Por: Fernando Sánchez-Junco, Senior Manager Real Estate de FAS Deloitte Colombia
Desde finales del año pasado, Colombia ha podido sufrir una desaceleración económica. Si bien se estima que el país seguirá creciendo desde un punto de vista económico, puede que en el 2015 no alcance el mismo nivel logrado en años anteriores. Se estima igualmente que durante el presente año la actividad de la construcción se vea disminuida. Lo anterior se evidencia por ejemplo en factores como el decrecimiento de un 10% de los permisos otorgados para licencias de construcción. De igual modo, en el caso de la construcción de las Viviendas de Interés Social (VIS) se ha detectado una caída del 30% en términos de desarrollo, respecto al inicio del 2014.
Sin embargo, los proyectos inmobiliarios de otros segmentos, diferentes a vivienda, aumentaron alrededor del 17%, principalmente en el sector de oficinas. Por otra parte, la construcción sigue siendo uno de los motores del PIB del país, contribuyendo desde el 2008 con aproximadamente 13% del PIB nacional, según The Economist Intelligence Unit. Además, Colombia continúa con un déficit habitacional y tasas reducidas para la adquisición de créditos hipotecarios, lo cual evidencia potenciales alternativas de crecimiento del sector inmobiliario.
De este modo, debido a su protagonismo dentro del desarrollo del sector inmobiliario, en el presente artículo se destacan los mercados de oficinas e industriales de Bogotá y Barranquilla, dos de las ciudades del país que más desarrollaron estos segmentos en el último año.
Sector Oficinas en Bogota
Hasta el primer trimestre de 2015, el mercado corporativo de Bogotá ha incrementado su protagonismo dentro del sector de la construcción, debido al buen contexto económico que enmarca actualmente a la ciudad. En primer lugar, la llegada de grandes corporaciones internacionales ha impulsado la dinámica en el mercado inmobiliario al demandar nuevos espacios. En segundo lugar, la creación de nuevos vehículos financieros para la adquisición de inmuebles como los derechos fiduciarios, ha permitido una mayor participación de los fideicomisos en la finca raíz y ha creado innovadoras alternativas para los inversionistas. En tercer lugar, el permiso otorgado por el Gobierno Distrital para la realización de rascacielos dentro de Bogotá, bajo el Decreto 562 del 12 de diciembre de 2014, ha generado nuevas expectativas dentro del mercado, debido a que se presenta como una alternativa que responde a la falta de suelos de la ciudad para la realización de proyectos inmobiliarios. Finalmente, los últimos dos años transcurridos se caracterizaron por el aumento en la participación de los Fondos Inmobiliarios en el desarrollo de complejos de oficinas, lo que produjo en los años 2013 y 2014 un aumento respectivo del 80% y el 72% de las áreas aprobadas para la construcción de este tipo de inmuebles.
Actualmente, se estima la finalización de hasta 46 proyectos durante el 2015, equivalente a aproximadamente una superficie de 340.000 m2 nuevos de oficinas, y la proyección para el 2020 es obtener un aumento de casi el 40% con respecto a la oferta actual.
Megaproyectos en desarrollo
Actualmente, se encuentra en curso la renovación del Centro Administrativo Nacional (CAN) bajo la dirección de Office for Metropolitan Architecture (OMA), reconocida firma de arquitectura. El proyecto abarcará un área de 87 hectáreas en la cual se reestructurarán los usos de la zona, generando espacios comerciales, residenciales, corporativos y estatales. En cuanto a la oferta de oficinas se pronostica que con el desarrollo de este proyecto, el cual presenta un programa de ejecución aproximado de 25 años, entrarán al mercado cerca de 650.000 m2 de oficinas.
En segundo lugar, uno de los últimos proyectos cerca de salir a la luz para su desarrollo es el proyecto ubicado en la Calle 100 con Carrera 7a, relacionado con el Plan de Renovación Urbana del barrio el Pedregal. La renovación de esta zona comprenderá la construcción de un centro empresarial de dos torres con 85.500 m2 de oficinas. Se estima la finalización del proyecto hacia el 2018.
