A pesar de la suba del dólar de manera abrupta en las últimas semanas, aún hay compradores que cuentan con esta moneda y están dispuestos a invertirlos en la compra de una propiedad. ¿Qué pasa con este comprador que tiene dólares? ¿Cómo actúa, compra, consulta y se mueve ese público?
Buenos Aires, 10 de septiembre de 2018.- Para Tomàs Seeber, director de RG Montes, el comprador con dólares o ‘’el comprador sin crédito nunca desapareció del mercado, sino que sigue estando’’ y considera que hoy está más solo y sin tanta competencia con el mercado de crédito por lo que se presenta a las negociaciones con más fuerza. ‘’Veníamos de un mercado en el que claramente la oferta estaba con más armas de negociación que la demanda, principalmente porque teníamos muchos compradores para una oferta estancada y hoy las fuerzas se equilibraron. Eso hace que el comprador pretenda condiciones comerciales de precio más ventajosas. En algunos pocos casos las logra, pero en muchos otros no, ya que la oferta no está preparada para resignar más valor que el usual. Está ahí nuestro trabajo, en zanjar esa diferencia.’’
Por su parte Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, considera que la diferencia radica en quién tiene ahorro en dólares versus quién tiene flujo de ingresos en pesos: ‘’el segundo es quién compra en cuotas, que normalmente también es la moneda que acepta el desarrollador, ya que sus costos de construcción son en pesos, con la salvedad que se suelen aplicar con el ajuste de inflación de la construcción. En un contexto de más del 30% anual de inflación, es suicida no hacerlo. Por lo tanto, el comprador tiene asumido que de pagar en cuotas deberá hacerlo con precios ajustados’’.
Asimismo, el desarrollador que recientemente lanzó Selene Libertador, – un proyecto inmobiliario de lujo ubicado en La Lucila, Vicente López, que demandará una inversión de $800 millones de pesos – asegura que el inversor busca primero un refugio de valor, y si puede, un upside, es decir que espera que en cierta cantidad de años pueda venderlo más caro: ‘’esto no significa que vaya a hacerlo, pero contempla esta posibilidad. También hay inversores que piensan en la primera vivienda de sus hijos, y suelen entrar en un negocio de compra de pozo cuando ellos promedian los 20 años, para asegurarse que en unos años podrán independizarse y tener un punto de partida sólido’’.
Mientras tanto, Matías Albin Director Comercial de Casa Campus, reflexiona: ‘’en este escenario en el que el dólar sube, los atrae la baja del valor nominal por metro cuadrado en dólares por el hecho de tener los dólares en la mano y que sus dólares cada vez valen más. El comprador que tiene dólares se ve atraído sobre todo por nuestros proyectos porque tratamos de despegarnos un poco de la volatilidad cambiaría y lo único que tienen que aportar en dólares es el anticipo o el componente del precio de nuestra inversión que está en dólares; el resto está en pesos’’.
Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria identifica el contexto actual como una ‘’nueva situación’’ debido a que ‘’el mundo esta complicado para los inversores comunes. Un cliente con propiedades en Europa nos comentaba que la renta en el exterior es mínima comparada con Argentina, aunque por supuesto es más estable, pero los precios de los inmuebles en los últimos diez años no se valorizaron como en nuestro país. El inversor está buscando buen precio y ubicación, y sigue apostando a los ladrillos’’.
Puebla agrega que luego del cambio de escenario de los últimos meses ‘’estamos regresando a que el grueso de los jóvenes tenga como única opción el alquiler de un inmueble y que si bien, con la devaluación las rentas en dólares bajaron, con el tiempo esa diferencia se corrige, por eso el inversor sigue apostando a la renta y los más rentables son los comerciales, locales, oficinas y depósitos’’.
En este sentido, desde Casa Campus, aseguran que el que tiene dólares compra como inversión porque no los quiere tener en una caja de seguridad y no los quiere tener metidos en un mercado volátil ya que prefiere invertir en algo concreto ‘’primero para sacar una renta y segundo para capitalizarse con los ladrillos. A la larga terminan valiendo más que los dólares que tenía guardados abajo del colchón’’.
