Hace algo más de nueve años Terranum lanzó en Colombia el que puede considerarse el primer “REIT” (real estate investment trust) colombiano (a término de 99 años a partir del 2 de febrero de 2006). En febrero de 2007 se completó la suscripción del capital del primer tramo de Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), que hoy es líder en este formato en el país. El importe captado, 107.605 millones de pesos (US$ 36,5 millones de hoy), puede considerarse modesto para los estándares actuales de tamaño de estos vehículos, pero lo importante es que ya se daban todos los elementos que aseguran a un inversor la seguridad y rentabilidad de los recursos que pone a disposición: marco jurídico (el sistema de fiducia), gestión profesional en la compra y venta de activos y de los inmuebles en su operativa, estrategia de inversión por productos o límite de endeudamiento.
El concepto de “REIT” no incluye la necesidad de que sus participaciones coticen en una bolsa de valores, pero sin duda la liquidez que algunos inversores puedan requerir se facilita si hay un mercado para transar en abierto los títulos y conocer su cotización cuando existan transacciones. En Colombia la emisión y registro de los títulos se realiza a través de la Bolsa de Valores (BVC), siendo obligatorio el registro de subsiguientes transmisiones en la misma, pero no existe (que sepamos) un precio público para las mismas, elemento clave en la toma de decisiones de inversión. Es la única carencia que en nuestra opinión sigue existiendo en Colombia, a diferencia de lo que sucede en México o España en que Fibras y Socimis respectivamente han tenido un éxito que puede calificarse de explosivo en la captación de recursos.
Con todo, PEI arrancó con buen pie. Las solicitudes de inversores multiplicaron por 4,5 el capital que se solicitaba y las AFP entraron desde un principio con el 52,8% del total. Las primeras inversiones marcaron el camino: un 58% de los recursos fueron a dos inmuebles alquilados a Almacenes Éxito en Bogotá y Medellín, a término de 17 y 20 años; un 34% a dos edificios de oficinas, arrendados a Casa Editorial El Tiempo (4,5 años) y Centro Corporativo Seguros del Estado (15 años) y un 8% un cine, Cinemark (14 años). Es decir: ciudades principales (Bogotá y Medellín), inquilinos sólidos y contratos a largo en términos generales.
En la actualidad el programa autorizado de PEI es de dos billones de pesos colombianos (COP 2.000.000.000.000), o sea US$ 678 millones, de los que se ha realizado seis emisiones por un total de COP 981.681 millones, US$ 333 millones. Los 24 inversores iniciales de 2007 se han convertido en 1.258 a junio de 2015 y el 60% de sus recursos proceden de AFPs. La rentabilidad anualizada para cada una de las seis emisiones, oscila entre un mínimo del 11,1% y un máximo del 14,2% para la primera emisión, aquélla de 2007. La total, en COP, el 201,5% entre el 1-3-2007 y el 30-6-2015. Frente al 50,1% del S&P 500 en el mismo período, por ejemplo o el -22% del COLCAP en el último año. PEI mantiene además una buena liquidez en el mercado secundario. O sea una historia de éxito.
A septiembre de 2015, PEI mantiene un portafolio de 136.954 m2 de edificios de oficinas de talla media, con 7,8 años de vigencia media de contratos, que suponen el 47% de los ingresos totales; 76.747 m2 de edificios comerciales, con 5,5 años de vigencia de contratos, 29% de los ingresos y 239,580 m2 de naves logísticas (bodegas), con 8,5 años de vigencia de contratos, 24% de los ingresos. Entre las adquisiciones en curso, el 75% del Centro Comercial Plaza Central en Bogotá, la sede corporativa One Plaza en Medellín y la Torre Fuego del Corporativo Elemento en la calle 26 de Bogotá. El valor total de los activos (junio 2015) es de COP 1.671.837 millones (US$ 567 millones).
Sensación: con su record histórico de rentabilidad, calidad de gestión, buena calificación de sus emisiones, transparencia y un 1,79% de vacío total en su portafolio, podría crecer de forma más agresiva. La cuestión es cómo.
Nota sobre la transparencia: se percibe en PEI un excelente esfuerzo para entregar información de forma transparente. No puede decirse, en cambio, que el conjunto de los fideicomisos inmobiliarios en Colombia presenten su información de forma transparente, al menos a nivel digital. Faltan datos comparativos, de volumen, de cumplimiento de hitos, de rentabilidad y muchos otros, en definitiva, no existe un “mapa de riesgo” para las numerosas iniciativas lo que, pese a la fortaleza jurídica de base y la vigilancia de la Superintendencia Financiera, debilita el sistema. Algo debería hacer la Asofiduciaria.
Fuente: WOF – World Office Forum
