Los precios de la propiedad en Colombia siguen subiendo fuerte, con un alza, del 2011 al 2014, del 37% en Bogotá, del 29% en Cali y del 27% en Medellín. Mientras tanto, en Buenos Aires, las propiedades tienen un precio promedio por m2 que oscila entre USD 1750 y USD 2000. En Asunción (Paraguay), el m2 cotiza en aproximadamente USD 1200. Pero… ¿nos sirve a los inmobiliarios esta información?
El desafío es que el valor promedio del m2 en tu ciudad, en general, no dice mucho. Las variables que influyen en el precio de un apartamento son muchas. Si partimos desde el promedio de nuestra ciudad (Ej: USD 1100 en Arequipa, Perú), después podemos llegar a valuar un apartamento en particular ajustando el promedio por algunas de las siguientes variables:
- Altura. Los pisos altos valen más. El último vale aproximadamente 20% más que la planta baja o el primer piso. Principalmente por la luz, el ruido y el aire. Un 9no piso suele ser mucho mejor que una planta baja: dispone de más luz y sol, tiene menos ruido y mejor circulación de aire.
- Distancias a plazas, transporte público, comisarías, cárceles, facultades, casas ocupadas ilegalmente o asentamientos ilegales. Frente a una plaza, un apartamento cotiza mucho más, excepto que sea una plaza caracterizada por algo negativo (como pueden ser Plaza Miserere o Plaza Constitución en la Ciudad de Buenos Aires). Cerca de una cárcel, las casas son más baratas. Los precios de los apartamentos de barrios marginales suelen estar a precios de casas de pueblos poco populosos del interior del mismo país (a pesar de que los primeros están muy cerca de zonas caras).
- Antigüedad. Los apartamentos “a estrenar” valen entre 20 y 30% más que el promedio. Cuando ya no son a estrenar, cuanto más viejo, más barato, hasta un cierto punto en el que la curva se invierte y pasa a ser cuanto más viejo, más caro. Ese punto de inflexión depende del país y la ciudad, pero ronda entre los 80 y los 100 años.
- Tamaño. En los apartamentos chicos, el m2 vale más, y en los grandes, menos. El precio promedio de todos los estudios públicos representa al 2/3 ambientes (40-70m2). En un apartamento de 300m2, el m2 vale menos que en uno de 140m2 (lo mismo al revés).
- Disposición. Como ya todos sabemos, hay tres tipos y estas influyen en el precio: frente (da a la calle), contrafrente o lateral/interno. Los laterales/internos valen mucho menos que los otros dos. Los otros se verán condicionados por la ubicación del apartamento (si la calle es ruidosa o muy transitada, vale más contrafrente). Si la calle es tranquila con linda vista, vale más frente.
- Modalidad. Si es por escalera, vale menos el segundo piso que el primero, y el tercero que el segundo (¡obviamente!). El dúplex vale más, aunque tenga la misma cantidad de m2 que apartamento común (no-dúplex o de una planta). Si es piso completo, también vale más. Si es semi-piso, vale más que si tienes 6 vecinos por piso.
- Amenities, bauleras y cocheras. Suman al valor del apartamento aunque no estén incluidas (porque la posibilidad de poder alquilar o comprar una baulera/cochera vale dinero); que tenga un patio interno compartido también suma.
- Apto profesional. Dependiendo de la zona, si es “apto profesional” puede aumentar o disminuir el precio.
- M2 exteriores (no cubiertos). Los m2 de terraza, balcón, jardín o patio suman pero a un precio similar al del m2 de terreno (no de apartamento) para esa zona (hay que calcular aproximadamente la mitad del precio del m2 de apartamento). 70m2 de apartamento más 70m2 de jardín valen casi lo mismo (en general) que un apartamento de 105m2 cubiertos.
- Cantidad de unidades. Los edificios con más de 100 apartamentos valen mucho menos. Los edificios con pocos apartamentos, valen más (ver diferencia entre “piso” y “semi-piso” explicado en ítem “Modalidad”). Un “semipiso” de 30m2 vale más que un apartamento de 30m2 con tres vecinos en el mismo piso.
- El precio de las expensas. Hay apartamentos sensacionales en barrios caros con amenities y muchos lujos que tienen expensas más caras que un alquiler. Esas propiedades tienen precios de venta muchísimo más baratos que otras iguales con menos expensas. Es la misma lógica que en los “countries” y barrios cerrados: es económico comprar una casa en un barrio cerrado pero es muy caro pagar expensas, piletero, jardinero y otros tantos gastos de mantenimiento asociados.
- Materiales. Esta variable es casi obvia: no es lo mismo un piso flotante que un parquet de roble de Eslavonia. Tener ventanas reforzadas de doble vidrio, paredes de 45 cm y elementos del estilo, suman.
- “Mini-barrio”. El precio promedio del m2 nos sirve para comenzar, pero cada barrio tiene sus zonas. En un determinado barrio, la zona que está frente a una Universidad puede valer menos que la zona que se encuentra frente a un centro comercial.
Fuente: Sumaprop
