Por Vicente Dominguez Vial, Director Ejecutivo ADI
El Año 2015 en Chile fue un año especial con situaciones muy antagónicas en su mercado causadas tanto por el desempeño de la economía como por disposiciones de las autoridades que impactan significativamente.
La primera de ellas, es que un conjunto de reformas que buscan el término de lo que se denomina exclusión o propensión a una mayor igualdad, las cuales han impactado en el crecimiento económico al disminuir fuertemente la inversión, golpeando el mercado de las oficinas y comercial. La segunda de ellas, por el impacto que se está produciendo en el sector inmobiliario por la reforma tributaria.
Afortunadamente las variables macroeconómicas no se han salido de control, ya que la inflación, aunque algo más alta de lo esperado, se mantiene bajo el 4%, la tasa de interés sigue entre las más bajas de los últimos años y la desocupación, a pesar de las dificultades en la actividad, se mantiene en niveles normales.
Según datos entregados por Colliers, en el mercado de oficinas clase A la vacancia supera el 8%. En la clase B, a pesar del aumento en la oferta, ello fue compensado con una demanda consistente permaneciendo la vacancia en alrededor del 7%.
A su vez, en los strip center comerciales, la tasa de vacancia aumenta al 7%, siendo en las bodegas del 4%. Lo mismo acontece con los parques industriales en los que el aumento de la producción fue superior a dos dígitos y la tasa de vacancia se aproximó al 8%.
Por otra parte, y como indicamos al inicio de este artículo, una de las medidas es la Reforma Tributaria que está incorporando el impuesto al valor agregado a las ventas de viviendas, lo que significa un alza en los costos y por ende en los precios. Esto hizo que durante el año 2015, en que la reforma aún no regía, se adelantaran compras en forma masiva, reflejándose en un número de promesas de compraventa muy por sobre los antecedentes históricos conocidos, no solo de proyectos en construcción, sino llamativamente de proyectos por construirse, promesas que son más riesgosas que las anteriores.
Una característica que ha influido en el mercado residencial ha sido la irrupción de un mayor número de inversionistas, tanto de nivel institucional como los denominados “hormigas”, es decir, personas de ingreso medio que adquieren una o dos propiedades para entregarlas en arrendamiento.
Sin embargo, ello está empezando a mostrar la otra cara de la medalla, pues al aumentar la oferta la rentabilidad de los arrendamientos de viviendas cae, como se aprecia en el informe de Toc Toc de infoinmobiliario.cl en que desde rentabilidades promedio del 7,5% en el primer semestre del 2013 se está llegando a finales del 2015 a 5,8%.
