Por Daniela Salvador Elias
Si bien hace alrededor de una década existe este modelo en Chile, hay pocos ejemplos de este formato que mezcla una combinación de usos en un mismo proyecto. Sin embargo hace algunos años se están gestando nuevos edificios con grandes expectativas.
El desarrollo de uso mixto o mixed-use en un amplio sentido es el desarrollo urbano, suburbano o incluso se refiere a un solo edificio, que mezcla una combinación de usos residenciales, comerciales, culturales, institucionales o industriales, donde las funciones son física y funcionalmente integradas, y que proporciona conexiones peatonales.
De acuerdo a Ingrid Hartmann, Gerente de Desarrollo y Estudio de GPS Property, este concepto se puede definir desde su uso y desde el potencial de negocio. Son desarrollos que buscan cubrir distintas áreas con el fin de sacar la mayor rentabilidad posible al suelo. Según la experta, existen pocos ejemplos de este tipo de desarrollos en Chile, y quizás el proyecto icónico de este formato es el lujoso hotel W, inaugurado en el 2008, que también incluye locales comerciales, oficina y vivienda, ubicado en el corredor de El Bosque-El Golf, el más cotizado del mercado. Agrega que otro proyecto es Santiago Downtown, un desarrollo importante que nace de la mano de Inmobiliaria Alameda 2001, ubicado en pleno centro de la capital.
Según la opinión de Robinson Lizana, socio auditor de Deloitte, hace más de diez años que este formato de mixed- use se ha visto en Chile con el desarrollo de grandes centros comerciales principalmente, que incluyen además la oferta de productos y servicios como restaurantes, cafeterías, clínicas, hoteles y supermercados. ”También me parece destacable aquellos del tipo que llamamos más bien boulevard, donde vemos que se integran o coexisten la oferta de retail propiamente dicho junto con gimnasios, lavanderías, bancos, tiendas de conveniencia, farmacias, etc.”. Como grandes proyectos de mix used destaca que básicamente están asociados a los principales operadores de centros comerciales, como Costanera Center, del grupo CENCOSUD, Parque Arauco, Grupo Patio, entre otros, concentrados primordialmente en la Región Metropolitana: Santiago, Las Condes, Vitacura, Providencia, La Reina.
Según José Ignacio Forteza, gerente General de Inmobiliaria Vertical, la tendencia de desarrollar proyectos mixtos de oficinas y placas comerciales, apareció hace tiempo pero ha tenido un crecimiento explosivo en los últimos años debido al ritmo de vida del consumidor, que busca cubrir necesidades de última hora, de manera rápida y con variedad de productos, sin necesidad de entrar a un supermercado o a un mall. “El objetivo es que el usuario o la comunidad vecina puedan cubrir necesidades básicas en materia de productos y servicios, evitando los largos traslados o el uso del automóvil”. Añade que los factores que determinan que un edificio pueda tener una placa comercial son principalmente, que el proyecto esté emplazado o ubicado en una zona comercial con buenos accesos y que además exista demanda de servicios por parte de las personas que vivan en sectores cercanos.
El Head of Capital Markets de CBRE, Marc Roger, destaca como el proyecto más emblemático a Territoria Apoquindo, ubicado enfrente de la estación de Metro Tobalaba, en la entrada del Golf, centro financiero de Santiago. Se trata de un proyecto icónico en pleno centro financiero de la ciudad, que contará con un centro comercial de unos 25.000 m2 de GLA (con una conexión directa subterránea al metro Tobalaba), y entre 2 y 3 torres de oficinas (una podrá ser un hotel). Están recién empezando las excavaciones y el proyecto debería estar listo durante el 2019. Como otros proyectos recientes dentro de esta línea destaca a Costanera Center, con casi 100.000 m2 de oficinas construidas en dos torres (una siendo la más alta de Sudamérica), un futuro hotel 4 estrellas que irá en la Torre 4 y el mayor mall de todo Chile con 160.000 m2 de GLA. Agrega que además se terminó en el 2015 el primer desarrollo mixto en una comuna residencial de alto nivel, en La Dehesa, Lo Barnechea. Se trata del centro comercial Vivo Los Trapenses, que cuenta con un mall de 21.500 m2 de GLA y unos 8.000 m2 de oficinas.
Respecto de regiones fuera de Santiago, indica que se han hecho relativamente pocos desarrollos mixtos en las regiones, salvo en Puerto Montt con el centro del Grupo Pasmar (retail + oficinas) y Marina Arauco en Viña. “En regla general, son mercados que tienen poca profundidad para atreverse a hacer desarrollos mixtos”.
