La vacancia disminuyó y los edificios de oficinas poseen una ocupación alta. Se sigue consolidando el crecimiento hacia el norte de la ciudad. Muchas empresas esperan la evolución con el nuevo gobierno y también avanzan los inmuebles con foco en lo sustentable.
La salida del cepo cambiario entre las primeras medidas del actual gobierno marcó el camino para que muchas actividades retomen la senda de crecimiento en nuestro país. Los especialistas que operan y desarrollan edificios de oficinas se muestran expectantes ahora y confían que tras el primer semestre de 2016 se refleje una clara reactivación.
Sobre el presente y futuro, Cristian Weiss, socio y director de la compañía Castro Cranwell & Weiss, expresó: “Consideramos que no sólo volverán a mejorar varios rubros, sino que el cambio y las nuevas perspectivas harán que toda la Argentina tome un nuevo impulso”. Los ejes que pueden crecer para uno de los titulares de esta empresa son el de la Avenida del Libertador desde el barrio de Belgrano hasta Olivos y sobre la ruta Panamericana, desde la General Paz hasta San Isidro. “Ya hay seis proyectos que se están por terminar“, agregó el ejecutivo.
Mientras que Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, dijo: “Se reactivará el segmento de alquileres y de los proyectos que estaban parados por la incertidumbre política y económica. Por el lado de la demanda, se espera que las empresas reactiven procesos que tenían frenados, de la misma manera que los desarrolladores se mostrarán más proactivos ante un panorama con mayor previsibilidad y reglas más precisas. Históricamente el mercado corporativo ha sido de alquiler y con la salida del cepo entendemos que se mantendrá de esta manera. De modo que en el mediano plazo, se estima que muchas de las empresas que han comprado durante el cepo, intentarán vender y quedarse alquilando los inmuebles. Lo que se denomina sale and lease back”, amplió.
Saliendo del Centro porteño, un proyecto significativo por su volumen es el que desarrolla Raghsa, en la esquina de la Avenida del Libertador y Manuela Pedraza, en Núñez. Un inmueble clase A y el más grande de todo el mercado con más de 50.000 m2 rentables de oficinas. Por otro lado, en el límite entre Capital Federal y Provincia, en la zona del shopping DOT, la desarrolladora IRSA tiene varios proyectos mixtos, que consolidarán la zona como un nodo de oficinas muy relevante dentro del mercado. También siguen avanzando las oficinas del complejo mixto de AlRío, en Vicente López, sobre Del Libertador y casi la General Paz, del grupo Ribera Desarrollos.
Por su parte, Juan Manuel Farola, director de oficinas de Colliers International, dijo: “Durante las primeras semanas de 2016 ingresaron unos 200.000 m2, lo que implica un incremento del 20% del inventario. Dentro de este stock se destacan proyectos de máxima categoría con características de sustentabilidad en prácticamente todos los submercados de la ciudad y zona norte de GBA. Todo ello no sólo involucra una renovación del inventario sino una perspectiva con alternativas de alto estándar para la actual y futura demanda”.
Pablo Papadópulos, gerente de la división de oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, explicó: “Esperamos que comiencen a desembarcar nuevas empresas dado el levantamiento del cepo. Consideramos que con un mínimo de reactivación, la vacancia llegará a cero. Esperamos mayores ingresos de metros, ya que hay algunos proyectos en ejecución. Los rubros que motorizarán el mercado son el de los servicios, energía y alimenticios”.
En tanto que Carlos Boero, gerente comercial de oficinas y edificios en block de Toribio Achával, comentó: “Edificios en obra hay en Puerto Madero, Distrito Tecnológico y Centro Norte. Entiendo que esta última ubicación es la más demandada por el mercado en los últimos meses. Motorizarán a este segmento la tecnología, textil, laboratorios y autopartista”.
Ivan Jackson, broker global workplace solutions de CBRE Argentina, dijo: “El primer cuatrimestre será de acomodamiento y análisis de las medidas que tomó el nuevo gobierno. Con el transcurrir del año, con un panorama más certero del rumbo que tomará la economía, entendemos que habrá mayor actividad. Mientras tanto que los bancos, el petróleo y los servicios tendrán mucha actividad”.
Desde la oficina de Adrián Mercado opinan que habrá una creciente demanda de inversores institucionales e ingresarán más superficies en el mercado, la mayoría con normativas sustentables LEED. Consideran que la oferta futura a corto plazo se mantendrá estable con leve alza.
Desde 2011 a 2015, con motivo del cepo cambiario, se activaron las transacciones que no suelen ser las más habituales en el sector corporativo: las ventas de grandes paquetes de pisos en edificios premium, impulsadas principalmente por las empresas que no podían girar sus dividendos y tenían excedente de pesos. A su vez también hubo compañías multinacionales que alquilaron superficies importantes aprovechando los valores: dentro de la región Buenos Aires es un mercado barato para instalar oficinas regionales.
En contraposición a lo que es la dinámica habitual del mercado, donde la búsqueda más habitual está dentro de los 300 y 500 m2, “este año fueron las empresas multinacionales u oficinas gubernamentales las que estuvieron más activas, demandando superficies mayores a los 1000 m2”, comentó Ivan Jackson, de CBRE.
Edificios LEED en lo top del mercado
Entre los lanzamientos flamantes, Raghsa, presentó Madero Riverside, ubicado en el Boulevard Cecilia Grierson 255, en el extremo norte del Dique IV de Puerto Madero. Contará con 16.500 m2 de área rentable distribuidos en 9 pisos, construidos a partir de un proyecto sustentable proyectado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados que ha sido pre-certificado como LEED Core & Shell en categoría Gold por el United States Green Building Council. El costo estimado de alquiler por m2 será de 37 dólares.
Otra de las propuestas es el edificio de oficinas que está próximo para entregarse en Carlos Pellegrini 719. Lo comercializan en conjunto Colliers y Newmark Grubb Bacre. Se trata de un edificio que posee la máxima categoría LEED en su versión Gold. Con 11 pisos y 5477 m2 de área rentable, presentan plantas promedio de 520 m2 con un muy buen nivel de terminaciones (piso técnico, cielorraso modular acústico, carpinterías metálicas de aluminio y DVH, seguridad, detección y extinción de incendios de última generación, luminarias LED y sistema de climatización VRV). Se presenta como una gran oportunidad para compañías importantes que requieren de buena imagen corporativa y una ubicación próxima al centro porteño en el eje de la Avenida 9 de Julio.
Recientemente se ocupó en su totalidad un inmueble amigable con el medio ambiente. Se trata del Edificio Alem 882, casi Tres Sargentos, en el centro porteño, que demandó una importante inversión debido a la excelente ubicación del terreno y calidad constructiva AAA. El proyecto a través de la empresa Green Group recibió la precertificación LEED GOLD (oro) por sus características sustentables. Los arquitectos Diego Boyadjian (DHFB Arquitectos) y James Donaldson (James Donaldson y Asociados arquitectos) diseñaron el edificio. Mientras que el arquitecto Pablo Spirito estuvo a cargo de la dirección de la obra junto al desarrollador Luis Donaldson.
