Por Gerardo M. Gonzales, Gerente General de Procapitales
El mercado de valores peruano necesita incrementar y diversificar su oferta de instrumentos de inversión. Las autoridades competentes han formulado un marco normativo para promover el desarrollo de dos instrumentos que vinculan la inversión en los mercados de valores y la exposición al sector inmobiliario: el fondo de inversión en renta de bienes inmuebles (FIRBI) y el fideicomiso de titulización para inversión en renta de bienes raíces (FIBRA). Veamos sus antecedentes, características y potenciales beneficios para el mercado peruano.
El desarrollo de estos instrumentos está inspirado en la figura del Real Estate Investment Trust (REIT), cuyo país pionero es Estados Unidos (su legislación data de 1960), y constituye de lejos el mayor mercado de REIT a nivel global (explica dos tercios de la capitalización de los mercados de REIT). Con el tiempo, otras economías desarrolladas han venido introduciendo esta figura en sus mercados, y también algunas economías emergentes. Se estima que entre 2010 y 2016 el mercado de REIT en Estados Unidos creció aproximadamente en un 150%, mientras que la capitalización de mercado de todos los mercados de REIT, excluyendo Estados Unidos, se ha más que duplicado en el mismo período. En Latinoamérica, México, que ha servido de referencia para la arquitectura del modelo peruano, es el mercado más consolidado: en 2016 contaba con 12 FIBRA con un monto acumulado de colocaciones de USD 9,711 millones.
Características en el modelo peruano
Los FIRBI y los FIBRA constituyen instrumentos de financiamiento de la actividad inmobiliaria que ofrecen a sus inversionistas rentas periódicas durante un mediano plazo y, además, la apreciación potencial derivada de la revalorización de los inmuebles. Así, permiten tomar exposición en el sector inmobiliario con una inversión relativamente pequeña. Ambos instrumentos comparten una serie de características según la normativa peruana, siendo su principal diferencia la figura legal adoptada: mientras que los FIRBI son fondos de inversión, los FIBRA son fideicomisos de titulización de activos. Ambos están regulados por la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) al amparo de sendos reglamentos (de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras, y de los Procesos de Titulización de Activos, respectivamente).
Varias características son comunes para ambos instrumentos: se emiten por oferta pública primaria regulada por la SMV; como mínimo, el 70% de sus activos debe destinarse a la adquisición y construcción de inmuebles para arrendamiento o alguna forma onerosa de cesión de uso; los inmuebles subyacentes deben permanecer al menos cuatro años como parte de los activos; como mínimo anualmente, deben distribuir al menos el 95% de las utilidades netas; deben contar con al menos 10 inversionistas no vinculados entre sí al momento de la colocación; y la construcción de los inmuebles debe estar a cargo de terceros. El gran potencial de estos instrumentos radica en que sus cuotas de participación o certificados de deuda pueden listarse y negociarse en una bolsa de valores, permitiendo la diversificación de portafolios y ofreciendo la oportunidad, tanto a inversionistas locales como extranjeros, institucionales y retail, a tener exposición de inversión en el sector inmobiliario, incluyendo en jurisdicciones lejanas y sin requerir el monto de inversión que supone la compra y administración directa de un inmueble, aparte de ofrecer las típicas ventajas de salida de un mercado secundario.
A fin de alentar el desarrollo de estos instrumentos, se ha puesto un importante énfasis en el otorgamiento de incentivos tributarios. Uno de ellos, en el caso de los FIRBI solamente, es la posibilidad de diferir el pago de impuesto de alcabala (impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles que paga el vendedor) y, en ambos casos, el diferimiento del pago del impuesto a la renta a las ganancias de capital. También se ha modificado el régimen tributario para permitir que las personas naturales estén sujetas a una tasa del 5% para el pago del impuesto a la renta (la misma tasa que pagaría alquilando un inmueble; anteriormente, por considerarse renta empresarial, estaba sujeta a una tasa del 28%). Pero los incentivos tributarios no quedan allí. Sujeto a la condición que los certificados de inversión en FIRBI y en FIBRA se negocien en un mecanismo centralizado de negociación (bolsa de valores) y, además, cuenten con presencia bursátil (es decir, un determinado nivel de liquidez), los instrumentos pasarían a estar temporalmente exonerados del pago del impuesto a las ganancias de capital.
Consideraciones finales
A juzgar por las experiencias más dilatadas en otras economías, estos instrumentos pueden constituir un importante catalizador no solamente del desarrollo del sector inmobiliario y, por ende, del crecimiento económico, sino favorecer una mayor profundidad y liquidez en los mercados de valores. Probablemente el mayor aporte de vincular el mercado de valores con el sector inmobiliario a través de estos instrumentos, es la posibilidad de otorgarle a las inversiones en dicho sector un grado de liquidez que intrínsecamente no tienen.
Por otro lado, estos instrumentos podrían desempeñar un papel relevante en el esfuerzo de atraer recursos invertibles disponibles en la economía, dadas determinadas circunstancias, hacia el mercado de valores. Pensemos en aquellos jubilados del Sistema Privado de Pensiones que deciden retirar sus fondos acumulados, al amparo de la legislación aprobada en 2016, y que debieran estar en la búsqueda de instrumentos de inversión que le generen ingresos periódicos. Asimismo, puede mencionarse la norma que incentiva tributariamente la declaración de rentas no declaradas y su eventual repatriación e inversión en instrumentos financieros locales.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
