Desde Fernando de la Mora hasta el centro de Asunción, Ángela Morales viajaba por más de una hora en bus, todos los días. Pero hace cuatro años pudo comprarse su propio departamento, pagándolo a un plazo de 20 años, a través de un crédito de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD).
Aunque Ángela tiene un terreno en San Lorenzo, prefirió adquirir una vivienda en altura antes que pasar horas de su día a día sentada en el colectivo o estresada frente al volante de su vehículo.
El arquitecto Víctor González Acosta, presidente de la desarrolladora Habitalis, comenta que el caso de Ángela es el de muchos paraguayos, sobre todo de parejas jóvenes que optan por resignar los patios amplios para estar cerca del lugar donde trabajan, sus familias o el colegio de sus hijos. “Mucha gente que salió de Asunción, hoy empieza a volver porque busca una vida más práctica. Esta generación está haciendo el proceso de transición de cambios culturales en la manera de vivir”.
Los jóvenes iniciaron el proceso
La construcción de los edificios corporativos hace más de una década promovió el desarrollo inmobiliario de departamentos para el segmento alto, luego para el medio alto y ahora están empezando a aparecer opciones para el nivel de ingresos de la clase media. Aunque no hay datos actualizados, se estima que en los últimos 10 años se han levantado más de un centenar de edificios en Asunción.
“El proceso recién empieza. Todavía existe un estigma sobre la vida en viviendas en altura, muy arragaido por la tradición de la casa con patio amplio y la privacidad. Para una tercera generación, lo normal será vivir en departamentos, como pasa en Buenos Aires, Santiago, Lima y otras ciudades latinoamericanas”, apunta. Y las plazas serán áreas de suma importancia en las grandes ciudades, “ya que son espacios verdes que la gente necesita”.
Los más jóvenes son los que empezaron este proceso, porque la forma de vida cambió. Según el arquitecto, las familias nuevas ponen en consideración en el momento de decidir dónde van a vivir el hecho de estar cerca de sus lugares de trabajo, colegios, ocio, familiares, etc.
Además de la juventud, el público mayor de edad forma parte de un mercado creciente. Cuando los hijos van dejando el hogar y los padres se quedan solos, muchos terminan vendiendo sus casas porque les resultan demasiado grandes y compran departamentos. Otro público de las viviendas en altura son las personas que se separan, divorcian o enviudan, además de los extranjeros.
Pensando en esta realidad, Habitalis comenzó hace cinco años un proyecto de construcción de edificios residenciales, que en la actualidad tiene cinco obras, algunas concluidas y entregadas, y otras en plena ejecución. De los cinco edificios planificados, dos tienen todos los departamentos vendidos, un tercero está cubierto en un 50% y el resto prosigue su construcción y venta.
Seguridad y menos gastos
Una empresa que hace años despegó con la construcción de edificios de departamentos fue Fortaleza, que a la fecha tiene nueve torres en siete edificios y una ocupación del 98% en los más de 300 departamentos entregados. “Fortaleza tiene dos fases en su historia, ya que en el medio cayeron los bancos nacionales y tuvimos la crisis de los fondos mutuos. Pero hemos retomado las operaciones de comercialización en el 2007, desde entonces entregamos las últimas siete de las nueve torres”, cuenta Francisco Gómez, director de la compañía.
Otra desarrolladora es Paraguay Development, que construyó en los últimos años tres edificios con un total de 300 unidades de departamentos. Además, se encuentra en obras un tercer emprendimiento, que tendrá dos torres: la primera de 84 unidades y, la segunda, de 100.
Alejandro Kladniew, el director de la compañía, cuenta que de los primeros 300 departamentos entregados, el 90% está ocupado por propietarios o inquilinos. Hay muchos moradores que son extranjeros que viven en Asunción y otros que son asuncenos, pero que han vivido en muchos casos en el exterior, “es decir, gente que ha tenido la experiencia de vivir en edificios y que tiene muy clara esa elección, en muchos casos porque se sienten muy cómodos”.
Para el empresario, la gente se da cuenta hoy de que la vida en altura permite ganar en seguridad, no tener que ocuparse del mantenimiento de piscinas, jardines, áreas comunes y saber que hay un personal técnico permanente en el edificio que los asiste. “Entienden que hay amenities que no podrían tener en una vivienda, como un salón de fiestas, una sala de reuniones, un gimnasio, una piscina climatizada y juegos para niños o adultos”.
