El mercado AAA de oficinas avanza de la mano de nuevos proyectos, tanto en la Ciudad como en el Norte del conurbano. Y en los próximos tres años sumará 370.000 metros cuadrados en edificación. Qué está ocurriendo con la vacancia y cuál es la rentabilidad que perciben los desarrolladores. Las zonas en auge y con potencial. Perspectivas de un segmento que se transformó en una reserva de capital para muchas empresas.
Si bien no están como para tirar manteca al techo, a los jugadores del negocio inmobiliario corporativo se los escucha satisfechos. Con una vacancia que ronda el 10%, una rentabilidad que promedia el 5% y alquileres que varían entre los u$s 24 y los u$s 30 el metro cuadrado según su ubicación, el mercado AAA de oficinas continúa activo y avanza con nuevos proyectos, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la zona norte del Conurbano.
En el último año la gran inyección de metros cuadrados vino de la mano de varios edificios sustentables y de categoría que ingresaron al mercado. En el Macrocentro sur porteño, se sumaron al stock los 30.000 m2 premium de la torre 955 Belgrano Office de Raghsa, además de Go Green y Altman Eco Office, que están en etapa final. En tanto, sobre el eje norte, se agregó Nodus (13.976 m2), Bureau Park (10.500 m2) y Solís 1330 (5.230 m2).
Y el negocio promete aún más movimiento a futuro: en los próximos tres años se proyecta la edificación de 370.000 metros cuadrados de nuevas oficinas, según datos difundidos por la consultora Colliers. Las principales inauguraciones se concentrarán en los últimos terrenos que quedaban libres en la zona de Catalinas Norte y Puerto Madero: este año se finalizará la torre de Consultatio (cuyo 70% se vendió al BBVA); el edificio que desarrolla Vizora para el Banco Macro estará listo en diciembre del año próximo; y aún está en proyecto una torre de IRSA. En tanto, en el dique IV de Puerto Madero, Raghsa construye Madero Riverside.
También habrá novedades cruzando la General Paz, en el complejo Al Río. Allí, Ribera Desarrollos comenzará su Torre Norte (la segunda corporativa), que estará concluida para diciembre de 2017, y seguirá adelante con la ejecución de Docks, oficinas para profesionales que abrirán sus puertas en 2016.
“El mercado de oficinas se encuentra activo y con un ritmo creciente respecto a la velocidad de la toma de decisiones”, sostiene Mariana Stange, directora de la División Oficinas de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios. Por su parte, Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb BACRE, evalúa que “el mercado de oficinas en CABA sigue estable, con una vacancia saludable, ya que no se construyen proyectos que no se puedan absorber en el mediano plazo. Respecto a los valores de renta, continúan sin demasiados cambios, ya que si bien no se están incorporando nuevas empresas que demanden grandes superficies, las que ya están instaladas, en su mayoría, no se están achicando y en algunos sectores específicos -como el tecnológico- están demandando algunos metros adicionales. A su vez, los grandes players se van posicionando en tierras continuamente, aunque no convalidan cualquier precio”.
Ecuación que no cierra
Si bien es un negocio que apunta, principalmente, a recuperar inversión mediante la renta, el rendimiento disminuyó notablemente con la disparidad cambiaria. Como las operaciones de compra-venta se hacen a valor de dólar blue pero los alquileres se pactan al dólar oficial, la brecha entre ambas tasaciones llega a prácticamente un 50% y esto se vuelca en forma directa al bolsillo del propietario, acostumbrado a tener una tasa de retorno anual que históricamente variaba entre el 8 y el 10%, el doble de la actual, explican en el mercado. “El negocio hoy tiene bajas rentabilidades. Pero es una situación de contexto y el que apuesta al largo plazo va a recuperar posiciones porcentuales”, afirma el asesor independiente en negocios corporativos Juan Pablo Gutiérrez.
No obstante, las quejas que se escuchan son moderadas, dado que -como contracara a las difíciles condiciones económicas de los últimos años- se reconoce en el sector que este negocio se sostuvo, en parte, gracias a las restricciones a girar utilidades al exterior. “La parte positiva del contexto es que, al no poder girarse utilidades, los desarrolladores trabajan con los ingresos provenientes de las rentas de otros edificios o de otros negocios y esto lo vuelcan al mercado inmobiliario, que hoy funciona como reserva de valor, como cash protection. Ha sucedido incluso que algunas compañías que no compraban activos inmobiliarios por política de su organización ahora lo han hecho, aunque no es un porcentaje relevante ni un fenómeno masivo”, comenta Juan Manuel Farola, operador a cargo del negocio corporativo en Colliers International.
Stange coincide en que “el último año arrojó una importante cantidad de operaciones de venta realizadas y esto es un hecho inusual en el mercado local”. Además, aclara que, si bien el objetivo es resguardar el capital, existiría la “la clara intención de vender estos activos ante una flexibilización de la economía”. Los valores promedio de venta son de u$s 4.000 el metro cuadrado en Capital y u$s 3.500 en zona norte. “El target fue de propiedades AAA, con localizaciones premium y locatarios establecidos”, agrega.