Otro “megaproyecto” inmobiliario que se encuentra en curso y espera finalizar su primera etapa en el 2018 es Atrio. Ya con inicio de la construcción de la primera fase, se trata de un plan de desarrollo conjunto a la remodelación del Centro de Convenciones Gonzalo Jiménez de Quesada en el denominado Centro Internacional de la capital. Contará con un área de oficinas equivalente a 50.000 m2 en una torre de 44 pisos en la primera fase; el proyecto cuenta con una segunda torre de 59 pisos de altura.
Por último, el Proyecto Estación Central, ubicado en la Calle 26 con Carrera 13, se iniciará en el presente año. La obra inmobiliaria se integrará con el sistema de transporte de la ciudad y generará un espacio de 81.000 m2 para oficinas. Se estima que la primera etapa del proyecto será entregada en 10 años.
Sector de Oficinas en Barranquilla
Barranquilla es reconocida como una de las principales ciudades industriales de la Costa Caribe de Colombia, en consecuencia representa un atractivo destino regional para localizar las oficinas de empresas nacionales e internacionales. Su localización estratégica cerca de la desembocadura del río Magdalena le ofrece ventajas en el transporte de bienes y fácil acceso al interior del país.
Históricamente, el mercado de oficinas de Barranquilla se ha localizado en el sector de Prado, sin embargo, el constante desarrollo del sector de Buenavista, en el noroccidente de la ciudad, ha convertido este espacio en el destino preferido de la nueva oferta, abarcando más del 50% de los nuevos suelos disponibles para oficina.
Por otra parte, similar a lo evidenciado en otras ciudades del país, los nuevos proyectos se caracterizan por ser construcciones uso mixto que pueden albergar tanto suelos comerciales como hoteleros, entre los que se identifican el Alkarawi Plaza, Blue Garden y Green Towers.
Aun así, a pesar del movimiento reciente de la oferta hacia sectores alejados del centro de la ciudad, las nuevas políticas de urbanismo que se están implementando permiten pronosticar un aumento de suelos disponibles en zonas más centrales y próximas al costado occidental del Río Magdalena.
El Sector Industrial
En el presente año el desarrollo de la industria nacional se ha visto afectado negativamente por distintos factores, entre los que se destaca el proceso de modernización de la refinería de Cartagena, los cambios en el precio del petróleo y la volatilidad de la tasa de cambio. Coherentemente, según la Asociación de Empresarios de Industriales (ANDI), los resultados en el primer trimestre de la industria presentaron una disminución del 4.1% en ventas y 2.4% en ritmo de producción. En consecuencia, los pronósticos del Departamento Nacional de Planeación (DNP) sobre el crecimiento industrial del país para el 2015 se sitúan en un 4%, cifra inferior al 4.7% estimado para el 2014.
Sin embargo, el país sigue atrayendo inversión en infraestructura, lo cual representa una oportunidad para los desarrollos inmobiliarios tanto logísticos como industriales. En el caso de ciudades como Bogotá y Barranquilla, la cantidad de suelo disponible para usos industriales ha aumentado principalmente en corredores ubicados en la periferia de la ciudad o en sus municipios aledaños. En Bogotá se destaca el caso de Funza, con más de 25% de la oferta de la ciudad, mientras que, en los alrededores de Barranquilla, ha aumentado el interés por los desarrollos industriales en municipios como Galapa, el cual ya cuenta con la Zona Franca Zofia y la Zona Franca La Cayena. Para ambas ciudades, estos hechos son consecuencia principalmente de la escasez de suelos urbanos, las crecientes restricciones de la operación industrial dentro de la ciudad y la diferencia de precios frente a localidades suburbanas, las cuales usualmente consideran un menor valor.
