Un nuevo polo inmobiliario se consolida en el eje Vespucio. Con menores precios que en Vitacura o Las Condes, surge una oferta de departamentos, servicios, restaurantes y oficinas. Entre 2012 y 2016, el valor del suelo subió 14,8% en la zona.
El mall Plaza Egaña fue el inicio. Hace ya dos años que el centro comercial, controlado por el Grupo Plaza, abrió sus puertas, atrayendo a consumidores y también motivando a un fuerte desarrollo inmobiliario en torno a sus 94 mil metros cuadrados. Conocida como “Las puertas de La Reina”, la zona del eje Vespucio, ubicada entre la frontera de esa comuna y Ñuñoa, destaca de otras similares por precio, acceso al metro y nuevos servicios comerciales, aseguran ejecutivos de las inmobiliarias que operan en el sector.
Las transacciones de terrenos registradas en los últimos meses dan muestra de la creciente plusvalía del lugar. Caso emblemático es la compra de un paño de 14.000 metros cuadrados, emplazado en Américo Vespucio e Irarrázaval, por parte de la Clínica Alemana.
¿Qué dicen las cifras sobre dicho auge? Según un informe reciente de la empresa de servicios inmobiliarios Arenas y Cayo, de febrero de este año, en el período 2012-2016 el valor del suelo ha subido fuertemente en la Región Metropolitana, y en el caso de La Reina anota un incremento acumulado de 14,8%, con una valorización de los terrenos que pasó desde 9,76 UF el m2, en la primera medición, hasta los actuales 11,44 UF por m2.
En tal dinámica, el eje Vespucio ha jugado un rol clave, en especial en una comuna que registró una oferta de 34 proyectos de vivienda nueva, lo que implica un alza interanual de 30,7%, según datos de Colliers International.
El estudio de Arenas y Cayo indica que en el cuarto trimestre de 2015 la venta de viviendas nuevas en La Reina se explicó en un 51,2% por la comercialización de casas y, el resto, de departamentos. La venta de éstos, a su vez, aumentó 6,1% respecto de igual período de 2014.
El subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com, Nicolás Izquierdo, apunta que los departamentos son los que más han elevado sus precios. “En La Reina, en los últimos cuatros años, el valor del arriendo de casas creció 10,2% y el precio de venta subió 49,6%. Sin embargo, la diferencia más acentuada se da en los departamentos, cuyo valor de arriendo se elevó 79,3% en el mismo período, y el de venta, en 81%”, dice.
Las comodidades del eje
Edificios de hasta 20 pisos, con la cordillera de fondo, se desplazan por Avenida Américo Vespucio. A partir de 2018, en la zona entrará en funcionamiento la nueva Línea 3 del Metro, proyecto en que la Estación Plaza Egaña tendrá un rol estratégico: ésta conectará con la Línea 4, extendiendo el servicio del tren subterráneo por Irarrázaval y Larraín hacia el oriente.
Con ese cambio en mente, las inmobiliarias apostaron por el sector y comenzaron a buscar nuevos residentes, los que hoy perfilan como profesionales de entre 25 y 45 años, que buscan una alternativa distinta a las comunas tradicionales del sector oriente, describen ejecutivos de las empresas con proyectos en el lugar.
“Una de las gracias de la zona es que se está consolidando en el sector oriente y es más barato. Esto se refleja en el valor de los departamentos, que va desde las 2.500 UF a 3.800 UF para tamaños de 40 a 55 metros cuadrados, a diferencia de un departamento en Vitacura o en Las Condes, que si bien tiene superficies mayores, también tiene un valor mucho más alto, entre las 9.000 y 10.000 UF”, precisa el director del área de corretaje (brokerage) de la consultora Colliers International, Rodrigo Pinto.
El último informe inmobiliario de Colliers International reveló que el año pasado ingresaron 35.409 unidades en Santiago, vinculadas a 352 proyectos de viviendas nuevas (inmuebles que iniciaron su venta). Según el estudio, la oferta se concentró en viviendas de entre 1.500 UF a 3.500 UF y con uno a tres dormitorios. Ambas características, precio y distribución entran o califican en el rango del stock disponible en el entorno de Plaza Egaña.
Exxacon es una de las inmobiliarias en la zona, con tres proyectos ligados al eje Vespucio: uno de oficinas y dos de departamentos. Uno de ellos es el edificio Nodo, ubicado en Irarrázaval (Ñuñoa), con departamentos de uno o dos dormitorios y valores desde 3.351 UF.
