Informe generado por CBRE Argentina
Con señales de recuperación, el mercado corporativo uruguayo presenta una leve alza de rentas de oficinas con vacancia estable.
El mercado de oficinas de Uruguay ha adquirido mayor relevancia y atractivo durante los últimos años debido al crecimiento del sector de servicios y a la promoción y consecuente recibimiento de inversiones. La conjunción del incremento de las exportaciones de servicios junto con las mayores ventas de servicios profesionales a clientes internos han fuertemente colaborado con la expansión del mercado de oficinas. Asimismo, la llegada de empresas extranjeras a Uruguay ha repercutido en un mayor nivel de exigencia en las edificaciones, y por ende, la categoría de los edificios mejora; a dicha innovación edilicia se le suman estándares de calidad.
En lo que refiere a la composición del mercado de oficinas Clase A/A+, el mismo se puede dividir en dos grandes grupos: aquellas oficinas que se encuentran dentro del territorio nacional, principalmente en la capital del país, y las que se ubican en zonas francas.
MERCADO NACIONAL
Dentro de Montevideo se detectan tres submercados: el Centro y zonas aledañas ubicado hacia el suroeste, Buceo y Punta Carretas en el centro de la ciudad frente al Río de La Plata; y Carrasco, situado al sureste del departamento.
ZONAS FRANCAS
Según estimaciones de la agencia Uruguay XXI, alrededor de 14.500 personas trabajan en las 12 Zonas Francas existentes, donde operan 1.420 empresas. El 45,0% de dichas compañías desempeñan actividades relacionadas con el comercio y la logística. El total de la exportación de bienes desde Uruguay a las Zonas Francas pasó de un 3,5% en el año 2004 a un 18,0% en el 2014.
OFICINAS EN ZONAS FRANCAS
Existen hoy en día cuatro zonas francas que cuentan con oficinas Clase A/A+ disponibles en alquiler, de las cuales tres se encuentran dentro de Montevideo.
Las Zonas Francas dentro Montevideo están compuestas por los edificios Aguada Park y World Trade Center Free Zone. Aguada Park se localiza en el centro de la capital, cuenta con 20 pisos alcanzando los 16.600 m² rentables. Los principales ocupantes son empresas de software, call centers, servicios financieros y compañías de comercio internacional.
World Trade Center Free Zone forma parte del complejo de torres del WTC, ubicado en la zona del Buceo, cuenta con 16.700 m² rentables y es la primera torre con certificación LEED del Uruguay. Los principales ocupantes son traders de granos, consultores financieros y empresas de servicios de diversa índole.
Las Zonas Francas en el Departamento de Canelones comprenden a los complejos de Zonamerica y Parque de las Ciencias. Zonamerica es un complejo de 92 hectáreas que combina oficinas con depósitos y centros logísticos. Se radican allí más de 300 empresas en 180.000 m² de oficinas y depósitos, con más de 10.000 empleados.
El edificio Celebra, inaugurado en Zonamerica en 2015, representando un hito arquitectónico dentro del mercado uruguayo. A cargo de dos arquitectos renombrados, esta torre es la primera con certificación LEED Gold en Uruguay, ofreciendo flexibilidad, tecnología de vanguardia y un gran desempeño ambiental.
Por su parte, Canelones, departamento lindero a Montevideo, alberga al Parque de las Ciencias; en este parque encuentran empresas relacionadas a actividades industriales, comerciales y de servicios pero orientada a biociencias y alta tecnología. Parque de las Ciencias cuenta actualmente con alrededor de 25 ocupantes provenientes de los rubros de la farmacéutica, tecnología, operadores logísticos y comercializadores de insumos médicos. El Parque cuenta con dos edificios de oficinas, uno de categoría premium y otro estándar, totalizando unos 9.500 m².
INVENTARIO Y PRODUCCIÓN
El mercado de oficinas de Montevideo posee una dinámica lenta en términos de crecimiento de inventario. Si bien el inventario se ha duplicado en los últimos 10 años, la producción ha sido muy fluctuante, situándose en un promedio de 16.000 m² por año.
En términos comparativos, el mercado de Montevideo representaría un 10,0% del mercado corporativo de Buenos Aires, y tan sólo un 5,3% del mercado de Santiago de Chile.
El Mercado Nacional de oficinas Clase A/A+ asciende 102.000 m² aproximadamente, de los cuales un 70,0% se encuentra en el submercado de Punta Carretas & Buceo.
