Desde 2007, Pei Asset Management ha democratizado la participación en bienes inmuebles por medio de su vehículo de inversión. Jairo Corrales, presidente de la empresa, le contó al diario colombiano La República, en qué consiste este producto y cuáles son los próximos proyectos de la compañía, que actualmente cuenta con un producto de inversión que administra inmuebles comerciales, corporativos, de logística y especializados
“Pei es un vehículo que se dedica a comprar propiedad inmobiliaria y con el producto de la renta que pagan los arrendatarios, les entrega unos rendimientos a los inversionistas. Además, este portafolio está representado en unos títulos valores que entran en la Bolsa, y eso le imprime una diferenciación muy importante, porque logra traer lo mejor de dos mundos: el inmobiliario, que es mantener las valorizaciones y apreciaciones en el tiempo, y el mercado de capitales, porque los títulos que representan ese portafolio se pueden transar y tener una liquidez”.
Pei Asset Management tiene hoy cerca de US$6,8 billones de activos bajo manejo y casi 150 propiedades en más de 30 ciudades y municipios del país andino, lo que suma un millón de metros cuadrados. Ello se traduce en 1.500 inversionistas y cerca de 1.300 arrendatarios.
La oferta de Pei Asset Management
“Los títulos participativos son inversiones alternativas con rentabilidades más atractivas que las de los fondos. Ayudan a diversificar el portafolio”, explica Corrales. En este sentido, señala que las categorías principales son comercios, que son centros comerciales y grandes cajas de almacenes que se dedican a la venta de productos básicos, como pueden ser los hipermercados; corporativos, que son edificios de oficinas, principalmente en las grandes ciudades y que pueden ser de uno o varios arrendatarios, y logísticos, centros de distribución y algunas industrias.
“Desde hace unos cuatro o cinco años, hemos venido impulsando la diversificación de categorías, que nos ha permitido que hoy tengamos inmuebles en salud, educación y próximamente tendremos nuestro primer activo en hotelería. El vehículo está concebido bajo un esquema de titularización inmobiliario que se denomina prospecto y este define cuáles son nuestras inversiones admisibles. Dentro de estas están todas las inmobiliarias, excepto vivienda. Lo que tenemos más parecido es CityU, unas residencias universitarias cerca de la Universidad de Los Andes, de las que Pei es dueño de 50%“.
Explica Corrales que por el lado de los Teis, es el mecanismo que utilizan para levantar capital y que está en la Bolsa, tienen la particularidad de ser una titularización que mira hacia oportunidades de inversión. Generalmente, estas se concretan vía créditos con bancos aliados. “Cuando reunimos varios activos hacemos una emisión de títulos participativos. Hoy en día, el inversionista puede adquirir un título nuestro, tanto en la emisión primaria como en el mercado secundario. El valor de referencia está en cerca de US$10,70 millones. Hoy tenemos aproximadamente 430.000 títulos. Ya hemos hecho 11 emisiones de estos títulos. La primera emisión se hizo en 2007, por un valor cercano a $100.000 millones, y la última la hicimos en 2018, por más de $813.000 millones”.
Rentabilidad de los Pei
“Siendo un vehículo con una visión de largo plazo, siempre procuramos que se mire la rentabilidad con ese mismo horizonte. Temas como el covid han afectado la rentabilidad de corto plazo, pero en un horizonte de largo plazo nuestra rentabilidad está en IPC más 7,5%. Con los niveles actuales de IPC, estamos hablando de una rentabilidad de entre 9% y 10%. Cuando despliegas un horizonte más amplio, logras aumentar unos 200 puntos básicos más”, explica Corrales.
Aunque por ahora los Pei Asset Management son el único vehículo, detalló el ejecutivo que están en el proceso de conformación de nuevas iniciativas. Señaló que se ven como una plataforma que sea capaz de administrar más de un vehículo de inversión, ya que ven oportunidades muy interesantes en sectores como el de multifamily, el de vivienda para arrendar. De hecho, están llevando adelante los pasos previos para próximamente lanzar un vehículo que complemente al que ya está operativo.
“Todavía estamos afinando temas de cronograma y de permisos previos. Estamos considerando una etapa inicial donde desarrollemos un plan piloto y podamos afinar temas importantes como el operador. Estamos trabajando muy intensamente, pero todavía no me podría comprometer con una fecha. Pei Asset Management es una compañía que ha posicionado y ha logrado tener un muy buen reconocimiento en el mercado por su conocimiento inmobiliario y de mercado de capitales”.
Impacto de la pandemia
Dado que Pei Asset Management es un vehículo de largo plazo, cuenta con fortalezas que les han permitido afrontar mejor una coyuntura como la del covid. Corrales reconoce que los locales que están en centros comerciales estuvieron cerca de 90 días sin actividad. Ello los llevó a tomar una decisión a favor de los comerciantes.
“Independiente de la controversia legal, siempre sostuvimos que los contratos no se suspendían, sino que hicimos una estrategia de alivios que consistía en cobrar un porcentaje reducido del arriendo durante los meses que ellos no estaban. Eso fue muy bien recibido por parte de nuestros arrendatarios y hoy en día aún mantenemos algunos alivios, pues hay algunos sectores que todavía tienen algunas restricciones para operar”.
Por su puesto, esto afectó el ingreso y la rentabilidad a corto plazo. Los dividendos que usualmente estaba en el orden de 5%, este año cayó a 4,5% y va a tener también una afectación para 2021. “Pero es importante que con esa estrategia logramos preservar una alta ocupación de los inmuebles, que con nuestro enfoque de largo plazo, lo que pensamos es que ya en 2021 y sobre todo en 2022 vamos a tener una recuperación de los ingresos”.
En cuanto a la vacancia, el líder de Pei Asset Management señala que no hubo un aumento significativo. Antes del Covid estaba en el orden de 8% y después de confrontar esta coyuntura estuvo alrededor de 10%. “Para una situación tan dramática y tan compleja como la que se vivió en el mundo en general, creemos que este incremento es relativamente bajo, pues hay algunas categorías que pueden tener vacancias por encima de 15%”.
En el mercado de las oficinas también ha habido un cambio. Allí Corrales precisó que ven el home office como una alternativa que complementa el uso de las sedes corporativa. “No creemos que el home office vaya a acabar con las sedes corporativas, pero tampoco pensamos que las compañías lo vayan a dejar de utilizar. Nosotros hemos presentado estudios muy interesantes y juiciosos donde se demuestra que las oficinas corporativas se requieren. El tema de la innovación, el trabajo en equipo y los temas de cultura es importante que se desarrollen en un ambiente donde los equipos se puedan reunir. Por eso, seguramente las sedes corporativas tendrán una transformación, para que se dé la creatividad. y donde puedan atender a sus clientes de manera segura”.