Agregan que en La Reina tienen los proyectos HUB, como el residencial ubicado en Hannover 5686, y otro de oficinas. “Esta es una zona atractiva por su ubicación estratégica. También ofrece ventajas como la dotación de gran cantidad de servicios, como el mall, cines, colegios y restaurantes, entre otras cosas”, dice Isabel Palma, gerenta comercial de Exxacon.
Otra firma asentada en el sector es Fundamenta, con el edificio Eco Oriente, ubicado en Ernesto Hevia 5807. Su oferta es de departamentos de 88 a 112 metros cuadrados (m2), con dos y tres dormitorios, y con precios desde 5.878 UF.
Reconocen que su principal interés está por el lado de Ñuñoa, pero no descartan seguir teniendo presencia en el resto del lugar y, por eso, su última adquisición fue un terreno de 2.500 m2, cerca de la zona Irarrázaval-Plaza Egaña.
Ignacio Droppelmann, gerente comercial Inmobiliaria Fundamenta, explica que el auge de viviendas en “las puertas de La Reina se debe a que la posibilidad de construcción en altura, que permite el plan regulador en el sector, hace que ejes como Avenida Ossa, Tobalaba, Irarrázaval, Vespucio y Plaza Egaña se contagien de los variados servicios que ofrece Ñuñoa” (ver recuadro).
La llegada del mall Plaza Egaña al eje Vespucio marcó un hito, destaca Jaime Arteaga, jefe del área comercial de Senexco, unidad de vivienda del Grupo Sencorp. La firma posee un edificio en Avenida Ossa con Echeñique, con departamentos de uno y dos dormitorios, y a precios desde 3.180 UF.
“Con el posicionamiento del mall Plaza Egaña han surgido proyectos en el eje Vespucio, y tanto La Reina como Ñuñoa se ofrecen como muy buenas alternativas para compradores que necesitan viviendas más pequeñas”, sostiene.
En vías de desarrollo
El interés por las calles aledañas al eje Vespucio se explica en que garantizan una buena inversión, coinciden especialistas del rubro. También prevén que el mayor flujo de personas gatillará la apertura de más locales comerciales y servicios que ayudarán a consolidar el lugar como nuevo centro metropolitano de la zona oriente.
“Los centros comerciales y los de oficina se complementan de buena manera. Si se suman la vialidad y el transporte público de calidad, es claro que se está transformando en un subcentro potente y eso genera un círculo virtuoso que atrae cada vez más servicio”, comenta Palma.
Similar análisis a corto plazo hacen en Portalinmobiliario.com, donde proyectan que el desarrollo de la zona seguirá en 2016 a buen ritmo. “La atracción dependerá en gran parte del panorama económico del país. Pero este año se mantendrá el desarrollo de proyectos hacia el lado de Ñuñoa y La Reina”, anticipa Izquierdo.
En la Municipalidad de La Reina resaltan el aumento que en los últimos cuatro años registran los metros cuadrados construidos. Mientras en 2012 se construyeron 67.648 m2, en 2015 fueron 117.866 m2, lo que implica un alza de 74% (50.218 m2, ver infografía). La comuna tiene 23,4 kilómetros cuadrados de superficie y 97.000 habitantes.
“Es un subcentro de las tres comunas, pero más para La Reina y Ñuñoa. Es más bien un punto comercial”, afirma el director de Obras de la Municipalidad de La Reina, Carlos Lineros, quien estima que el sector Plaza Egaña, en particular, se convertirá en un subcentro urbano para su comuna, Ñuñoa y Peñalolén.
El efecto IVA
Los operadores inmobiliarios no esperan un boom como en 2015, debido a la entrada en vigencia de la restricción a la franquicia que permite descontar el IVA a la construcción de viviendas establecida en la reforma tributaria. Esta normativa dispuso que a partir de este año ese beneficio se limitará sólo a la venta de viviendas que no excedan 2.000 UF de valor. Los inmuebles sobre ese valor deberán pagar el total del IVA, que es 19%.
Sin embargo, a fines de 2015 el gobierno decidió mantener el beneficio para casas o departamentos cuya edificación comenzó en 2015 y tengan como fecha de entrega antes de finalizar este año.
Por eso, ejecutivos de la industria confían en que el nuevo polo inmobiliario empieza a dar muestras de su potencial y que eso puede seguir. También que la holgura que dio el gobierno permitirá que algunas zonas específicas con desarrollo inmobiliario puedan destacarse en las próximas mediciones de oferta y demanda.
Fuente: La Tercera
