Este informe es cortesía de Inversión Inmobiliaria CR, escrito por Por Karen Retana. info@inversioninmobiliariacr.com
2017 traerá crecimiento, pero dosificado y por segmentos para el mercado inmobiliario de Costa Rica. La vivienda sigue como el motor del sector, comercio y oficinas vislumbran fases de expansión moderada, e industria tomará un respiro en su tasa de expansión.
Las perspectivas arrojan un crecimiento económico moderado que alcanzaría un 4%, similar al año anterior. Sin embargo, el alza en las tasas de interés, una inflación más elevada y una mayor fortaleza del dólar no dejan de inquietar al sector debido a los efectos sobre las expectativas de inversión.
“Este 2017 y el 2018 serán años de diagnóstico para determinar hacia dónde girarán las políticas del nuevo gobierno estadounidense, si empezamos a ver barreras podría presentarse un impacto muy fuerte, principalmente en el mercado de oficinas; sin embargo, siempre hay un encadenamiento en los distintos segmentos”, explicó Daniel Álvarez, Socio Director de Cushman & Wakefield.
Los expertos sostienen que es probable que, durante este año, algunos segmentos que mostraban grandes metrajes presenten una ligera pausa. Mientras, los desarrolladores diversificarán su oferta y apostarán por “trajes a la medida” para cautivar a sus clientes potenciales.
Oficinas sin excesos
En el caso del mercado de oficinas, evidencia niveles de disponibilidad saludables de un 11,6% y la expectativa para este año es lograr un crecimiento moderado del 10% en su oferta, con incremento de precios no significativos. Durante el año pasado, los precios se mantuvieron estables y se observó un nivel de absorción cercano a los 135.000 m2.
Las empresas del sector servicios establecidas bajo el régimen de zona franca, son las más dinámicas tanto a nivel de expansiones como la llegada de nuevas compañías.
“Hemos identificado más de 220.000 m2 que se desarrollarán en este año en el segmento de oficinas, lo cual representa un total de 18 proyectos”, señaló José Benavides, gerente general de Los Arallanes S.A.
El tipo de obras que más se están desarrollando son las de Clase A. Más de 900.000 m2 del total de inventario están compuestos por este tipo de inmuebles.
Randall Fernández, gerente general de Colliers asegura que los datos muestran una consistente baja en la disponibilidad de oficinas, lo cual impulsa el interés por desarrollar edificios para este segmento. “Se han presentado importantes absorciones por parte de empresas que han ingresado al país o bien se han expandido. Por su parte los desarrolladores han sido prudentes y construyeron con base a contratos previamente establecidos”, sostuvo Fernández.
Miguel Rosencwaic, gerente general de Brisas Real Estates, comentó que también se muestra un fenómeno de desocupación en edificios de segunda, pues algunas empresas prefieren establecer sus oficinas en proyectos nuevos pagando un precio similar.
Por otra parte, factores socio demográficos como la competencia por el recurso humano también ha provocado el desarrollo de oficinas en nuevas ubicaciones geográficas como lo es la zona este de la capital. Sin embargo, Heredia mantiene una posición muy robusta, muestra de ello es la construcción de San Antonio Business Center, El Cafetal con su segunda etapa, sumado con unos 25,000 m2 que desarrollará Los Arallanes S.A.
Industria, una apuesta segura
El sector industrial es el que muestra una condición más saludable en términos de tasa de disponibilidad, con un 5%, y se ha mantenido con poca rotación de inventario en comparación a otros años.
“Las absorciones también se han mantenido estables. Este tipo de producto no permite ser tan especulativo a la hora de incursionar en proyectos de gran escala y, usualmente, los desarrolladores esperan tener un contrato de antemano para proceder con la construcción”, explicaron Frank Quirós y Pedro Sánchez, consultores y analistas de mercado de Newmark Grubb Central America.
Según la firma Cushman & Wakefield, durante el año pasado se observó un leve incremento de la oferta cercano al 6%, generado por nuevos proyectos que ingresaron al mercado con mejores ubicaciones y calidad de lo que fue el inventario existente. En este segmento se cuantificó una absorción cercana a los 250.000 m2, un 20%.
El inventario actual es de 5 millones de m2, de los cuales, 2 millones de m2 son en naves industriales, 1 millón en bodegas y 800 mil m2 en distribución y logística.
