Grandes cambios y transformaciones ocurrieron en 2016. En un contexto macroeconómico más favorable, la producción estuvo cerca de niveles récord de los últimos cinco años, acompañada por una robusta demanda que superó a la nueva oferta y comprimió las tasas de vacancia. El impacto se hizo sentir en precios también, la demanda convalidó rentas al alza desplazando la frontera de los valores máximos gracias a la introducción de nuevos productos de alta calidad.
El mercado respondió positivamente a los cambios de entorno incluso a pesar del persistente contexto inflacionario, presiones salariales y conflictos sindicales que aplacaron el optimismo. El resultado de este proceso ha sido un mercado fortalecido y más consolidado.
Inventario y producción
A fin de 2016, el inventario de oficinas Clase A/A+ estaba compuesto por 1,99 millones de metros cuadrados distribuidos en 199 edificios, en la Ciudad de Buenos Aires como en la Zona Norte. La producción en el último trimestre de 2016 arrojó unos 38.700 m² nuevos en los submercados de Zona Norte CABA y Distrito Tecnológico. A lo largo de 2016 la nueva oferta acumuló 122.056 m² aproximadamente, implicando un considerable repunte de este indicador respecto de 2015 (47.984 m²). El nivel de producción fue sustancialmente superior al año anterior e incluso por encima del promedio anual histórico de los últimos cinco años, de 75.000 m² aproximadamente.
Las nuevas entregas se concentraron en los submercados del centro de Buenos Aires (CBD), particularmente en Catalinas, representando el 55,0% de las nuevas superficies. El proyecto más significativo del cuarto trimestre fue un edificio corporativo para el back office de un banco privado nacional, ubicado actualmente en Chacarita.
Se estima que 2017 será otro año de gran expansión como lo fue 2016. De cumplirse las proyecciones de entregas, se estarían sumando otros 159.815 m² al inventario. En contraste con 2016, las futuras entregas se ubicarían en el Corredor Libertador y en el Distrito Tecnológico.
Demanda
La demanda ha marcado el paso del mercado en 2016. La absorción neta en Clase A/A+ acumuló 143.039 m²en 2016, de los cuales, 48.162 m² se correspondieron al cuarto trimestre, siendo este último el más activo. La recuperación de la demanda a niveles por encima de los últimos tres años, es evidencia de un cambio en la tendencia del mercado, fruto de un contexto macroeconómico más favorable.
La demanda se mostró muy proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y en los submercados del CBD, representando el 58,8% de las superficies tomadas. Asimismo, la mayoría de las superficies recientemente entregadas fueron absorbidas en su totalidad, tanto en la comercialización previa a la entrega o porque se trataron de proyectos desarrollados a medida para un ocupante.
Al cierre de 2016, si bien Clase A fue el segmento de mayor demanda (debido a un edificio desarrollado a medida), se observó un marcado crecimiento en la demanda Clase A+. La preferencia por productos de alta de calidad se basa en mayor eficiencia, excelentes prestaciones y especificaciones técnicas y ubicaciones privilegiadas. La pujante demanda en Clase A+ (67.031 m²) ha convalidado precios al alzar a lo largo de todo el año.
Absorción y vacancia
Vacancia y disponibilidad
La disponibilidad volvió a caer en el cuarto trimestre, cerrando el año en 6,6%, producto de un contexto de alta demanda. Con una caída interanual de 150 puntos básicos desde 8,1%, la tasa de vacancia mantuvo una tendencia decreciente a lo largo de todo 2016, a excepción del primer trimestre debido a la inyección de producción. La compresión de la tasa de vacancia se apoyó en una demanda expansiva que superó a la producción (143.039 m² vs. 122.056 m²), recortando así el espacio disponible. Cabe señalar que no se observa este fenómeno de demanda por encima de la nueva oferta desde 2011, demostrando que el mercado se encuentra en una fase expansiva del ciclo.
La reducción del espacio disponible fue más dramática en Clase A+ que en Clase A, cayendo de 7,0% a fines de 2015 hacia 5,4% en 2016. En términos absolutos, el espacio disponible en Clase A+ cayó en 52.105 m² aproximadamente, mientras que en Clase A, la disponibilidad aumentó en 76.931 m²; ambos respecto a 2015.
Los submercados con mayor disponibilidad fueron: Corredor Panamericana (23.000m²), Microcentro (21.800m²) y Puerto Madero Norte (17.200 m²). El espacio vacante en Corredor Panamericana se trató principalmente de edificios ya entregados que se han desocupado, contrario a Macrocentro Sur o Puerto Madero Norte, donde la disponibilidad responde, en su mayoría, a edificios entregados recientemente que todavía no han sido ocupados.
Considerando las entregas proyectadas para 2017 en conjunto con una pujante demanda, el resultado sería una tasa de vacancia baja que puede llevar a un sobrecalentamiento de precios y menor flexibilidad en las negociaciones comerciales.
Vacancia y disponibilidad
Rentas y expensas comunes
Los precios de alquiler en Clase A/A+ se mantuvieron mayormente estables a lo largo de 2016, cerrando el cuarto trimestre con un incremento interanual de 9,0%. El precio de alquiler para Clase A/A+ promedió US$ 25,50 por metro cuadrado por mes, 27 centavos por encima del trimestre anterior. Comparativamente, Clase A+ registró un alza de 9,6% mientras que 8,9% en Clase A. La tendencia al alza observada a lo largo de los últimos cuatro trimestres consecutivos encontró una meseta a mitad de año, atribuible por un lado al ingreso de oferta de menor calidad (con precios más bajos) y a la ocupación de productos más costosos, de esta forma recomponiendo el promedio a la baja.
Las rentas Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 23,00 a US$ 36,00 por metro cuadrado por mes, con un promedio de US$ 28,24. Los submercados con las rentas más altas fueron Plaza San Martín, Puerto Madero Norte y Catalinas, mientras que las rentas Corredor Panamericana y Microcentro fueron las más competitivas en este segmento. Por otro lado, en Clase A el rango se extiende desde US$ 19,00 hasta US$ 25,90 por metro cuadrado por mes. Los submercados con las rentas más altas fueron Microcentro, Zona Norte CABA y Plaza San Martín.
El promedio de expensas comunes para edificios Clase A/A+ se situó en US$ 6,28 por metro cuadrado por mes, reflejando un leve incremento trimestral del 6,7%. El aumento en expensas se debe a costos operativos incrementales debido al contexto inflacionario, cabe mencionar que existe cierta compensación del tipo de cambio con una leve tendencia al alza que reduce el impacto de los aumentos en moneda local.
Las expensas comunes para edificios Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 6,60 a US$ 8,10 por metro cuadrado por mes, mientras que en Clase A, el rango fue de US$ 3,00 a US$ 7,00; cabe mencionar que determinados edificios se encontraron fuera de dichos rangos, debido a su eficiencia y características operativas.
