Si en 2014 hubo 15 desarrollos inmobiliarios que incluían este tipo de vivienda, en 2015 la cifra subió a 39. Los precios varían ampliamente dependiendo de la comuna: mientras en Lo Barnechea la alternativa más económica bordea las seis mil UF, en Santiago centro no supera las tres mil UF. María de los Ángeles Pattillo
Este fue el año de los dúplex. En 2014 solo hubo 15 proyectos en oferta, con 126 departamentos disponibles, mientras que en 2015 las alternativas en venta subieron a 338 viviendas, distribuidas en 39 desarrollos en las comunas de Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura, Providencia, Ñuñoa y Santiago centro, según un estudio de TocToc.com, plataforma inmobiliaria de la Cámara Chilena de la Construcción. Es decir, en un año la oferta subió 2,7 veces.
Entre distintos actores de la industria enfocados a este nicho, el diagnóstico se repite: el salto del stock se explica por el aumento de personas solas que valoran este tipo de inmuebles. “Es un mercado que se encontraba desatendido y que ha mostrado un importante crecimiento. Este es un cliente que busca algo único, distinto al resto”, señala Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte Inmobiliaria, firma que está desarrollando cuatro proyectos que incluyen departamentos de dos pisos.
Además, parte de la oferta ha ampliado su público objetivo. Es el caso de Almagro, que actualmente tiene en venta seis desarrollos con este tipo de viviendas. “Como los dúplex se han ido sofisticando, también es un formato que acomoda a las familias consolidadas”, destaca José Luis Calderón, gerente de marketing de la firma. En su caso, por ejemplo, tienen propiedades en venta de hasta 510 m {+2} totales.
Justamente tratando de conquistar a un nicho más familiar, algunas iniciativas están incorporando jardines de uso y goce exclusivo en las unidades dobles de los primeros pisos, mientras que otros apuestan por terrazas más amplias en las azoteas de los penthouses . “Comprarse un dúplex es como adquirir un auto convertible; la persona se está dando un lujo. Es algo que va más allá de un simple departamento”, agrega Rodrigo Fuenzalida, gerente general de FDI.
Para el arquitecto Rodrigo Searle, socio de la oficina Searle Puga, la ventaja de estos inmuebles por sobre los tradicionales está en la posibilidad de generar dobles alturas y en el mejor aprovechamiento de los espacios: “Al tener dos niveles se produce una separación de las funciones mucho más efectiva que si es de un solo piso. Se hace una distribución más eficiente para que convivan más personas en los mismos metros cuadrados”.
Son un 10% más caro que un departamento normal
Si bien hay una oferta de lujo que bordea las 40 mil UF, como es el caso de Almagro, en Lo Barnechea, también hay alternativas más económicas. Según datos de Portalinmobiliario.com, en Santiago centro, por ejemplo, se pueden encontrar dúplex desde 2.995 UF, mientras que en Providencia el precio mínimo llega a las 3.700 UF. “Históricamente este tipo de producto contaba con alternativas bastante acotadas, dirigidas a un segmento socioeconómico alto y reducido. Hoy existe un mercado más transversal, que permite llegar a una masa crítica más amplia”, dice Vinagre.
Fuenzalida explica que esta oferta más asequible llega de la mano de los lofts, departamentos donde el segundo piso está abalconado. “Generalmente se ubican en Ñuñoa y en el centro, y se hacen con terminaciones más sencillas”, comenta. Sin embargo, la falta de muros divisorios puede jugar en contra, advierte Searle: “A veces no queda bien resuelta la independencia entre el primer y segundo piso, pues se piensa únicamente en una persona que vive sola. Es un problema en el sentido de que hay poca privacidad”.
A pesar de que hay opciones más económicas, distintos actores de la industria coinciden en que un dúplex es cerca de un 10% más caro de construir que un inmueble normal del mismo metraje. Los elementos que tienden a aumentar el valor son los metros cuadrados que se pierden con la escalera y las dobles alturas. “Hay complicaciones constructivas adicionales, como las descargas de los baños. En un edificio normal, todos los baños van alineados, pero en estos casos hay que hacer un trabajo especial”, agrega Fuenzalida.
