A pesar de la alta tasa de vacancia que trajo el 2014 por la gran producción de oficinas A+A, se prevé una disminución paulatina en los próximos meses, alcanzando niveles de vacancia equilibrados para el año 2016, debido a una menor proyección de ingresos de oficinas.
La fuerte apertura de oficinas en el Gran Santiago está significando una verdadera dificultad en el tema de la vacancia. Hace dos años, el país estaba entre un 5 y un 7 % y hoy el panorama es distinto, saltando a una cifra superior al 10%. En el último trimestre de 2014 cerró en 11,11%, equivalente al 236.464 m2 del inventario total de la capital Clase A+/A o alto estándar, según un reporte de Colliers International.
A su vez, según un estudio en el Gran Santiago para el mercado de oficinas Clase A+/A (Premium) se prevé una vacancia del 16,7% para los próximos 12 meses, siendo ésta la cifra más alta desde el 2001. Entretanto, para las oficinas Clase B (más pequeñas y en ubicaciones menos cotizadas) la tasa de vacancia se redujo de un 8,7 a un 7% en el tercer trimestre de 2014 respecto al período abril-junio.
En el tercer trimestre de 2014 ingresaron al mercado tres nuevos proyectos, el edificio corporativo del Banco Security en la zona El Bosque – El Golf, el Edificio Alto el Plomo Torre 1 en Nueva Las Condes y el edificio Santiago Downtown torre 4 y torre 7 en Santiago, aumentando la oferta en 56.127 m2, un 90% más que el trimestre anterior, y un 17% menor que igual trimestre del año 2013.
Mejora el escenario corporativo
Francisco Rojas, gerente de la división Oficinas de GPS Property, indica que el año 2014 estuvo marcado por el ingreso de 15 proyectos de edificios clase A+/A de los cuales destaca los edificios corporativos Security II y 2 de las Torres Parque Titanium; una utilizada por Entel y otra por BBVA. Mientras que en edificios de formato Clase B, ingresó el edificio corporativo de Conicyt en calle Moneda, Santiago Centro.
Durante 2014 el ingreso de edificios clase A+/A alcanzó la superficie de 236.364 m2 lo que representa la producción más alta de oficinas en este segmento desde que se tiene registros.
Para el 2015, Rojas expresa que el panorama general de oficinas se espera mejore, impulsado por una disminución de la producción de edificios de oficinas clase A+/A. “Esta restricción a la producción debería al menos mantener la vacancia en niveles inferiores a 8% lo que es una buena señal considerando el gran aumento que experimentó la disponibilidad durante 2014. Independiente de lo anterior, ya se sabe del arriendo por parte de Caja de Compensación Los Andes de un edificio completo en Av. Andrés Bello con General Calderón, con una superficie de 11.200 m2”, agrega.
De acuerdo a un estudio de la empresa CBRE del mercado de oficinas del primer trimestre de 2015, el leve repunte económico y la escasa entrega de oficinas frenan parcialmente el incremento de vacancia.
El estudio indica que después de un año 2014 con una baja actividad de la industria, se inicia el 2015 con una expectativa distinta. “Durante el primer trimestre de 2015 se ha observado un incremento de la actividad respecto al 2014 y se ha visto una mayor actividad en términos de la demanda, cuyos cierres no se concretaron durante el primer trimestre 2015, pero que se espera se materialicen en los meses siguiente, en línea con el moderado repunte de la actividad económica observada en el país”.
En cuanto a tendencias, el estudio revela que en activos prime se presentan variadas estrategias para retener/atraer arrendatarios, adaptándose así a un mercado más competitivo.
En la misma senda, se advierte el interés de empresas por mover sus oficinas a sectores prime de la capital, viendo la oportunidad del ciclo del mercado para migrar desde ubicaciones secundarias, así como también de edificios antiguos a instalaciones más modernas y con mejor servicio.
En términos de inversión, se mantiene el interés por parte de inversores locales y extranjeros para la adquisición de activos estabilizados, debido a la calidad del inventario del mercado chileno, la estabilidad del país y márgenes muy atractivos comparado con los bonos (renta fija) pudiendo ser una inversión de estrategia defensiva a mediano y largo plazo.
En cuanto a la tendencia de la nueva producción en camino, se observa que de acuerdo al ciclo del mercado actual, se presenta una disminución de las superficies en construcción hacia 2017, lo cual actuaría como regulador del mercado de oficinas, estabilizando los indicadores de vacancia en un mediano plazo hasta reiniciar un nuevo ciclo productivo.
Proyectos relevantes en el mercado corporativo
De acuerdo al gerente de la división Oficinas de GPS Property, a la fecha el único edificio corporativo en construcción corresponde a la Cámara Chilena de la Construcción en Av. Apoquindo y Av. Las Condes, con un total de 20.662 m2. No se descartan otros ingresos producto de adquisición o arriendo de edificios completos por parte de grandes empresas. “No se esperan grandes ingresos de edificios corporativos en manos de un solo usuario pero sí ingresarán al mercado en torno a 121.000 m2 correspondiente a 9 proyectos, donde se destaca la tan esperada Torre Costanera”.
José Joaquín Matte, Gerente de Negocios Cencosud Shopping Centers afirma que el mercado de oficinas tipo A en Santiago absorbe naturalmente alrededor de 90.000 m2 anuales. “La colocación de la primera etapa incorpora 15.000 m2, metraje que estimamos que el mercado absorberá muy bien dado que el proyecto presenta características que lo diferencian ampliamente del resto de los edificios del mercado, por lo que constituye un proyecto único”. La torre constituye un icono del país que se puede apreciar desde cualquier punto de Santiago.
Respecto de Ciudad Empresarial, la producción estimada en este sector para 2015 es de 48.500 m2. Se contempla el ingreso a la base de producción de cinco nuevos desarrollos inmobiliarios, los que se desglosan de la siguiente forma: Edificios Cóndor VIII y Cóndor IX (11.000 m2); Edificio Los Jardines I (5.000 m2); Edificio Home Control (2.500 m2) y Edificio Claro (corporativo 30.000 m2). Al término del año productivo 2014, Ciudad Empresarial contaba con un total de 345.000 m2 desarrollados.
Inmobiliaria Vertical, dedicada exclusivamente al desarrollo de proyectos de oficinas de alto estándar, cuya propiedad en partes iguales es de Aconcagua, del Grupo SalfaCorp, y Fernández Wood Vizcaya, realizó tres lanzamientos inmobiliarios. Se trata del edificio Live Costanera; Plaza Costanera, un proyecto de oficinas boutique en el sector de Nueva Costanera y el edificio Vista Kennedy.
En cuanto al lanzamiento de Plaza Costanera, que se ubicará en el estratégico eje de Vitacura, la inmobiliaria levantará un proyecto de oficinas de 12.500 m2 con una inversión de US$ 20 millones, repitiendo el éxito de ventas que ha registrado Vertical en este sector, con un 60% del proyecto vendido antes de que se inicien las excavaciones. Respecto del Edificio Vista Kennedy, el proyecto involucra 9 pisos con oficinas desde 75 m2 hasta plantas libres de 650 m2 y placa comercial de alta categoría en el primer piso, significa una inversión de US$ 20 millones. Ubicado en Av. Kennedy Lateral con Las Tranqueras, el edificio clase A está orientado a satisfacer las necesidades de los clientes de corporaciones y grandes compañías, que buscan un espacio de nivel superior en un barrio de alto perfil y con excelentes alternativas de conectividad.
