Por Daniela Salvador Elías
En Chile los últimos 10 años tuvieron un cambio en la inversión inmobiliaria para pequeños y medianos inversionistas.
En el contexto actual de una economía desacelerada y la discusión país sobre cómo mejorar las pensiones de chilenos, existen alternativas para invertir como el mercado de renta inmobiliaria, que es uno de los más seguros y fáciles de entrar. Al contrario del mercado de valores, no se requiere ser un especialista y la inversión se queda en un bien que no se desvaloriza y se puede heredar generando patrimonio.
Según Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, generalmente las personas invierten en departamentos de 1 y 2 dormitorios con uno o dos baños. “Gran parte opta por departamentos para renta. Un departamento con buena conectividad tiene un menor costo que una casa”, indica.
Lo mismo opina Eduardo Palacios, presidente de la Comisión Inmobiliaria de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), quien manifiesta que, por lo general, se ve que pequeños y medianos inversionistas acostumbran a invertir sus ahorros en uno o varios departamentos, los que son utilizados para renta.
Este tipo de compra ha tenido gran acogida en el último tiempo, principalmente por jóvenes e inversionistas, ya que es necesario considerar que el tiempo de espera para la entrega del inmueble es, en promedio, de 2 años y esto da más posibilidad de ahorro para el ingreso, el cual está cada vez más exigente, cercano al 20%.
El gerente general de Norte Verde, Roberto Bascuñán, dice que, si bien estos proyectos no cuentan con un piloto ni sala de ventas, ya que aún no se han iniciado las obras de construcción, “los interesados pueden conocer cómo será el edificio a través de planos, maquetas e imágenes digitales, los que entregan información relativa al inmueble, como las plantas, tipologías y superficies. Por otro lado, por ley es importante exigir que cualquier anticipo entregado sea respaldado por la inmobiliaria con una póliza de seguro, de una compañía aseguradora, lo que hace que no sea una inversión riesgosa”.
Qué buscan al momento de adquirir una vivienda
En general las personas buscan áreas con buena movilidad, cercana a metro o con buenas conexiones viales, y barrios consolidados que posean centros educacionales cercanos, supermercados y facilidades para la vida diaria.
Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group, sostiene que los pequeños y medianos inversores normalmente se enfocan en comunas con alta concentración de servicios y buena locomoción, en edificios ubicados cerca de estaciones de metro, universidades y malls. “Intentan comprar la mayor cantidad de departamentos tipologías studios, 1 ó 2 dormitorios, idealmente dentro del mismo edificio, para facilitar su administración y con el menor ingreso posible. La clave de este modelo es lograr el mayor financiamiento y al mayor plazo posible, a fin de que el arriendo cobrado supere al dividendo mensual que el inversionista debe pagar por su crédito hipotecario”.
Fondos de inversión y crowdfounding
También entraron en este negocio los fondos de inversión. En este sentido, Andrés Ergas indica que los inversionistas más conservadores y de alto patrimonio prefieren participar de un fondo de inversión inmobiliaria, invierten durante el periodo de desarrollo y venta de un proyecto y luego salen.
Para el presidente de la Comisión Inmobiliaria (ACAFI), las propiedades destinadas a la renta han demostrado ser un buen refugio para los inversionistas más conservadores. “Los fondos de inversión inmobiliarios son un excelente instrumento de inversión, ya que permiten al inversionista acceder a una cartera diversificada de instrumentos, a la cual por lo general no tendría acceso, ofrece rentabilidades atractivas y estables en el largo plazo, tiene una baja correlación con los activos de renta variable, protege contra la inflación y se trata de activos reales y tangibles”.
De acuerdo a Gabriel Cid, Fundador & CEO Capitalizarme.com, Chile es uno de los mercados más desarrollados para pequeños inversionistas, “la principal línea en la que trabajamos es la de pequeños inversionistas que compran departamentos para renta. Nosotros hemos vendido más de 3.500 departamentos en 3 años, que son más de U$S 270M, que es una cifra que va creciendo año a año. Pero existen variadas alternativas, como departamentos de vacaciones, fondos de inversión en desarrollos inmobiliarios, crowdfunding de departamentos, y también inversión en crowd para pequeños hoteles”.
El crowfounding nace como consecuencia de buscar alternativas para quienes tienen aún menos capacidad de ahorro o de crédito, es decir, la compra de acciones sobre una propiedad que permite que la persona no se endeude en el sistema al igual que en la compra normal a través de los créditos en mutuarias. Este sistema comparte la compra de la propiedad con otros inversionistas a través de una SPA o sociedad por acciones. Está sociedad a diferencia de los otros modelos permite flexibilidad en la cantidad de accionistas y su protección de responsabilidades.
Eduardo Palacios enfatiza que el crowfunding es una herramienta más nueva. “Todavía está en una etapa bastante preliminar y aunque también es una alternativa que puede ser atractiva para los inversionistas, todavía le falta un marco regulatorio más formal”.
En cuanto al promedio de edad de estos inversionistas, va desde los 25 a los 40 años, en donde los hombres invierten más que las mujeres, aunque viene en crecimiento el segmento de las solteras en el mismo rango de edad. En cuanto a la inversión puede ser desde un millón de pesos para un pie de un departamento hasta el 15% o 20% del valor de una propiedad.
Compra de inmuebles residenciales
En este sentido, la tendencia mayor es la compra residencial para renta e incluso para explotarlo como apart hotel con el auspicio de las empresas de alojamiento ejecutivo y turístico online como airbnb, booking entre otros.
Las proyecciones indican que la inversión en oficinas sigue lenta a largo plazo, los grandes inversionistas y los fondos en general también han seguido la tendencia de compra de edificios residenciales para renta completa.
La renta es hoy uno de los mejores negocios proyectados por el momento. El encarecimiento del acceso a las propiedades por distintos factores como el IVA, el alza de porcentaje de pie por parte de los bancos y los filtros de acceso al crédito, provocan que solo algunos puedan comprar propiedades y crezca más el segmento que necesita arrendar.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