Durante el último año, la absorción neta alcanzó los 54.000 m2 -según datos recogidos por Colliers- mientras que el promedio histórico ronda los 60.000 m2. “Éste es un número bastante válido en el contexto general del mercado y del país. Atendiendo a todo lo macro, es un dato positivo”, considera el especialista de la firma.
Exodo
Los principales submercados corporativos identificados abarcan Catalinas-Retiro-Plaza San Martín, Puerto Madero, Plaza Roma, 9 de Julio (avenida Corrientes hacia el sur), Micro y Macrocentro (Barracas-La Boca) y el eje Belgrano-Nuñez-Saavedra. En tanto, crece y se consolida el corredor de Avenida del Libertador hacia Vicente López y el entorno de la autopista Panamericana. “El centro de la ciudad e inclusive la zona de Catalinas -que sigue como área premium- se han visto afectadas en los últimos años por el éxodo de las empresas hacia el norte. Esa zona, y sobre todo el corredor Panamericana, vienen incrementando sus valores desde el 2006/7, cuando tuvo su explosión porque aparecía como una alternativa económica frente a Retiro-Catalinas. Pero hoy esa brecha se acortó significativamente. Desde aquel tiempo, los precios de alquiler en esta zona aumentaron un 40%”. No obstante, “en los últimos dos años, el 50% de las transacciones de alquiler y/o compra de oficinas en las que participamos fueron en el eje norte”, destaca Hernán Castro, broker de Cushman & Wakefield.
“Los años por venir serán de mucho crecimiento para el sector y, en general, seguirá hacia el norte. El siguiente nodo identificable a desarrollar será la zona de Bancalari y Uruguay, donde ya hay algunas empresas con edificios nuevos”, opina Castro.
Si bien no es el más requerido, ni capta la mayor cantidad de inversiones en la actualidad, el Macrocentro sur tiene sus propios emblemas (la nueva sede del Gobierno de la Ciudad en Parque Patricios y el edificio que construye el Santander Río en las avenidas Garay y Paseo Colón, por ejemplo), que traccionarán la demanda de oficinas y alentarán una futura descentralización hacia zonas como Barracas y Parque Patricios. Lo mismo se espera que suceda en Palermo, Chacarita y Paternal, en los alrededores del polo audiovisual. “Habrá un crecimiento de toda la periferia de la Ciudad con gran foco en lo que es zona sur por un tema de disponibilidad de tierra, de valores y de acompañamiento de políticas públicas”, resalta Farola.
Por su parte, Federico Ortiz Picasso, socio de la inmobiliaria corporativa Giménez Zapiola, coincide: “Percibimos mucho interés en el distrito tecnológico de Parque Patricios y, algo menos, en el distrito audiovisual de Villa Ortúzar. También vemos un desplazamiento lento pero firme al corredor del Acceso Oeste; Parque Leloir parece como un reflejo del corredor de la Panamericana y Thames”.
Para la directora de LJ Ramos, una de las áreas con gran potencial para instalar oficinas corporativas de categoría es Palermo: “Llegó el momento en que desarrolladores más sofisticados comienzan a elegir esta zona para sus inversiones. El tejido no presenta muchas posibilidades de terrenos amplios pero sí la oportunidad de desarrollar edificios de menor escala con una gran demanda potencial”.
Los complejos inmobiliarios de usos mixtos -que incluyen oficinas- también tienen su posicionamiento. “Este tipo de desarrollos se valoran en lugares donde pasa poco y nada. Hoy no está la posibilidad de hacer algo así en el centro”, aclara Farola. Sin embargo, Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto & Asociados, prevé que “la tendencia va hacia el uso mixto. El presente actual lo demuestra. Las personas quieren vivir y trabajar cerca de sus casas”. La visión de Héctor Salvo, gerente general de la desarrolladora Raghsa, es distinta. “Los complejos inmobiliarios mixtos de alta gama funcionan con mejor sinergia cuando están agrupados en ciertas variantes como ser oficinas-hoteles, oficinas-locales comerciales y hoteles-residencias. Las viviendas en complejos que incluyen oficinas no son buena opción porque pierden en categoría y seguridad”, sentencia.
Expectativas
El panorama político tampoco queda afuera del análisis del mercado. “Ya empezamos a vivir un cambio de expectativas. Hay una importante cantidad de empresas interesadas en relocalizarse. En el 70% de los casos se trata de empresas que buscan unificarse, aumentar tamaño de sus instalaciones o mejorar categoría”, comenta Stange.
“En el corto plazo, el mercado continuará estable. En el mediano somos optimistas a la llegada de nuevas empresas de servicios que instalen sus centros de operaciones para toda la región. La industria y las empresas de servicios volverán a demandar mayores superficies de oficinas, centros logísticos y espacios industriales”, afirma Speranza.
Para Ortiz Picasso, “las expectativas son buenas pero hay que ser cautos. Algunos inversores miran el mercado de naves industriales y parques logísticos como diversificación”.
Gutiérrez remata: “Los desarrolladores se encuentran a la búsqueda de terrenos para landbanking, para posicionarse mejor. La Argentina del próximo quinqueño tendrá fuertes desafíos de desarrollo, sobre todo en infraestructura. Esto generará mucha inversión y se demandarán muchos metros cuadrados de oficinas”.
Fuente: El Cronista
