Hay más de 14 mil de estos departamentos nuevos repartidos en 24 comunas de la Región Metropolitana; prácticamente, el doble de lo disponible en unidades de una y tres habitaciones. En once años, el precio promedio de estos inmuebles subió 97%, mientras que la superficie disminuyó en 8%. María de los Ángeles Pattillo
Desde el primer trimestre de 2005 a igual período de este año, el stock de departamentos de dos dormitorios creció 158% en la Región Metropolitana. Esta distribución, además, pasó de representar el 34% del total de la oferta a ser casi la mitad, con el 48%. Así, de las casi 30 mil viviendas disponibles al primer trimestre de este año, 14.409 son de este programa, según los datos de GfK Adimark. Actualmente, esta dimensión está presente en 24 comunas de la capital.
Javier Varleta, gerente inmobiliario de la firma de estudios de mercado, destaca que el gran atributo de estas propiedades es su transversalidad: “La oferta aumenta por un tema demográfico, ya que hay mucha gente a la que le acomoda este formato”.
Distintos desarrolladores inmobiliarios coinciden en que la fórmula es atractiva tanto para matrimonios con hijos como para separados, estudiantes, profesionales jóvenes y adultos mayores.
Según cuenta Gonzalo Ugalde, gerente comercial de Inmobiliaria Absal, esta opción es la que más se repite en cualquier proyecto, y por lo general representa a lo menos la mitad de la oferta disponible en un edificio. Su protagonismo se ha visto impulsado por las condiciones normativas de varias comunas de la capital, agrega Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria: “Los planos reguladores se restringieron y ya no se pueden hacer tantas unidades de un dormitorio, por lo que la alternativa pasa a ser la con dos habitaciones”.
Opciones con un baño ganan peso entre inversionistas
En los últimos años, los departamentos de dos dormitorios han tendido a interesar cada vez más a los inversionistas, que compran para luego arrendar. Así lo cree Mauricio Zamora, gerente general de Desco Inmobiliaria, quien aclara que para este segmento son atractivas las propiedades con un solo baño. “Se está abarcando también a un público inversionista que puede encontrarse con unidades de metrajes muy condensados, de 45 m {+2} o menos”. Incluso, de acuerdo con las cifras de GfK, hay alternativas desde 30 m {+2} , ubicadas en la comuna de Quinta Normal.
La oferta actual se concentra en Estación Central (20%) y Santiago Centro (16%), justamente dos zonas con una fuerte vocación hacia la inversión. “Este público encuentra atractiva esta opción porque, aunque la renta no sea tan buena como en las viviendas de un dormitorio, el arrendatario se queda más tiempo”, explica Carlos Muller, gerente general de Gespania (antes Grupo España).
El protagonismo que estarían alcanzando las unidades con un baño explicaría la caída de la superficie promedio, agrega Vicuña. Entre el primer trimestre de 2005 y el mismo período de 2016, la superficie en este tipo de unidades en la Región Metropolitana bajó un 8%, al pasar de 62,9 a 57,9 m {+2} . Ahora bien, Bernardo Ben Dov, gerente comercial de Senexco, cree que esta contracción también se debe al alza sostenida de precios: “Hoy, para vivir en zonas urbanas de buena conectividad, se sacrifican metros cuadrados”.
El promedio de la UF/m {+2} subió de 32,3 a casi el doble en estos 11 años, llegando en el primer trimestre de este año a 63,6 UF/m {+2} . En varias comunas, la cifra incluso se más que duplicó, como en Las Condes, Providencia, Ñuñoa y Vitacura. “El aumento en los costos de construcción y los valores del suelo, más el alza en los insumos principales, hacen que el producto final se encarezca”, dice Ugalde, quien aclara, eso sí, que este fenómeno abarcó a todo el mercado. El incremento de precios ha provocado un traspaso de la demanda de departamentos de tres dormitorios hacia las unidades con una habitación menos, agrega Varleta. “En muchos segmentos de público, la tercera significa un tremendo esfuerzo. Como la oferta de tres dormitorios con un baño es muy baja, muchos se ven obligados a bajar de programa”.
Superficie más amplia alcanza los 122 m {+2}
Si bien a nivel capitalino el tamaño promedio bajó, hay comunas donde el indicador tendió a crecer, como en Providencia, Lo Barnechea, La Reina y Las Condes. Esta última es donde están los departamentos de dos dormitorios de mayor superficie actualmente en oferta, con hasta 122,8 m {+2} . En 2005, lo más amplio en dicho sector con esta distribución tenía 53,8 m {+2} .
“En zonas más acomodadas ha crecido este nuevo nicho de clientes, desde parejas profesionales con un buen nivel de ingreso hasta gente de edad con hijos que ya emigraron. Lo que busca este público objetivo son espacios amplios; sobre todo, en el living o la terraza, que es donde reciben a las visitas”, subraya Ugalde.
De todas formas, Zamora destaca que la mayor valoración por la terraza es un fenómeno transversal en la zona oriente, independiente del tamaño del departamento: “Es un atributo cada vez más valorado, por lo que han subido los metros cuadrados destinados a ese recinto en las unidades de dos dormitorios en comunas como Vitacura, Las Condes, Providencia y Ñuñoa”, precisa.
30
metros cuadrados de superficie tienen algunos departamentos de dos dormitorios en Quinta Normal.
20%
de la oferta se encuentra en E. Central , mientras que 16% está en Santiago centro. Ambas zonas tienen una fuerte vocación hacia la inversión.
63,6
UF por m {+2} valen en promedio estas propiedades.
Stock debiera tender a caer
El diagnóstico en la industria es el mismo: para adelante, la oferta de dos dormitorios seguirá siendo la preponderante. Eso sí, Juan Armando Vicuña, director de RVC, advierte que el nivel de opciones disponibles caerá, al igual que en el resto de las distribuciones: “La oferta nueva se está ajustando, ya que los inmobiliarios han tendido a bajar su producción. En general, va a ingresar menos oferta”.
Según los datos de GfK Adimark, el actual stock es el segundo más alto del trimestre enero-marzo de los últimos 11 años, solo superado por el peak de 2009, que alcanzó las 15.434 viviendas. En 2005, en tanto, está el registro más bajo, con solo 5.586 alternativas en venta.
Fuente: El Mercurio
