Por Jose Luis Cieri
El cambio de ciclo, las medidas aplicadas para la salida del cepo cambiario y el acuerdo con los holdouts abren la posibilidad para que las empresas argentinas busquen captar el ingreso de divisas y como operar en el escenario del sector de real estate internacional.
Las medidas gubernamentales tras el cambio de ciclo en nuestro país permiten a las principales compañías del Real Estate argentino incorporarse al mercado de capitales del mundo. La salida del cepo cambiario, el acuerdo con los holdouts y la renovada relación con varios países, ahora abren la posibilidad de operar con dinamismo en este segmento.
Se avizoran dos caminos, uno tiene que ver con el ingreso de inversores extranjeros como actores del mercado local; y el otro, un cambio de enfoque de inversión de la ANSES que es el principal inversor de largo plazo de la Argentina y que se estima que comience a participar en emisiones corporativas, ampliando la profundidad del mercado y el plazo de las emisiones. También desde el punto de vista regulatorio, se espera una relajación de algunas medidas impuestas a partir de la nueva Ley de Mercado de Capitales de 2012 que hizo menos atractivo y más costoso para las empresas acceder al mercado de capitales, así como una mejor actitud colaborativa de los reguladores para facilitar este acceso.
Las expectativas son otras, al respecto, Rafael Soto, director financiero de la compañía TGLT -que entre sus proyectos principales maneja la marca Forum-, precisó, que “la eliminación del cepo despeja el principal impedimento para invertir en el país, y desde diciembre hemos visto un incremento de inversores que se acercan al país a evaluar inversiones. En la medida de que la Argentina vaya regularizando su relación con el mundo y normalice su situación doméstica (estadísticas, ambiente de negocios, variables macro), los inversores – en búsqueda permanente de oportunidades de inversión – casi que van a venir solos. Las empresas argentinas que buscan inversiones de extranjeros tienen que procurar profesionalizarse e institucionalizarse para ser apetecibles para los inversores, además de tener un buen negocio para ofrecer.”
En tanto que Horacio Aguilar, Capital Markets & Corporate Finance Director de Banco Puente, dijo, que “el mercado de capitales es una herramienta que ha sido utilizada por compañías de Real Estate, pero sin dudas existe un potencial mucho mayor todavía no desarrollado, y es necesario trabajar en herramientas e instrumentos que permitan a este tipo de compañías financiarse de manera más eficiente. Ahora estamos frente a un escenario muy diferente al de los últimos años, con muchas expectativas de parte de los inversores e interés en invertir en el país. Será importante que se reacomoden las variables macroeconómicas, incluyendo tipo de cambio, inflación, resultado fiscal, y demás variables, para que este interés se profundice y se trasforme en inversiones concretas.”
Por lo sondeado, se observa que el mercado de capitales empieza a reactivarse con las primeras emisiones de deuda en el mercado internacional luego de varios años sin transacciones. También se ha flexibilizado en los últimos meses el acceso al mercado, los procesos son menos burocráticos y se pueden capturar las ventanas de oportunidades que el sector ofrezca con mayor velocidad.
Al respecto dijo Matías I. Gaivironsky, CFO del grupo IRSA: “Las oportunidades son enormes. Hay mucho interés de inversores extranjeros por la Argentina, tanto en productos financieros como deuda o equity, como en activos reales. Aun no se evidenció el ingreso de capital en inversiones directas al país pero seguramente vendrá en el corto plazo. Nuestro grupo, que creció de la mano del mercado de capitales y tiene un gran track record, estará siempre atento a las oportunidades que el mercado ofrezca y creo que se viene una etapa de muchas transacciones en los mercados de capitales internacionales con condiciones más favorables para las empresas argentinas, lo que ayudará a poder crecer en el país y seguir desarrollando y poniendo en práctica los proyectos”,
En tanto que sobre las oportunidades que ofrece la posibilidad de incursionar en el mercado de capitales, Horacio Parga (h.), Director del Grupo Edisur , empresa con fuerte presencia en la provincia de Córdoba, puntualizó, que “Existe un potencial grande en el mercado para replicar de manera exitosa lo que han hecho otros países para financiar a esta industria, no sólo con financiamiento directo a las empresas, sino a través, de los fondos de Real Estate y productos estructurados. En la medida que el mercado argentino se normalice y aumente su profundidad, vamos a ver un interés cada vez mayor por este tipo de estructuras. La principal ventaja es que implica una herramienta de financiamiento muy útil para las empresas, y que se va tornando cada vez más eficiente para los emisores frecuentes que utilizan el mercado de capitales como una alternativa de fondeo, ya que permite diversificar sus fuentes de financiamiento y al mismo tiempo aumenta la visibilidad de la empresa frente al mercado, lo cual genera en muchos casos un potencial de negocios cada vez mayor”.