En dicho submercado se destaca el complejo de oficinas World Trade Center, con sus cuatro torres junto con otros edificios en sus alrededores. Por otro lado, el submercado Centro, compuesto por la Ciudad Vieja, posee un inventario notablemente más bajo debido reducido número de edificios en Clase A/A+. En el otro extremo, se ubica el submercado de Carrasco con un desarrollo incipiente, no obstante prometedor debido a su cercanía con zonas residenciales.
En el 2S 2016 no se observaron entregas de oficinas Clase A+ o A en el Mercado Nacional. La producción para igual período en 2015 también fue nula. Respecto de las Zonas Francas, tampoco se incorporaron superficies nuevas en este ámbito.
A futuro, se estima una alta producción para las Zonas Francas particularmente en el Departamento de Montevideo. La ampliación de ambos complejos, Aguada Park con Aguarda Park 2, y World Trade Center con de una segunda torre Free Zone, continuarán consolidando este submercado. Asimismo, el Mercado Nacional cuenta con un número de proyectos especulativos en Carrasco y Punta Carretas & Buceo, cuya construcción se sujeta a la futura disponibilidad y demanda.
VACANCIA Y DISPONIBILIDAD
Al cierre de 2S 2016, la tasa de vacancia del Mercado Nacional fue de 5,4% mientras que en Zonas Francas, fue de 5,1%. La particular dinámica de mercado de Montevideo genera una lenta absorción de la nueva oferta, no obstante, se observa una caída de la vacancia a lo largo de los últimos dos años, desde 20,0% en 1S 2015 hasta 8,2% en 1S 2015, estabilizándose en 5,4% a fines de 2016.
En el Mercado Nacional, le demanda se ha volcado a los submercados fuera del Centro (No CBD por sus siglas en inglés). La comparación de las tasas de vacancia de CBD versus No CBD indica un ligero crecimiento de la disponibilidad en el Centro.
Dicha tendencia indica que las compañías prefieren otras ubicaciones y mayor calidad en los productos. El flight-to-quality hacia mejores ubicaciones y productos de alta calidad ha sido uno de los pilares para la consolidación del submercado Punta Carretas & Buceo y Carrasco, causando también el declive de la zona Centro. Cada vez más compañías prefieren edificios con altos estándares relativos a la arquitectura, calidad de vida, seguridad y prevención así como ubicaciones Premium más cercanas a las zonas residenciales.
En Zonas Francas la dinámica fue similar al Mercado Nacional, con tasas de vacancia en caída, sin embargo, el espacio disponible de estos submercados se ubica levemente por debajo del promedio general. El escaso margen de respuesta en el evento de un repentino aumento en la demanda o una relocalización se observa en las tasas de vacancia de Montevideo de 5,1% y 5,7% para Canelones. Asimismo, dicha disponiblidad se encuentra atomizada en pequeños espacios. En el corto a mediano plazo, la oferta de espacio en Zona Francas sería inelástica en respuesta a la demanda.
RENTAS
En promedio, las rentas se mantenido estables a lo largo de 2016 con un crecimiento comparado a 2015, aunque las tendencias han sido distintas en cada submercado.
El promedio de rentas de Clase A/A+ para Mercado Nacional, se situó en US$ 30,80 por m² por mes al cierre del 2S 2016, representando un crecimiento del 10,5% respecto de 1S 2016, con una variación interanual de 14,5%. Contrario a lo observado en los últimos dos años, las mayores alzas en precios se dieron en el submercado Centro.
Sin embargo, las rentas Clase A/A+ para el submercado Centro poseen una tendencia a la baja en el largo plazo.
El promedio de rentas de oficinas Clase A+ en el Mercado Nacional se encontró en el rango de US$ 33,00 a US$ 46,80 por m² por mes, mientras que para Clase A dicho rango se situó en US$ 24,50 a US$ 28,70 por m² por mes.
Las rentas en Zonas Francas arrojaron un marcado crecimiento en 2S 2016, apoyado en el aumento de precios del submercado de Canelones en espacios atomizados en tres edificios. El rango de rentas para Clase A+ en Zonas Francas se ubicaría en US$ 34,40 a US$ 46,80 per m por mes mientras que Clase A poseería un rango de rentas de US$ 23,00 a US$ 34,00 m por mes.
Es importante tener en cuenta tanto para Mercado Nacional como para Zonas Francas que el precio de rentas se encuentra influenciado por las condiciones de entrega de la unidad, implicando que a mayor nivel de equipamiento, o si se trata de una oficina de segunda generación, el precio sería más alto.
