En un mercado desacelerado, saber detectar las oportunidades es la clave para no perder. Los CEOS de las consultoras líderes en real estate repasan la coyuntura del negocio inmobiliario argentino.
El escenario no es el más simpático. “La restricción a la compra de moneda extranjera sigue siendo uno de los mayores escollos a la hora de realizar transacciones inmobiliarias. Otro elemento que sigue ausente es la falta de créditos inmobiliarios a tasas atractivas y con los que se pueda cubrir una gran parte del valor de la vivienda. Hoy no se puede sustituir el alquiler con una cuota de un crédito hipotecario”, diagnostica el arquitecto Damián Benavoli, bróker de Global Corporate Services en CBRE Argentina.
La caída no afectó de la misma manera a todos los segmentos. “Influyó principalmente en el segmento residencial. El segmento comercial corporativo, oficinas y logística, si bien evidenció una merma en relación al nivel de actividad de años anteriores, todavía persiste un nivel de actividad relativamente importante”, dice Martín Potito, Associate Director de JLL – Latin America.
El consultor asegura que la merma en la actividad es multicausal. “En primer lugar, la caída en el nivel de actividad, más evidenciada en el tercer trimestre de 2014; seguido por la volatilidad cambiaria, que afecta claramente la determinación de precios y, finalmente, el alto costo del capital que se suma a la falta de fuentes de financiamiento”, explica Potito.
Históricamente, el real estate ha funcionado como un resguardo de confianza en medio de crisis. “Si bien la demanda de activos para su uso y ocupación está baja, los inversores siguen viendo a los activos como un buen lugar para el resguardo del capital”, asegura Herman Faigenbaum ,Managing Director de Cushman & Wakefield.
En ese contexto, afinar la mira es esencial. Alejandro Badino, Gerente General de Colliers International, asegura que todos los nichos son válidos, en tanto cumplan con las expectativas de cada inversor. “Hay negocios de entrada y salida, y negocios de renta. En el mercado corporativo es interesante analizar la inversión en oficinas y centros logísticos”.
Algunas políticas del Estado están abriendo nuevos nichos. “Uno de los submercados hacia los cuales la demanda está migrando es el Distrito Tecnológico, que gracias a los incentivos fiscales y la infraestructura de servicios se ha convertido en un nodo importante dentro de la ciudad. Otro es la zona de Barracas-La Boca que es buscada por el sector financiero, por la posibilidad de encontrar grandes superficies a valores inferiores que en el Centro o la Zona Norte”, apunta Benavoli.
Potito coincide en la veta corporativa: “hay alternativas de inversión en dos focos de mercado, por un lado, la oferta de oficinas corporativas clase A y, por otro, el de naves logísticas Premium. Estos mercados, si bien naturalmente disímiles entre sí, transitan un período común relacionado con la falta o la escasez de oferta”.
Vanesa Pirani, Directora General de US Equities Realty asegura que hoy las alternativas no están tan claras: “No hay negocios de alta rentabilidad. Se trata más bien de identificar algunas oportunidades, pero no se puede hablar de tendencias hacia un producto determinado. Pablo Manes Marzano, Real Estate Senior Associate de la compañía, apunta algunas oportunidades: “Sigue el auge de las cocheras. Hay poca oferta y la demanda crece. Se puede acceder con inversión de US$ 25 ó 30 mil y aseguran una renta que no es maravillosa pero es estable”.
Marco regional
Manes Marzano asegura que no sólo los capitales extranjeros no llegan sino que los locales se mudan: “deciden irse por los bajos niveles de rentabilidad. Se van a otros mercados más confiables y más previsibles, como Chile, Colombia y Paraguay. Uruguay está más atado a nuestra economía pero con ciclos más suaves y sin un mercado tan grande. Con el resto, perdemos muchos aspectos”.
En muchos casos se trata de políticas a largo plazo. “Estos países han fomentado la inversión extranjera y se han consolidado como mercados emergentes para REITs, fondos de pensiones y de inversión”, subraya Benavoli. La renta es otro diferencial que hoy no nos ayuda. “La Argentina se encuentra cerca del límite inferior en los valores de US$/m2 mensuales. En San Pablo y Río de Janeiro, por ejemplo, las rentas promedio oscilan entre 50 y 75 US$/m2; Bogotá en 40 US$/m2 y Santiago y Buenos Aires, entre 25 y 30 US$/m2. En el caso específico de Buenos Aires, las tasas de rentabilidad han sufrido una compresión del 30 al 40%, cayendo alrededor del 5% en los últimos tres años”, advierte Potito.
El mercado que se viene
El año electoral viene con la esperanza de un cambio. “Genera buenas expectativas para todos los jugadores del mercado”, dice Faigenbaum. “En el primer trimestre de 2015 hemos notado más movimiento por parte de las empresas internacionales que empiezan a preparase para lo que consideran un nuevo ciclo económico. Muchas de estas empresas se mantuvieron cautas durante el último año y medio y necesitan desplegarse para afrontar los nuevos desafíos laborales”, pronostica Benavoli.
Claro que para que eso suceda se requieren cambios. Los consultores apuntan a la macroeconomía. “Tenemos que empezar por políticas básicas antes de pensar en el sector, tales como la inflación, la devaluación, la presión impositiva y la política cambiaria”, plantea Badino.
“Salvo algunos proyectos corporativos, fundamentalmente de entidades financieras, los proyectos para renta están estancados –dice Pirani—Son los primeros que reactivarán en cuanto la economía empiece a dar señales de confianza”.
