Este informe es cortesía de Inmobiliare, escrito por Por Liz Areli Cervantes y Catalina Martínez Quintero.
Los especialistas consultados señalan que es el momento de capitalizar las oportunidades que se presentarán, ante la desvinculación con Estados Unidos. A continuación el análisis según los distintos segmentos de la industria del Real Estate en México.
Turismo en auge
El turismo en 2015 representó para México, el 8.7% del Producto Interno Bruto, y el país pasó del sitio 15 al 9 en el ranking mundial de países más visitados. En cuanto a la llegada por avión a México de turistas de origen estadounidense, de enero a octubre de 2016, representó 7.86 millones de visitantes.
De acuerdo con el economista Carlos López, los destinos de playa seguirán creciendo como producto de la demanda generada por los extranjeros interesados en invertir en propiedades, y porque los pensionados extranjeros verán a México como un país barato para vivir.
Blanca Rodríguez de Banyan Tree Mexico Hospitality Fund, mencionó que en el sector hotelero no se ha visto una caída en los visitantes de EEUU a México, y en 2016 casi el 60% de los 35 millones de turistas que visitaron México fueron de origen estadounidense. Un efecto ante la llegada de Donald Trump es la depreciación del peso, y esto ayuda a que suba el turismo tanto extranjero como nacional.
Para José Antonio Elizalde, Director Comercial de Coldwell Banker México, “los destinos de playa como Cancún, Los Cabos, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit y Mazatlán, son lugares donde el mercado residencial está tasado en dólares, porque históricamente la mezcla de clientes es de Estados Unidos y Canadá; les resulta más atractivo comprar o rentar cuando su moneda vale más, pudiendo acceder a propiedades residenciales plus o Premium a un costo más bajo”.
Otra de las tendencias observables en turismo es que el segmento de negocios y convenciones continúa en crecimiento, donde destaca la zona del Bajío y las ciudades petroleras. Además, de que la oferta en habitaciones de hotel se ha visto beneficiada por los desarrollos de usos mixtos.
Oferta de calidad en oficinas corporativas
José Antonio Elizalde expuso que en Coldwell Banker, se está analizando el desplazamiento en el tipo de cambio, porque en México, los inmuebles comerciales están tasados en dólares –oficinas, bodegas industriales, locales comerciales- y evidentemente, el precio de renta o venta sube por el tipo de cambio.
Adicionalmente, el Executive Vice President de Coldwell Banker Commercial Mexico, Arq. Joaquín Zapiain, opinó que no ven un éxodo, cierre masivo ni cancelación de arrendamientos, aunque algunas empresas se verán en la necesidad de postergar sus planes de expansión o bien, reducir el tamaño de sus instalaciones. En cuanto a la Ciudad de México, dijo que todos los corredores de oficinas tendrán reducción de precios como resultado de la sobre oferta, la oportunidad para los clientes estará en los corredores donde se están creando nuevos desarrollos inmobiliarios en construcción, principalmente en Reforma, Insurgentes y Polanco Norte.
El mercado de edificios corporativos en México se encuentra principalmente en tres locaciones CDMX, Guadalajara y Monterrey; de acuerdo con el presidente de Softec, “Guadalajara es un mercado muy enfocado en su demanda local, muy pesificado, y la percepción es que ese mercado va mantener más o menos el ritmo que trae. Monterrey ha sido exitoso atrayendo corporativos y creo que seguirá teniendo oportunidad en eso. Pero, en la Ciudad de México, hemos visto que el mercado de oficinas tiene ciclos de producción y ciclos de consumo, y venimos de un ciclo de producción bastante agresivo, que nos daba para cuatro años de demanda; hoy, mi expectativa es que el ciclo se alargue, es decir, que en vez de ser de tres o cuatro años sea de cinco a seis”.
La absorción de la oferta de estos edificios corporativos podría verse afectada por la volatilidad el tipo de cambio; ante ello, Yadira Torres, Directora de Investigación de CBRE, opinó haber observado también la tendencia a la flexibilización, para ajustar los precios conforme el tipo de cambio.
Sobre ello, Eugene Towle comentó: “lo que estamos viendo ahora es que los usuarios de edificios AAA son cada vez más empresas nacionales, y definitivamente van a exigir contratos en pesos; por otro lado, el fondeo para edificios de oficinas ahora viene de CKDs y de la banca nacional, así que, si el fondeo es en pesos, no debe haber problema para cotizar en pesos. Una pesificación del mercado será más sana para todo el mundo”.
Vivienda residencial plus con potencial
De acuerdo con Rafael Bedolla, coordinador del Programa en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias del ITAM, buena parte de la economía mexicana se vería afectada por las distintas acciones anunciadas y ejecutadas por Donald Trump, como el debilitamiento del peso frente al dólar. Además, consideró que la cercanía geográfica con Estados Unidos ha mantenido al país en una zona de confort, hoy urge la diversificación.
Desde el punto de vista de los desarrolladores, Aurora García de León, Directora general de DEREX, vislumbró que el sector de la vivienda tendrá un escenario mixto, pues no afectará a todos de igual manera, porque hay empresas que se han venido preparando para contextos complicados y otras no.