Otro aspecto que se valora es que los hijos puedan estar dentro de una especie de club y puedan socializar con otros chicos. “Es decir, son muchas cosas que una casa no solo no permite, sino que no serían posibles de mantener y pagar. Cuando se hace un cálculo comparativo en el caso de familias jóvenes, el vivir en un edificio implica una inversión idéntica a un dúplex, pero con una cantidad de prestaciones y servicios muy superiores y una ubicación, en muchos casos, excelente”, resalta.
Tendencia en alza
Kladniew coincide con González Acosta al afirmar que la tendencia de vida en altura crecerá, sin que desaparezca –por cultura, tradición y capacidad económica–, quienes decidan seguir viviendo en casas.
De momento, los paraguayos se inclinan por una casa. Según un estudio realizado por la consultora Metro Real Estate Research, en 2019, el 85% de los encuestados prefiere vivir en una casa, 12% en un departamento, 3% en dúplex y 1% en condominios.
Esta consultora cuenta con una unidad de estudios inmobiliarios desde el año 2012, a raíz de una gran demanda de constructoras e inversores extranjeros que solicitan pesquisas para determinar la potabilidad de un desarrollo inmobiliario. Su director y consultor principal, Diego Aguayo, observa que en los últimos 10 años los asuncenos migraron al Gran Asunción para tener viviendas de un tamaño importante, con patio, piscina y otras comodidades a un costo más accesible y para evitar impuestos municipales muy elevados, como los establecidos en Asunción.
Muchos de ellos vendieron su casa en la capital para ir a vivir a una propiedad más grande, nueva y con más comodidades, pero retornaron cuando el tráfico cambió su rutina. Habían mejorado su calidad de vida en un aspecto, pero la moneda de cambio fue el tiempo que pasaban en el tráfico.
Las construcciones viales importantes, como el superviaducto de Aviadores del Chaco y el metrobús, cambiaron el escenario. “Esto hizo que mucha gente volviese a la capital o tuviera la intención de hacerlo, pero ya no era opción regresar a una casa. Para tener una ubicación cercana, lo más viable era un departamento o vivienda en altura”.
¿Mejores precios?
La oferta inmobiliaria también ayudó a que crezca este hábito de vivienda en altura porque hoy existen departamentos a precios más bajos que una casa tradicional. “Por casi tres o cuatro veces menos del costo de una casa, uno puede adquirir un departamento en ubicaciones muy preferenciales en Asunción”, dice Aguayo.
Sobre los precios, el especialista encontró, a través de sus estudios, que hay dos conceptos: lo que uno quiere pagar, que dista de la oferta, y lo que uno puede pagar, que está relacionado con los montos de las cuotas más que con el monto final. “No es decisor el monto final, sino si se puede sostener el monto de la cuota a un plazo largo. Una de las preguntas que hicimos era si la gente consideraba relevante la cantidad de cuotas, y en muchos casos decían que no, que lo que querían era tener el control del monto de la cuota mensual. Es decir, podía ser a un plazo de 20 años, algo que triplicaría probablemente el costo total de la vivienda, pero como tendrían el control del monto de la cuota, lo aceptarían”, explica. En cuanto al monto de la cuota que se puede pagar, la mayoría refirió un promedio de entre US$ 500 y 1.000 para una pareja joven con hijos chicos o sin hijos.
Más allá de los costos, el crecimiento vertical de Asunción también trae el desafío de mejorar la infraestructura de los servicios de la ciudad, con desagües pluviales y cloacales, calles, accesos, transporte público y espacios verdes. En vano se podrá revertir la falta de crecimiento poblacional si no están contempladas esas condiciones.
Crecimiento por ejes
A diferencia de otros países que crecen por áreas, el desarrollo inmobiliario en la capital paraguaya se concentra en ejes: calles o avenidas donde se construyen los edificios. Además de las avenidas Aviadores del Chaco y Santa Teresa, que albergan el mayor movimiento de inversiones inmobiliarias en altura, los edificios residenciales aumentan en las avenidas Santísima Trinidad, Molas López, Guido Boggiani, Primer Presidente y, más recientemente, sobre la avenida Carlos A. López.
50 habitantes por hectárea
Asunción tiene 50 habitantes por hectárea, cuando una ciudad necesita un mínimo de 120 habitantes por hectárea para ser sostenible, alerta González Acosta. “En Buenos Aires hay 180 habitantes por hectárea. Es muy difícil sostener esta ciudad (Asunción) porque no hay manera de que con 50 personas por manzana se puedan cubrir todos los servicios. Nuestra capital necesita poblarse para ser sostenible y mejorar la calidad de vida de sus ciudadanos, que hoy tienen que andar casi una hora o más en auto para ir al trabajo. El atasco en el tráfico es producto de esta situación que se puede resolver de manera estructural”.
Fuente: ABC.com.py