Aunque Vinagre coincide con ese 10% adicional en el costo de construcción, advierte que la cifra se desprende al comparar entre departamentos, pero que se tiende a compensar en la inversión total del proyecto. “Los dúplex cuentan con mayor eficiencia en cuanto a circulaciones comunes. Piso por medio no hay acceso común, y eso es un tremendo ahorro”, dice.
Para Francisco Klein, gerente de proyecto de Inmobiliaria Manquehue, el mayor precio respecto a los inmuebles de un piso finalmente se explica por la exclusividad de las viviendas y la escasez de la oferta: “Son pocas unidades sobre el total, y como son las más apetecidas, se venden primero”.
Oferta debería seguir al alza
A pesar del fuerte salto en el número de departamentos disponibles, estas viviendas de dos pisos aún tienen una oferta más bien limitada. Según los datos de TocToc.com, Lo Barnechea es la comuna donde tienen un mayor peso respecto del total de proyectos en venta, pues están en el 20% de los edificios nuevos. Le sigue Vitacura (17%), Providencia (15%) y Las Condes (10%), y bastante más atrás quedan Ñuñoa (4%) y Santiago (2%).
Fuenzalida estima que en el futuro el nicho debería contraerse, ante las perspectivas económicas del país. “No es un problema de los dúplex en particular, sino que se visualiza una disminución de la demanda por viviendas en general, por lo que no creo que crezca este mercado”. Más optimista es Vinagre: “La oferta de productos con mayor grado de diferenciación es creciente, y seguirá siéndolo, ya que es el cliente quien demandará una oferta cada vez más flexible”.
En esa misma línea, tanto Klein como Calderón creen que el nicho de precios más asequibles tomará fuerza. “Hoy encontramos este tipo de inmuebles principalmente en el segmento alto y más exclusivo, pero visualizamos que es una oferta que se irá extendiendo a proyectos más masivos”, concluye Klein.
UF 5.939
es el precio más bajo por el que se puede acceder a un departamento doble en la comuna de Lo Barnechea. Sin embargo, hay unidades que llegan a las 40 mil UF.
28%
de aumento presentaron los precios mínimos de los dúplex en Vitacura, entre 2014 y 2015. Según datos de Portalinmobiliario.com, estos pasaron de 82,3 UF/m2 a 105,7 UF/m2.
Nueve
proyectos con departamentos dobles hay en la comuna de Lo Barnechea. Aquí el valor promedio del metro cuadrado es de 51,9 UF. En Las Condes existe la misma cantidad de iniciativas, aunque su precio es de 87,8 UF/m2 .
Ventanales y escaleras: lo más característico y donde se concentran los erroresUno de los elementos propios de los dúplex son los grandes ventanales que, por lo general, enmarcan los espacios de doble altura. Para Rodrigo Fuenzalida, gerente general de FDI, este es un detalle que da un carácter especial a estas viviendas: “Permite potenciar la ventaja de la luminosidad y aprovechar las vistas”.
Sin embargo, el arquitecto Rodrigo Searle advierte que es un recurso mal empleado la mayoría de las veces: “En muchas ocasiones se sobredimensiona y termina siendo como vivir en un acuario. Es un error común y se nota en que la mayoría de los departamentos finalmente opta por bajar las cortinas. Es mucho vidrio”.
Por otro lado, la escalera adquiere un protagonismo especial en estas viviendas y para Searle es uno de los elementos clave que hay que evaluar antes de comprar este tipo de vivienda. “Es importante considerar su disposición, si está a trasmano o con un buen acceso hacia los dormitorios”, destaca.
Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte Inmobiliaria, cree que justamente este espacio no siempre es bien concebido: “Es un error común que la escalera tenga una dimensión insuficiente al interior de los departamentos, lo que no permite una equilibrada funcionalidad y espacialidad”.
Fuente: El Mercurio
