Por Latin American Private Equity & Venture Capital Association (LAVCA)
El mercado inmobiliario latinoamericano està observando la llegada de inversionistas internacionales sofisticados, los cuales buscan capitalizar las oportunidades que presenta la región en diversos sectores incluyendo los de oficinas, retail, industrial, residencial y hotelero. Entre éstos se destacan firmas de private equity, fondos soberanos de Asia y del Medio Oriente, fondos de pensión Canadienses, fondos inmobiliarios alemanes y family offices, entre otros.
América Latina se ha posicionado como un mercado emergente de mucho interés para dichos inversionistas institucionales, quienes buscan en la región la diversificación de sus portafolios y atractivos retornos ajustados al riesgo. Estos inversionistas muchas veces emplean una estrategia contraria y que tiene un horizonte de mediano a largo plazo. Algunas de las características claves que posee América Latina y que generan amplias oportunidades para las inversiones inmobiliarias son el contar con una clase media emergente y una población joven, la cual impulsa la formación de nuevos hogares y se concentra principalmente en grandes ciudades. Se estima que un 80% de la población de la región vive en centros urbanos, estadística sólo superada por la de Norteamérica (según Naciones Unidas Departamento de Asuntos Económicos y Sociales).
Un estudio reciente realizado por LAVCA señala que casi la mitad de los inversionistas institucionales latinoamericanos aumentarán sus inversiones inmobiliarias durante el 2017, considerando, además, al sector inmobiliario como el segundo más atrayente en la región, siendo sólo superado por el de consumo. El ambiente actual de bajos retornos ha empujado a los inversionistas institucionales latinoamericanos a buscar en el sector inmobiliario los retornos objetivos deseados. Estos inversionistas se han dado cuenta que necesitan ser innovadores y sofisticados a la hora de obtener retornos y, por eso, ya no huyen de la iliquidez propia de los bienes raíces.
En América Latina, los fondos de pensiones representan una de las fuentes de capital más importantes para los gestores de fondos de inversión. El total de activos bajo gestión que manejan los sistemas de pensiones en Brasil, México, Chile, Colombia y Perú es aproximadamente US$770 mil millones, de los cuales sólo una pequeña fracción está invertida en bienes raíces. Sin embargo, en 2016 hubo cambios regulatorios significativos que permitirán a estos fondos de pensiones de México, Chile y Colombia aumentar considerablemente su exposición a los activos inmobiliarios. De esta manera, LAVCA proyecta que un volumen considerable de capital proveniente de los fondos de pensiones latinoamericanos fluirá hacia fondos inmobiliarios.
Respecto a la liquidez del mercado inmobiliario latinoamericano, es importante mencionar la carencia de un mercado de Real Estate Investment Trusts (REITs) en la región. Estos instrumentos, los cuales cotizan en bolsa de valores, profundizan la relación entre los mercados inmobiliarios con los de capitales. Además, representan una gran herramienta para aquellos inversionistas que desean aumentar su exposición a los bienes raíces mediante un instrumento que es líquido y que ofrece retornos ajustados al riesgo atractivos. Para los gestores de fondos inmobiliarios, los REITs representan una ruta de salida muy importante ya que éstos generalmente adquieren bienes raíces que ya están generando renta.
El único país de la región que posee un mercado de REITs es México, donde en 2011 se crearon los Fibras, la versión local de los REITs americanos. Actualmente, Brasil, Chile, Colombia y Perú cuentan con vehículos de inversión similares a los REITs, sin embargo, éstos son ilíquidos ya que no cotizan en bolsas de valores. Es de esperar que un posible futuro desarrollo de los REITs en la región contribuya a la evolución de los mercados inmobiliarios locales.
La coyuntura económica y política en países de la región está creando oportunidades interesantes para aquellos que tienen la convicción para invertir en este escenario. América Latina posee pilares sólidos que no desaparecerán a pesar del ruido que generan los titulares de noticias. Es por esto que jugadores internacionales importantes como los fondos americanos Blackstone, Tishman Speyer, Equity International y PGIM Real Estate, los fondos de pensiones canadienses CPPIB, CDPQ y PSP Investments, los fondos soberanos GIC y ADIA, y los fondos alemanes Union Investment y GLL Partners han redoblado sus apuestas en la región en meses recientes.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