En el mercado de Bogotá, la oferta industrial cuenta principalmente con bodegas de clase A, las cuales son construidas con doble o triple altura. Actualmente existe la tendencia para que este tipo de edificaciones sean construidas según las condiciones específicas del futuro arrendatario, a partir de un esquema “Built to Suit”. En cuanto a la demanda, si bien se pronostica un aumento de la oferta de suelos industriales, las condiciones económicas del presente año han impedido que su absorción sea similar a la de años anteriores.
En Barranquilla existen planes para la construcción de un puerto profundo en la desembocadura del Magdalena que permitiría el acceso de navíos de 150.000 toneladas, lo cual aumentaría la cantidad de servicios logísticos que requerirá la ciudad, así como construcciones industriales en zonas aledañas. En cuanto a la oferta de suelos industriales, actualmente la mayoría se concentra en el sector de Barranquillita, aunque se pronostica un aumento de la participación de municipios aledaños como Galapa, en donde se evidencia la creciente importancia de acuerdos “Built to Suit” entre los desarrolladores y sus clientes.
Por otra parte, es de destacar que el puerto de Santa Marta continua siendo el único puerto en ganar, por fuera de Europa, las acreditaciones ambientales Ports Enviromental Review System y Ecoport. Estas están a cargo de la Organización Europea de Puertos Marítimos (ESPO), que requiere de estándares altos de conciencia ambiental para otorgar licencias de trabajo, lo cual indica que la actividad portuaria en Santa Marta se encuentra dentro en una categoría reconocida a nivel mundial y representa un beneficio para las empresas industriales que establezcan sus operaciones en las zonas francas localizadas alrededor del puerto.
El Crecimiento de la Renovación Urbana
En Colombia se viene presentando desde hace unos años un creciente interés por la renovación urbana de sus ciudades, principalmente en Bogotá y en las ciudades costeras del país.
En el caso de Bogotá, el proceso de renovación urbana se ha enfocado principalmente en el centro de la ciudad. Actualmente, existen varios proyectos de renovación, lo cual es indicativo de la importancia con la que cuentan estos planes para el desarrollo de la ciudad. Por ejemplo, el Proyecto del Triángulo de Fenicia promovería la creación de espacios verdes y la reestructuración del barrio para mejorar las condiciones de vida de los habitantes del sector al generar 6.2 hectareas de espacio público, además de modernizar la infraestructura pública. También, se destaca el Plan Parcial de San Victorino, mediante el cual se reorganizaría el comercio de la zona al construir más de 100.000 m2 enfocados únicamente en actividades comerciales. Otro importante proyecto de renovación lo comprende el Plan Parcial de la Estación Central de Transmilenio, bajo el cual se desarrollaría tanto una estación principal de transporte público como edificios de oficinas, comercio y residencias.
Por otro lado, en la Costa Caribe, se destaca el proceso de renovación de Barranquilla al estar enfocada en el desarrollo de la ciudad y su apertura al río Magdalena. En la ciudad ya se ha renovado la Plaza Central por medio de la reorganización del proyecto y se han obtenido espacios verdes por medio de la construcción del Parque Cultural del Caribe. Sin embargo, actualmente con la relocalización de la industria ubicada en la Vía 40 hacia otras zonas del área metropolitana (Zonas Francas La Cayena y Zofía), se pretende generar nuevos espacios que permitan la ejecución de proyectos inmobiliarios que promuevan la costa río como un nuevo foco del desarrollo de la ciudad. Entre los proyectos en proceso se destaca el desarrollo de La Loma, el desarrollo de Puerta de Oro (Nuevo Centro de Convenciones y Palacio de Congresos junto con un desarrollo inmobiliario promovido por Terranum) y la potencial transformación del Batallón Paraíso, lo cual generará la primera ventana al Río en los próximos años después del fuerte carácter industrial presentado en esta zona de la ciudad.
Por lo tanto, se pretende que a partir de procesos de renovación urbana se generen cambios exitosos en el desarrollo de ciudades enteras, así como de sectores específicos, como ha sido evidente en el caso de ciudades de Europa y América Latina, tales como la renovación de Bilbao, los Docklands de Londres, o Puerto Madero en Buenos Aires.