“El sector industrial podría mantener tasas de crecimiento todavía interesantes, lo cual lo mantiene con la mira puesta sobre él”, explicó Francisco Navarro, consultor Senior de CDL Mercadeo.
El desarrollo de obra en este segmento cada vez es más especializado, donde la ubicación es un elemento clave para la decisión de inversión, pues deben garantizar eficiencia en la movilización y cercanía con los centros de distribución.
“En nuestro caso, la oferta es totalmente personalizada para uso logístico con edificios de bodegas Clase A que permitan a nuestros clientes ser más eficientes en sus procesos de almacenamiento y distribución”, sostuvo Aris Stamatiadis, gerente regional de LatAm Logistic Properties.
La presión por más espacio logístico también ha llevado a que las mismas empresas incursionen en la construcción de sus propios centros de distribución, tal es el caso de empresas como Pequeño Mundo, Mayca, Walmart y Sevica.
Una de las limitantes para su desarrollo es la poca disponibilidad de terrenos, aunado con los planes reguladores en diversos cantones que prefieren restringirlos para orientar la tierra hacia otros requerimientos.
“Cada cantón define cómo desea organizar su uso de suelo, con lo cual no hay una visión integral ni una planificación urbana orientada al desarrollo de segmentos para industria y logística, a ello se suma que la tierra es cada vez más costosa”, aseguró Fernández de Colliers.
La perspectiva para este año es que zonas fuera del Gran Área Metropolitana (GAM) puedan desarrollar este tipo de obras, una estrategia que dio a conocer la Coalición de Iniciativas para el Desarrollo (Cinde) en este 2017.
Limón podría ser uno de esos destinos para crear parques logísticos para servicios marinos, lo cual se encadenaría al desarrollo que realiza APM Terminals. En Guanacaste, el aeropuerto se convierte también en la punta de lanza para atraer inversión inmobiliaria.
Comercio apuntará más a la reconversión que al crecimiento
El segmento comercial muestra un índice de disponibilidad saludable de un 5%; sin embargo, se espera que su comportamiento caracterizado por obras de gran metraje presente una ligera pausa en este 2017. Para los expertos, la construcción comercial se orientará hacia inversiones medianas, con plazas tipo strip center por razones de conveniencia y cercanía.
También se visualiza la transformación de espacios de Community Centers hacia Entertaiment Centers, debido a cambios en los patrones de consumo y la búsqueda de espacios que brinden una opción integral que contemple gastronomía y actividades lúdicas.
“Las personas buscan la conveniencia, y esto lleva a que su círculo de consumo sea cada vez más cerrado. La demanda primaria de algunos inmuebles ha pasado de 5 kilómetros a la redonda a un solo kilómetro, e incluso hay comercio que su demanda primaria son tan solo 500 metros a la redonda” explicó Navarro de CDL Mercadeo.
En el último año, la construcción comercial fue después de vivienda el sector que más metros cuadrados acaparó, el cual representó el 28,5% del total de m2 tramitados.
Vivienda mantendrá peso y participación
El segmento residencial presentó un crecimiento del 8% con respecto al año anterior, cuantificando más de 4,2 millones de m2 en solicitudes de permisos de construcción. Los expertos proyectan un 2017 con una amplia oferta en el mercado residencial en lo que respecta a rango de precios, amenidades y ubicación, principalmente en proyectos verticales.
Frank Quirós, consultor y analista de mercado de Newmark Grubb Central América, destaca que, respecto a este tipo de obras, se encuentran en construcción un total de 46 proyectos en la GAM.
Aquellos que brinden ubicación estratégica cerca de los centros de trabajo, pero cuya concepción y diseño permita hacer un respiro entre estos espacios, lograrán tener éxito. Los proyectos con precios superiores a los U$$ 120.000 y U$$ 140.000 con estilos verticales son los que han mostrado mayor dinamismo.
Este año traerá consigo la diversificación por parte de los desarrolladores, los cuales dejarán de construir producto para determinado segmento y, en su lugar, ampliarán su abanico, lo que traerá consigo novedades e ideas frescas. Pero debido a este dinamismo los precios de la tierra están incrementando, aseguró Miguel Rosencwaic, gerente general de Brisas Real Estates.
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Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