El mercado del Real Estate local
A la fecha son pocas las desarrolladoras inmobiliarias que cotizan sus acciones en la bolsa, pero la mayoría de ellas ha incursionado en el mercado de capitales a través de la emisión de obligaciones negociables, constitución de fideicomisos u otras formas de captar inversores, lo cual ha permitido a dichas empresas contar con importante flujo de fondos destinado a la compra de terrenos y/o ejecución de sus proyectos.
Al respecto, Héctor Salvo, gerente general de Raghsa SA, indicó que actuar en este marco ofrece ventajas y debilidades: “La ventaja más importante es que constituye un buen mecanismo de ahorro e inversión para los inversionistas; además, el volumen de los fondos que se maneja ofrece la posibilidad a pequeños inversores de participar en grandes empresas. Las desventajas estarían relacionadas con la complejidad y/o falta de información para los inversores no sofisticados. Las empresas capaces de colocar acciones en obligaciones negociables en el mercado de capitales son todas aquellas que presentan estados contables sólidos, trazabilidad en sus negocios y proyecciones de flujo de fondos positivos sin importar el rubro o su actividad. Esta combinación es la que atrae a los inversores”, aclaró Salvo.
Por su parte, Mariano Galeazza, del Grupo Monarca, dijo que “vemos al mercado de capitales como una herramienta de financiación a mediano plazo, en un contexto de liquidez, y apetito por financiar compañías con flujo de fondos previsibles. Si bien es un proceso engorroso, una vez que se cuenta con la autorización de la Comisión Nacional de Valores (CNV), el camino se vuelve más ágil y directo.” Como ventaja a destacar, se puede mencionar el acceso a financiación a tasas aceptables y a mediano plazo. “Por el contrario, los requerimientos formales para acceder a este tipo de mercados pueden ser considerados como una desventaja en el sentido del duro trabajo previo que debe realizarse para estar en condiciones de ingresar”, dijo el director comercial del grupo Monarca.
Otra compañía que detecta buenas posibilidades para que más empresas del Real Estate nacional se desenvuelvan en el mercado de capitales es el Grupo Cohen, que diseña instrumentos de mercado que le permiten a las empresas del sector inmobiliario contar con una fuente alternativa de financiamiento, además del capital de los socios y de las preventas. “La colocación de estos instrumentos resulta en una mayor rentabilidad ya que las tasas de financiamiento son menores a las exigidas por el equity. Asimismo, la estructuración de estos instrumentos, les permite a los inversores institucionales y privados contar con un producto de inversión alternativo, diferente, que produce una diversificación de las inversiones del portafolio”, indicó Jackie Maubré, la directora de Cohen SA.
Propuestas en celeste y blanco
El Real Estate ocupa un pequeño lugar en el mercado de capitales argentino por la simple razón de que por naturaleza necesita de capital de largo plazo y en el país no lo hay actualmente. En el mundo, el segmento se alimenta principalmente del mercado de capitales para su desarrollo dado que es en este escenario –por encima del bancario– donde se consiguen los plazos más largos de financiación y flexibilidad en los grupos de interes. Desde esta postura los grupos locales dan su perspectiva:
Desde Monarca, la iniciativa es la búsqueda de inversores para un proyecto muy importante, “se trata de un emprendimiento que contará con lotes unifamiliares, departamentos de media densidad, housing y áreas comerciales. El lanzamiento comercial está previsto para el último cuatrimestre de 2016”, comentó Galeazzi.
Maubré, de Cohen, remarcó que “las medidas concretas de levantamiento del cepo, la unificación del tipo de cambio y resolución del tema holdouts, resultan vitales y una clara muestra del rumbo que esta nueva Argentina ha decidido tomar. No es posible restablecer la confianza de los inversores internacionales ni el crédito si no se soluciona previamente el compromiso que Argentina había asumido en sus emisiones de deuda. Entre los sectores que resultan de mayor atractivo para los inversores, sin dudas infraestructura, innovación tecnológica y energías renovables resultan sobresalientes, y el rubro del real estate tiene futuro ahora”.
Finalmente, en IRSA, sobre cuáles son los proyectos que tratan de colocar en el exterior, Gaivironsky, subrayó, que “el grupo suele utilizar todo tipo de productos, obligaciones negociables, equity, bonos convertibles, etc. El portfolio de IRSA se constituyó a través de diversas operaciones en los mercados de capitales y esperamos seguir creciendo de la misma forma”.