ARMAS opera en Chile, Perú y Colombia, siendo tanto en Chile como en Perú una de las empresas más grandes del rubro. De acuerdo a Cristián Armas, Presidente Ejecutivo de Armas, esta compañía es líder en los formatos de mixed -use, “hoy tenemos tres en Chile: Las Condes Capital, Ñuñoa Capital y Estoril Capital, que mezclan oficinas, comercio, parking y departamentos, son tres proyectos con ventas entre 60 a 100 millones de dólares que han tenido gran acogida en los clientes dado que le ofrecen todas las soluciones del día a día a quienes los usan y habitan”. Según el Presidente Ejecutivo, los potenciales clientes que demandan este tipo de formatos son en general gente joven muy cosmopolita, que quiere estar en las mejores ubicaciones de cada ciudad, ya que permite ofrecer a clientes ubicaciones Premium para vivir y trabajar, con muchos estacionamientos y en proyectos de excelente estándar.
Ñuñoa Metroparque II
El inicio de las obras de este proyecto de Ralei Grupo Inmobiliario, fue en Octubre de 2015, por lo que se tiene presupuestado que pueda ser entregado el segundo semestre de 2017.
“Es la segunda etapa de nuestro exitoso proyecto Ñuñoa Metroparque, a pasos del Metro Ñuble y frente al parque San Eugenio en la comuna de Ñuñoa, y cuya inversión ascenderá a los 18 millones de dólares”, indica Andrés Kuppermann, sub gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario. El edificio contará con departamentos tipo Studio y de 1, 2 y 3 dormitorios, desde los 21 a los 73 m2, que destacará por sus excelentes terminaciones y amplias terrazas. Además, considera equipamiento como piscina, sala multiuso multimedia, quinchos con vista panorámica, salón pool bar, gimnasio equipado, sala de juegos para niños y juegos exteriores.
Cuenta con una placa comercial compuesta por 4 locales comerciales ubicados en el primer piso del edificio. El proyecto cuenta con diversas innovaciones tecnológicas que permiten un mejor bienestar para el usuario final, al tiempo que ayudan a ahorrar en el consumo energético y de agua.
Vertical
Vertical es la única inmobiliaria especializada exclusivamente en la gestión de proyectos de oficinas, tanto en Santiago como en regiones. Sus desarrollos son de oficinas categoría AB, B y boutique, enfocadas al mercado de alto estándar. Todos los proyectos de oficinas de Vertical son mixtos. La decisión de integrar placas comerciales es natural para Inmobiliaria Vertical, pues sus proyectos están ubicados en puntos estratégicos y altamente valorados, como es la avenida Nueva Costanera en la comuna de Vitacura o el sector de Montemar, en la V Región.
En Vitacura, está desarrollando el proyecto LEED Plaza Costanera, el que tendrá 7 pisos e incorporará la tendencia del uso del subsuelo. A nivel calle, el edificio tendrá dos locales y estacionamientos en superficie. En el nivel -1, se proyectará una amplia placa de 379,81 m2 con dos estacionamientos en la superficie. Esta placa está inmersa en un zócalo de aproximadamente 1.000 m2, donde el resto es oficinas.
Arica City Center
Arica está viviendo un fuerte impulso gracias al Plan Especial de Zonas Extremas, Fondos sectoriales e iniciativas privadas. En lo que respecta a esta última destaca el proyecto Arica City Center con una inversión de 100 millones de dólares y la construcción de 5 torres (2 ya están entregadas y habitadas) para vivienda y oficinas, además de un hotel casino 5 estrellas, el primero en su categoría. En Arica existe un déficit habitacional, por lo tanto, todo lo que se construye se vende rápidamente, generando el desafío de equipar la ciudad para satisfacer la demanda de quienes viven en la urbe.
El fenómeno del coworking
Paralelo a estos proyectos de uso mixto, se vienen lanzando novedosos formatos de oficinas, especialmente diseñados para personas que necesitan espacios más confortables, con ubicaciones estratégicas, a menor costo y en algunos casos por un tiempo limitado y con un uso más flexible. En este sentido hablamos del nuevo concepto del coworking.
Regus es una de las empresas líderes en oficinas con el modelo del coworking. El negocio comenzó en 1989 cuando el empresario Mark Dixon se dio cuenta de la cantidad de personas que tenían que trabajar en hoteles y cafés, porque no existían ambientes y lugares más profesionales donde poder desempeñarse de manera más flexible. Por más de dos décadas, Regus ha ayudado a empresas grandes, medianas y pequeñas a trabajar de manera más eficiente, con imagen profesional, y de la forma más conveniente. Hoy, Regus cuenta con tres mil centros de negocios en 900 ciudades de todo el mundo. “En Chile, entramos al mercado en 1997, con la apertura de un centro de negocios en Alcántara 200, y hoy contamos con 11 ubicaciones en sectores de El Golf, Nuevas Las Condes y Nueva Apoquindo”, indica Loreto Besa, Country Manager Chile de Regus.
