Informe elaborado por HVS/HotelInvest, con datos de STR
El repunte económico y un turismo creciente indican oportunidades para la hotelería Sudamericana. 2015 y 2016 fueron años de bajo dinamismo económico en Sudamérica. El plano de fondo para esta modesta performance contó con la desaceleración económica mundial y la caída del precio de las commodities. A los fenómenos externos, se sumaron factores regionales. Si bien todos los países de la región, salvo Perú y Paraguay, mostraron desaceleración, la recesión regional se explica por las crisis de Argentina, Brasil y Venezuela. La buena noticia es que se espera un cambio de tendencia a partir de 2017. Por un lado, en la mayor parte de Sudamérica los gobiernos están implementando reformas centradas en equilibrar la economía y mejorar el clima de negocios, lo que debería producir un mayor crecimiento económico. Por otro, las mejores expectativas para el entorno global y regional, precios superiores de materias primas y planes de inversiones gubernamentales favorecerán a las economías sudamericanas.
Argentina – Buenos Aires
Cambio de tendencia. Ya es posible observar los primeros signos de recuperación
A pesar de la recesión y de la caída en el flujo de turistas durante los primeros meses del año, la demanda hotelera creció moderadamente, por encima de la oferta, incrementándose la ocupación. Este cambio de tendencia en ocupación y un mercado muy dolarizado permitieron que las tarifas en dólares se mantuvieran casi inalteradas, lográndose un incremento en RevPAR en moneda local del 58,5%, lo que mejoró la rentabilidad de los hoteles.
Con la menor cantidad de hoteles por inaugurar, mejores perspectivas económicas y las acciones implementadas por el gobierno para impulsar el turismo, Buenos Aires debería incrementar su ocupación y tarifa en 2017. Nuevos proyectos comienzan a ser estudiados.
Chile – Santiago
Mercado en proceso de absorción de nueva oferta. Buenas perspectivas de demanda
Los arribos de extranjeros a Chile crecieron cerca de un 26% en 2016, principalmente por el aumento significativo de argentinos, que en gran parte visitan el país por motivo compras y residen en provincias limítrofes.
Luego de albergar la Copa América en 2015, Santiago registró caídas en tarifa y ocupación de 7,1% y 2,8%, respectivamente. Si bien, a pesar de la desaceleración económica, se incrementaron los arribos y la demanda hotelera, el aumento de oferta fue superior, provocando una mayor competitividad en tarifa.
Aunque la ocupación podría verse afectada por nuevas aperturas en 2017, la ciudad ha mostrado una rápida capacidad de absorción de la oferta, lo que permitirá mantener niveles atractivos de ocupación y tarifa promedio.
Colombia – Bogotá
Alto crecimiento de demanda indica una rápida absorción de oferta
La mejora de la imagen de Colombia, la firma del tratado de paz, las acciones promocionales del destino y un tipo de cambio competitivo, permitieron que el turismo internacional continúe creciendo. Asimismo, la demanda doméstica mostró un alza en 2016, lo que posibilitó que la oferta inaugurada durante el año fuese absorbida rápidamente, generando un incremento en ocupación de 6,2%.
En 2016, la tarifa creció, aunque en menor nivel que la inflación. Con una ocupación de mercado inferior al 60% y desaceleración económica, los hoteleros no vieron espacio para realizar mayores ajustes en tarifa.
Si bien habrá aperturas en los próximos meses, se espera que el crecimiento de demanda logre sobrepasar al de oferta. El fin de los beneficios fiscales para la construcción de nuevos hoteles disminuirá el ritmo de desarrollo de nuevos proyectos. En ese contexto, la perspectiva de desempeño del sector es positiva.
Perú – Lima
Sólidos indicadores económicos y performance hotelera destacada
Si bien la demanda hotelera creció en 2016, su expansión fue moderada ya que los primeros meses del año fueron flojos para los hoteles de Lima, a raíz de las elecciones presidenciales. El impacto de la nueva oferta inaugurada en 2016 y a fines de 2015 superó al crecimiento de demanda provocando una disminución en ocupación –que aún se mantiene en niveles atractivos, 68%.
Esta caída tornó al mercado más competitivo, con incremento en tarifa promedio del 2% en moneda local, resultando en un RevPAR menor (-1,2%).
Aunque el aumento de oferta previsto hasta 2021 podría afectar la performance hotelera en el corto plazo, las buenas perspectivas de crecimiento económico y turístico de Lima sugieren que la nueva oferta se absorberá en un plazo corto y que la ciudad mantendrá sus altos niveles de ocupación y tarifa promedio.
Brasil
Después de un período de ajustes, la expectativa es de reanudación del crecimiento
El Boletín Focus prevé leve crecimiento del PIB, una inflación en el centro de la meta y una tasa de interés próxima al 9% a.a (promedio anual). Los índices de confianza del consumidor y del empresariado mejoraron y se espera el inicio de un nuevo ciclo de crecimiento económico.
Algunas propuestas en estudio, aún pendientes de aprobación, entre las que destacan la exención del visado para visitantes de algunos países y la liberación de casinos, podrían impulsar nuevos negocios en turismo en el país.
En 2016, los Juegos Olímpicos fueron una vidriera para Brasil, generando una percepción positiva para el país.
La actuación de la CVM en el mercado de condo hoteles, junto a la falta de financiamiento en el sector, restringirá los nuevos desarrollos. En contrapartida, proyectos con buenas perspectivas financieras se beneficiarán, ya que, con mayor restricción para nuevos desarrollos, uno de los principales riesgos del negocio hotelero, la sobreoferta, tiende a disminuir y el desempeño de los hoteles en operación a crecer en el mediano plazo.
A contramano de la crisis, la demanda de placer continúa creciendo. Timeshare y modalidades de propiedad compartida ganan cada vez más notoriedad. Diversas oportunidades de nuevos desarrollos están siendo estudiadas en Brasil.
Río de Janeiro
Después de las Olimpíadas, el mercado hotelero tiene un escenario desafiante
Los hoteleros lograron aplicar tarifas elevadas durante las Olimpíadas, posibilitando un incremento de 22% anual.
La oferta creció en más de 10.000 cuartos en 2016. Con el término del evento y la crisis en Brasil, los índices de desempeño presentaron una caída, no habiendo señales de alcanzar el techo histórico antes de 2020.
Con nuevos hoteles e infraestructura de eventos, la inducción de demanda de placer y de eventos puede ser una alternativa para mejorar el desempeño en el mediano plazo. Para ello, iniciativas público-privadas y mejora de la seguridad pública son fundamentales.
San Pablo
Sin nueva oferta, la recuperación será más rápida que la de los demás mercados
A pesar de la baja de RevPAR en 2016, con la reanudación del crecimiento económico y las restricciones para la estructuración de nuevos proyectos, la tendencia es de recuperación del valor de los activos en el mediano plazo.
El mayor número de shows y de actividades de placer, junto a la aplicación de tarifas más atractivas los fines de semana, han fomentado el alojamiento en hoteles, principalmente en el mercado midscale, incrementando la participación del segmento de placer.
San Pablo tiene las mejores perspectivas para nuevos hoteles en Brasil. En el mediano plazo, es el destino con el potencial de recuperación más rápido, ya que no tuvo nuevos proyectos en los últimos años. Proyectos bien localizados, modernos y con marca fuerte pueden tener buenos resultados.
Para mayor información sobre cifras y análisis, acceda al reporte completo de Panorama de la Hotelería Sudamericana: https://www.hvs.com/article/7974-panorama-de-la-hoteleria-sudamericana
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
