilizarse
A pesar de que no hay presencia de inversionistas, el mercado ha reaccionado parecido al de otras comunas de la capital, dice Domínguez. “La exención del IVA también les importa, ya que les golpea en cerca del 5% del precio, por lo que se vio un mayor dinamismo el año pasado”, señala.
Por lo mismo, el director ejecutivo de la ADI cree que habrá un menor nivel de ventas en 2016: “Van a concretarse muchas de las promesas que ya se firmaron”.
Por su parte, Parra cree que la demanda tenderá a mantenerse durante este año, y respecto a los valores estima que debieran tender a estabilizarse en 2016, mismo diagnóstico que tiene Bartel: “No van a bajar, pero tampoco debieran subir, porque en ninguna industria los precios son inelásticos; siempre hay un nivel de saturación, y en Lo Barnechea estamos llegando”. En los últimos dos años, el precio promedio en La Dehesa subió un 25% en el nicho de los departamentos y un 27% considerando todo el mercado en oferta, al pasar de 15.985 a 20.271 UF.
Por lo pronto, las cuatro zonas tienen suelo disponible para seguir creciendo, aunque hay coincidencia entre distintos expertos de que La Dehesa Central debiera apostar más hacia la reconversión, dado que es la zona más saturada.
A juicio de Bambach, a diferencia de los otros sectores, en este subcentro es difícil que se mantenga el desarrollo de casas: “Dada la valoración del suelo, la tendencia será hacia los departamentos”, precisa.
LA MAYOR CONCENTRACIÓN DE EDIFICIOS NUEVOS está en La Dehesa Central (18), que duplica a la oferta de Huinganal (nueve) y Camino Los Trapenses (ocho).
Compradores: Desde jóvenes profesionales a adultos mayores
Aunque la mayoría es de un segmento económico medio alto y alto, hay distintos tipos de compradores en La Dehesa. En la zona más céntrica, dada su oferta de menor metraje para los estándares de la comuna, es posible ver un público compuesto por familias jóvenes, separados y profesionales sin hijos que, por lo general, busca departamentos de superficies y programas de distribución menores.
Otro comprador de departamentos es el del nido vacío, con hijos ya mayores que se fueron de la casa y esta quedó grande para el matrimonio. Normalmente, esta gente opta por unidades espaciosas. “La seguridad es un elemento clave para estas personas y, además, quieren quedar cerca de sus hijos ya mayores, que por lo general se mantienen en la comuna”, explica Vicente Domínguez.
En tanto, el mercado de las casas se compone por un número creciente de familias con hijos en edad escolar, atraídas por la amplia oferta de colegios de los sectores analizados y sus inmediaciones.
UF/m2 es más atractiva en las casas
El mercado de casas fue por años el más fuerte en La Dehesa, y aunque ha perdido un poco de protagonismo todavía representa el 43% de la oferta. A juicio de Vicente Domínguez, de la ADI, la topografía accidentada de la zona impulsa el desarrollo de este tipo de viviendas: “En cerros normalmente se construyen casas, porque no pierden atractivo”.
El precio promedio supera las 20 mil UF en los cuatro sectores analizados, y a pesar de esta alta cifra, Rodolfo Bambach, de Fernández Wood Vizcaya, cree que es un mercado de más fácil venta que los inmuebles en altura. “Compiten con departamentos muy grandes también, pero la diferencia es que las casas están en terrenos de 1.000 m2, por lo que la demanda probablemente es más amplia”.
Lo cierto es que la UF/m {+2} es más atractiva a baja altura, pero como el metraje es mayor que en los edificios, el precio final también lo es. Según datos de Colliers, si en Valle La Dehesa la UF/m2 en departamentos llega a 87 en promedio, en el otro producto solo es de 80 UF, por ejemplo. Sin embargo, como la superficie promedio de casas es de 317 m2, el precio final bordea las 25.500 UF como promedio, mientras que en las otras viviendas no supera las 18.500 UF.
Fuente: El Mercurio
