Perú es actualmente el país con mayor proyección de crecimiento en la región, lo que lo hace muy atractivo en varios segmentos del Real Estate. Entrevistamos a dos de las consultoras internacionales que están desde hace años operando en el país.
- ¿Cuáles son los nuevos nichos de negocio inmobiliario donde conviene invertir en Peru?
- ¿Cuáles son las zonas más demandadas o con mayores oportunidades de desarrollo?
- ¿Cuál es la relación del mercado peruano con la inversión extranjera directa IED?
- ¿Qué cambios se están generando en el mercado peruano en relación a los conceptos de innovación y tecnología en real estate?
Gian Carlo Malatesta, Director de BINSWANGER Perú
NICHOS: Hablando de logística, existe una demanda creciente por almacenes de clase prime (altura mayor a los 10 metros). La oferta de almacenes existente es principalmente de estándar antiguo con 8 metros de altura o menos. La oferta de almacenes prime aún es escasa en Lima, y creemos que existe mercado para desarrollo y alquiler por el acceso que ofrecen a tecnología que permite operar eficientemente los almacenes de mayor altura y por la demanda creciente proveniente del retail.
En cuanto a locales comerciales puerta a calle, la rápida densificación (más gente por km2) de las ciudades de Perú vuelve más atractivo este segmento, sumado a la limitada oferta de estos locales por restricciones regulatoria y de zonificación, lo que hace de este segmento una inversión noble con perspectivas de rentabilidad y plusvalía interesantes tanto a corto como largo plazo.
Asimismo, vemos oportunidades en salud y educación, debido a lo que denominamos “bono demográfico” (mayor gente joven y mejor ingreso percápita), al incremento de la migración a las ciudades y a la pobre calidad actual de los servicios de salud y educación que brinda el gobierno.
ZONAS: Para logística, las zonas más demandadas son las cercanas a vías importantes como la carretera Panamericana, idealmente si es que no se alejan mucho de la ciudad. Para locales comerciales puerta a calle, clínicas e instituciones educativas, lo más buscado son los cruces de avenidas importantes y los distritos donde la densificación crece, como Barranco o Jesús María.
IED: Hay una creciente inversión extranjera en el país en lo que respecta a inmuebles comerciales. La mayoría de transacciones de inmuebles corporativos se dan en U$S y nuestro mercado posee retornos atractivos para el estándar internacional. La estabilidad económica del país es propicia para que la inversión extranjera se incremente. Es importante destacar que los fondos extranjeros que ya han invertido en Perú, buscan realizar nuevas inversiones inmobiliarias en el país porque confían en nuestra estabilidad económica.
I&T: Nuestro mercado está al día en el aspecto tecnológico que implica construir o incluso gestionar un edificio. A ello también se le suma la certificación LEED©, que de por sí ya es un estándar en nuestro mercado. El perfil del propietario de las oficinas está cambiando. Se está institucionalizando a través por ejemplo de las FIBRAs, que en breve podrán cotizar en bolsa. Con ello los fondos pueden capitalizarse más y comprar una mayor cantidad de inmuebles.
Aissa Lavalle, Country Manager de Cushman & Wakefield Perú
NICHOS: Hoy en el sector se cuenta con mayores opciones de inversión, lo que permite poder invertir menores excedentes, como en el caso de las oficinas boutique, que son oficinas pequeñas entre 30 m2 a 100 m2 en edificios con infraestructura clase A y con servicios comunes. Hoy existen aproximadamente 18 proyectos en Lima, con una oferta total de 102,000 m2.
El crecimiento de la oferta de parques industriales en las distintas zonas de Lima como Lurín y Chilca permite que la oferta se concentre en zonas y áreas específicas que brindan servicios diversos para los usuarios, generando ciudades industriales. Algunos de los primeros parques industriales con posibilidad de invertir y de gran envergadura en el país, en proyecto o en pre venta: Parque industrial Sector 62 en Chilca (212,3 has), Parque industrial Macrópolis en Lurín (981 has y 366 has dedicadas al parque industrial), Parque industrial la Chutana en Chilca (523 has), Indupark en Chilca (210 has); y fuera de Lima, un buen ejemplo de este desarrollo es el Parque industrial Piura Ciudad Futura (45,6 has) en Piura.
ZONAS: En cuanto a oficinas, En Lima el distrito con mayor demanda sigue siendo San Isidro con un stock arrendable hoy de 738,000 m2, seguido por Miraflores. Existen nuevas zonas de oficinas que se han desarrollado en los últimos años como Santiago de Surco con 393,000 m2 de área arrendable, y los proyectos iniciales que han salido al mercado en Magdalena.
Por el lado comercial no podemos dejar de mencionar la zona norte de Lima, con los distritos de Independencia y Los Olivos, con zonas comerciales de gran movimiento donde se ubican importantes centros comerciales como Mega Plaza y Plaza Lima Norte. Paralelamente, en Santiago de Surco se ubica uno de los más importantes centros comerciales, el Jockey Plaza con 165,000 m2 de área arrendable.
IED: Existe el atractivo para fondos de inversión internacionales que buscan en nuestro mercado opciones de inversión de tickets altos. En estos casos su driver principal es el cap rate que genera el flujo, teniendo una expectativa promedio que va entre 9% y 12%. En el último periodo, la alta oferta del mercado no fue un aliciente para estas inversiones, al no permitir definir con seguridad el inicio de los periodos de renta. Algunos ofertantes, con el fin de subsanar esto, han considerado dentro de su oferta la venta de los inmuebles con flujos de renta ya asegurados.
Hablando de retail, del área total arrendable que engloban los centros comerciales en el Perú (Más de 3 millones de m2) al menos 28% pertenece a grupos extranjeros (principalmente de capital chileno) como Mall Plaza, Parque Arauco y Altas cumbres (Jockey Plaza).
I&T: Actualmente, existen 26 edificios con certificación LEED© y 129 en proceso de certificación, lo que nos indica que esta cifra puede ir en aumento al finalizar este año. Además, existen propietarios que se encuentran renovando los procesos y servicios de sus edificios ya construidos para que puedan adaptarse a las nuevas tendencias.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