El año pasado hubo un aumento grande en algunos materiales de construcción, los más fuertes fueron cemento (40%) y acero (35%); éstos incidieron entre el 12 y 14% del costo total de la vivienda, y éste 2017 se anunció un incremento del 20% más.
Desde la Inmobiliaria Quiero Casa, Eduardo Gras, Director de Administración y Finanzas, compartió que hay retos importantes en tres rubros, que son el alza del dólar, inflación anual generalizada e incremento de tasas de interés; por cada 100 puntos base que Banxico eleva su tasa, el costo de crédito para sus clientes se eleva 8% en promedio.
Los estadounidenses triplicaron su interés por adquirir propiedades en México -comparando el índice de 2015 vs 2016-, y regularmente, el mercado extranjero prefiere comprar residencias para vacacionar y/o invertir –rentar-, ya que el costo del mantenimiento de una residencia en México es en promedio de 0.2% del valor de la misma, mientras que, en lugares como Florida, representa 1.8% de su valor.
El Arq. Manuel García Maass opina que el sector se mantendrá en constante crecimiento por la necesidad misma del mercado; el sector de interés social tendrá un impulso natural por la época electoral que se avecina, y la vivienda media seguirá impulsándose en las grandes ciudades; sin embargo, hay encarecimiento del suelo urbano y la vivienda en renta, particularmente en sectores medios y residenciales en la Ciudad de México.
El Arq. Sergio Leal Aguirre, Director General de Inmobiliaria Vinte, se mostró positivo: “la industria de la vivienda está más sólida que nunca, con un sector fuerte, reglas claras e instituciones que nos apoyan (SEDATU, Infonavit y Fovissste) con nuevos productos, los bancos tienen productos competitivos, y la demanda es creciente”.
Respecto al panorama de retos en el sector inmobiliario, el arquitecto Alberto Laris, Director Comercial de Gaya, dijo que ahora más que nunca es necesario cuidar clientes, contratos vigentes y el gasto operativo, evitar excesos, eficientar procesos, rodearse de coequiperos profesionales, dar el mejor servicio posible y ser ágil en la toma de decisiones.
Por otro lado, Samuel Vázquez, economista principal de BBVA Bancomer opinó que “el sector inmobiliario, específicamente del lado de la edificación de la vivienda, es un mercado mucho más interno y no depende tanto de los vaivenes del mercado internacional, depende más de la disponibilidad de crédito y de la generación de empleo bien remunerado en el mercado nacional. “
Los créditos hipotecarios aún son atractivos
De acuerdo con Fernando Soto Hay, de Tu Hipoteca Fácil, hay tres retos para México que impactan en todas las industrias y no necesariamente tienen que ver con Donald Trump, como lo es reducir el nivel de corrupción, gasto público corriente y deuda pública. Agregó que muchas personas -con perfil de clase media y superior, y en alguna medida personas con valores en dólares- están posponiendo sus decisiones de compra desde noviembre.
En el mismo orden de ideas, Flavio Franyuti Barreda, Director de Crediteka, opinó que el mercado inmobiliario se verá impactado en las tasas de los créditos hipotecarios, que de hecho “ya se incrementaron entre 150 y 200 puntos base; eso significa que los bancos autorizarán líneas de crédito 15% más bajas que con las tasas anteriores. En el tipo de cambio se espera que termine el año con un dólar a 23 pesos, y esto también impactará en el valor de las viviendas que se cotizan en dólares, al hacer las negociaciones en pesos; también en propiedades que en dólares se ofertan al mismo valor, pero se negocia el tipo de cambio por debajo de los 20 pesos por dólar.”
De acuerdo con Antoine Perouze, CEO de Dadaroom, el mercado de las rentas está mucho más protegido en comparación con el mercado de compra/venta. La tendencia al alza de la demanda para la renta de propiedades tiene cimientos tan sólidos en México como los demográficos, sociales y económicos, que no tendrán un impacto mayor.
En el año 2016 en la colocación hipotecaria se tuvo un año positivo, ya que de enero a noviembre se colocaron 132,900 millones de pesos, y esto representó un crecimiento de 9% en términos nominales, respecto del mismo periodo de 2015.
Construcción de centros comerciales con mesura
De acuerdo con Eugene Towle de Softec, una de las ventajas en el sector de los inmuebles comerciales es que “el fondeo para la producción es muy poco volátil, ya que no es capital directamente proveniente de inversionistas o CKDs. En centros comerciales se verá la terminación de obras en proceso, y se van a diferir nuevos arranques; posiblemente
veamos una reducción en inicios de construcción de este tipo de inmuebles; las señales indican cautela, porque van a subir los precios, pero no los ingresos”.
Según el reporte Mexico Retail 3T 2016 elaborado por CBRE , se tiene un registro de más de un millón de metros cuadrados de espacios comerciales planeados; por otro lado, el documento indica que la expansión y maduración del sector Retail en México es un mercado altamente competitivo, que ha sobrepasado los 180 metros cuadrados por cada mil habitantes, por lo que la firma AT Kearney ya no lo considera como un sector en desarrollo.
Antonio Ocaranza, Director de Comunicación Corporativa de Walmart de México y Centroamérica dijo que a pesar del escenario no han considerado frenar operaciones. “Nuestros planes de inversión se basan en una visión de largo plazo y estamos confiados en que México seguirá creciendo y necesitando más el servicio que ofrecemos”.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
