Palmeras Ciudad es un emprendimiento ubicado sobre la avenida Avellaneda, en pleno barrio de Caballito, en Buenos Aires. Allí, IRSA planeaba la construcción de un shopping. Gustavo Menayed, el hombre que fundó la desarrolladora Portland negoció la compra de la tierra con Daniel Elsztain, a cambio de metros cuadrados. Ahora avanza con el proyecto que venderá en pesos, a pagar en 22 años, y sin crédito bancario.
Menayed es un convencido de que en un mercado sin crédito hipotecario, hay que venderle al comprador final, es decir ,al que compra para mudarse . Por eso, afinó el lápiz y se animó. Lanzó Palmeras Ciudad y ya inició las excavaciones. El emprendimiento tendrá 115.000 metros cuadrados de obra y más de 80.000 metros cuadrados de viviendas en venta, en un terreno de 300 metros de frente por 80 metros de ancho. Ocupará 35.000 metros cuadrados de una manzana. En los restantes 165.000 metros cuadrados de las playas ferroviarias del Estado, el Gobierno planea el desarrollo de una gran área verde.
Se harán más de 1.000 unidades en 6 años
El proyecto que ya tiene la aprobación de la Legislatura, contempla la construcción de diez edificios de diez pisos que sumarán más de 1.000 unidades , y un zócalo comercial tipo street mall. Se construirá en seis años y en cinco etapas.
Menayed invertirá US$14 millones en dos edificios en los que las unidades se venden en pesos y el comprador puede mudarse con 38% del valor total del departamento pago- El resto se paga en 286 cuotas en pesos, que se ajustan con un índice que cruzará el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), con el índice de salarios que realiza el Instituto Nacional de Estadística y Censos de la República Argentina (INDEC).
“El proyecto es un fideicomiso pero a precio cierto porque ya tenemos comprados todos los insumos. Portland es la fiduciaria y la obra está fondeada, es decir, no dependemos de la venta para terminarla. No es un negocio financiero, ni hay una tasa”, aclaró el desarrollador al diario La Nación. Asegura que el secreto de su negocio está en el volumen y en su modelo de negocios: maneja la integración de todo el proceso de construcción, lo que le permite tener menos intermediarios y mejores costos.
El grupo tiene desde la empresa que fabrica las ventanas que instala en los departamentos, hasta la que hace las instalaciones de gas y electricidad. Menayed aplicará un sistema de construcción de última generación que le permite terminar los edificios en 18 meses. “Es hormigón pero el proceso es más rápido con encofrados verticales que nos permite bajar a la mitad los tiempos de obra. Esto es clave en la tasa de retorno del proyecto”, detalla que la primera etapa de la obra estará terminada en 16 meses, pues ese fue el compromiso que firmó con IRSA, sino deberá pagar penalidades.
Cómo se financiará Palmeras Ciudad
En cuanto a precios, las unidades de 61 metros cuadrados y dos ambientes se compran con un anticipo de US$22.000, la única parte en dólares. “Es decir, se ingresa con un tercio de los US$55.000, el monto que exigiría el modelo tradicional en pozo”, comenta Norberto Lepore, presidente de la inmobiliaria Lepore que lo comercializará.
El resto del pago de la unidad se divide en dos: 16 cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC que es durante el tiempo que se construye la obra. “Dan aproximadamente $250.000”, detalla Agustín Walger, director de la misma inmobiliaria. Luego, el restante 60% se financia a 22 años: son 286 cuotas en pesos -13 por año porque se considera el aguinaldo- que se ajustarán con el índice señalado.
Lepore hace números y estima que para un dos ambientes rondarán los $39.000. “Es el equivalente a un alquiler y medio de la misma unidad en la zona. Es decir, el comprador puede comprarse su casa con medio alquiler más”, explica poniendo sobre la mesa uno de los factores del éxito de los créditos UVA en pleno 2017. La cuota mensual era muy similar a la de un alquiler.
Los departamentos de tres ambientes y 78 metros cuadrados se venderán con un anticipo de US$35.000, 16 cuotas de $312.500 -durante la construcción- y 286 cuotas que hoy serían de $49.700 (ajustables por CAC y salarios).
El proyecto apunta a las parejas jóvenes que sueñan con su primera propiedad o para quienes quieren saltar a una unidad con más metros. “Haber logrado un anticipo tan bajo es clave. Hoy para entrar a cualquier pozo, tienes que pagar entre 30 y 40% de la unidad, es decir en el anticipo de un dos ambientes debes pagar más de US$50.000 “, agrega Walger y detalla que con este modelo, el comprador termina pagando un promedio de US$2.370 por metro cuadrado.
El plan del empresario es desarrollar un plan federal de vivienda que le permita a los compradores acceder a su casa por fuera del sistema financiero, mientras muestra los renders del próximo proyecto con el mismo modelo de Palmeras Ciudad estará en La Boca en un predio en donde funcionaba una fábrica de ascensores.”Este es un negocio que si no le vendemos directamente al público, no es sustentable en el tiempo”.
Portland tiene más de 100 obras realizadas y avanza en la construcción de L´Avenue, el único emprendimiento de la arquitecta Zaha Hadid en la Argentina. Aunque las obras de Palmeras Ciudad se han ralentizado con la cuarentena. “Este proyecto viene a cambiar el paradigma del sector en una ciudad con precios inflados”, señala el empresario que promete generar 100.000 metros cuadrados por año en todo el país, 1.500 departamentos para el sector medio.