Francisco Altgelt vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, afirma que quien tiene dólares puede ser consumidor final o inversor y que el consumidor final por lo general es alguien que vendió su propiedad para comprar otra mientras que el inversor suele ser rentista: ‘’y es ahí que analiza tanto la renta anual en dólares como el tipo de propiedad a comprar. En los momentos donde hay un enfriamiento del mercado es donde suelen aparecer oportunidades inmobiliarias’’. Mientras tanto, Marcelo Di Mitrio de Di Mitrio Inmobiliaria sostiene que al inversor rentista no lo vemos en el mercado. Y es razonable que así sea: ‘’a la perdida de la rentabilidad producto de la locación de inmuebles –hoy se encuentra en mínimos históricos-, se le agrega un escenario de mayor conflictividad en la relación locador – locatario, sumado al ruido que genera el postergado tratamiento por parte de la Cámara de Diputados del proyecto de Ley de Alquileres’’.
Con respecto a quienes son los que compran, Ezequiel Chomer observa que, si bien existe un recambio generacional, la concepción no ha cambiado y que el inversor hoy está mucho más informado, ya que puede acceder a ofertas por medio de Internet y sabe casi en tiempo real los valores de cada cosa. Asimismo, el directivo de Grupo Chomer observa que en su mayoría los inversores son locales ‘’aunque muchos inversores del interior compran en las mejores zonas de Capital, ya que saben que tiene precios más sostenidos en el tiempo, o lo piensan para sus hijos cuando vengan a estudiar a la universidad o vivir solos. Al revés es menos común, más por excepciones: puede ser que uno viaja, se enamora de un pueblo, ciudad o paraje y compra una casa de vacaciones, y el resto del año la alquila. Pero son fenómenos más aislados. Dentro de los barrios, hay un fenómeno centrípeto: el de Caballito o Flores compraría en Belgrano o Palermo, pero es más raro que sea al revés. Todos parecen ser conscientes de la ventaja de la buena ubicación’’.
Mientras tanto, desde Casa Campus, Albín declara que desde la compañía poseen su propio ‘’core de inversiones’’ que ya son miembros de la comunidad Casa Campus y vuelven a invertir, ‘’pero muchos son nuevos que se acercan al negocio por el atractivo de no hacerse cargo de nada y de tener una renta siempre; eso es lo que más les preocupa.’’ Asimismo, el directivo observa que hay mucho inversor porteño, pero advierte que ‘’donde el mercado va a explotar por el producto es en el interior porque la distancia deja de ser un problema. El inversor que invierte en Buenos Aires y vive a los 1000 kilómetros tiene el mismo producto y los mismos beneficios que el que vive a la vuelta del emprendimiento porque no se tiene que encargar de nada y se ve favorecido por ello.’’
Ezequiel Chomer observa que hoy muchos consumidores finales adoptaron estrategias de inversores y es muy común que se compre en pozo más barato, no como inversión, sino para obtener una buena tasa de descuento y planear mudarse en dos o tres años a un proyecto que gusta. Además, agrega: ‘’paralelamente, los inversores siguen prefiriendo el producto en pozo que el terminado y es lógico ya que asumen su riesgo acompañando el período de mayor upside del producto, y el desarrollador se apalanca gracias a ellos. Es el equivalente local del inexistente préstamo bancario: en vez de prestar, el inversor se asocia a parte del beneficio del desarrollador, y éste en vez de pagar una tasa de interés, aplica esa misma tasa en el descuento por la compra de la unidad. Este win-win explica por qué este mecanismo es tan vigente en este país’’.
Tomas Seeber advierte que la principal ventaja de contar con los dólares es que no depende de otro para reunir los fondos para la compra y eso le da facilidades a la hora de negociar precio y tiempos: ‘’para un vendedor siempre es más fácil lidiar con un comprador cash ya que puede resolver su venta en 30 días promedio y no quedar expuesto a la situación de volatilidad a la que queda expuesto al comprador con crédito’’. Asimismo, el empresario inmobiliario identifica que hay nuevos consumidores en el mercado, aunque son los que hace un tiempo invertirán en Lebacs y en otro tipo de inversores financieras que le ganaban al dólar aunque agrega: ‘’con este escenario de devaluación, han perdido plata y vuelven a un mercado dolarizado y de economía real’’.
Por último, Seeber identifica al usuario final como local optando en su mayoría por el barrio en el que vivió toda la vida, aunque ‘’siempre hay otra corriente del interior que invierte en la Ciudad de Buenos Aires para tener un pie en la misma y para que los hijos vayan a estudiar. Hay otra corriente que migra de Capital a Zona Norte de la Provincia, principalmente matrimonios con hijos chicos que priorizan vivir en espacios verdes. Y otra de Zona Norte a Capital que son mayormente adultos mayores con hijos que ya viven solos y vuelven a la vida urbana. Luego, el inversor, no tiene demasiada patria e invierte en donde se presente la oportunidad, privilegiando por lo general las buenas ubicaciones’’.
