Por Dr. Fuad Velasco, Presidente de ColCapital, Asociación Colombiana de Fondos de Capital Privado.
El origen de la industria de fondos inmobiliarios en Colombia es bastante reciente, comparada con otros países de la región y particularmente con los países desarrollados. Sin embargo, debido al fuerte crecimiento en AUMs (Activos Bajo Administración, por sus siglas en inglés – Assets Under Management) de las AFPs (Administradora de Fondos de Pensiones), y del sostenido desarrollo y valorización de la propiedad raíz en el país en los últimos 15 años, el desempeño de estos fondos ha sido destacado y comparable al de los REITs en países desarrollados.
Si bien en el pasado hubo en nuestro país unas titularizaciones inmobiliarias con poco éxito, hace 9 años nacieron los fondos inmobiliarios bien estructurados, que hoy son vehículos de inversión colectiva de muy buen desempeño. Sin duda el vehículo pionero, que despertó el surgimiento de más fondos, fue el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), estructurado y gestionado en ese entonces por la firma Estrategias Corporativas. Debido a la carencia de vehículos similares a un REIT en aquella época en Colombia, el mencionado gestor diseñó una titularización inmobiliaria a través de un patrimonio autónomo (fiducia mercantil) y logró iniciar con éxito el primer fondo inmobiliario bien estructurado que tuvo el país.
Personalmente, considero que el éxito que tuvo el PEI desde su inicio se debió a que sus gestores comprendieron las necesidades del mercado y las fuentes de liquidez de largo plazo que estaban necesitando inversiones como esta. Su éxito radicó en tres aspectos: i) iniciar con un tamaño mínimo considerable e igualmente tener una base amplia de inversionistas, para darle liquidez al papel, ii) el título debía tener una metodología de valoración adecuada, que reflejara permanentemente el valor de sus activos, sin distorsiones grandes en el valor de la unidad, iii) el vehículo debía funcionar para los principales inversionistas institucionales (AFPs, aseguradoras y fiduciarias) pero también para los inversionistas retail.
Es así como en el año 2007 se emitió exitosamente el primer tramo del PEI, el cual recaudó $107.605 millones de pesos colombianos. A partir de ese momento surgieron otros fondos inmobiliarios a través de los fondos de capital privado (FCPs), tales como el FCP Inmobiliario Colombia, administrado y gestionado por Fiduciaria Bancolombia y el FCP Inverlink Estructuras Inmobiliarias, gestionado por Inverlink. Posteriormente, con la evolución de la regulación en Colombia sobre los fondos de inversión (antes carteras colectivas, hoy fondos de inversión colectiva (FIC) se crearon los fondos de inversión colectiva inmobiliarios (FICIs), tales como el FICI Inmoval, gestionado por Correval (hoy Credicorp Capital). A raíz de la mencionada evolución, hoy existe en Colombia un número amplio de fondos inmobiliarios, cuyos recursos son gestionados a través de titularizaciones (fideicomisos), FCPs y FICIs.
Si bien las inversiones de dichos fondos originalmente se concentraron en activos comerciales estabilizados (locales comerciales, oficinas y bodegas en renta), estas también evolucionaron hacia la inversión en proyectos de desarrollo, pero no solo comercial, sino también de vivienda, hoteles, uso mixto y otros. Hoy en el mercado se encuentran diversos gestores nacionales e internacionales de fondos inmobiliarios, con múltiples vehículos locales e internacionales. Teniendo en cuenta la mencionada diversidad de gestores, vehículos y estrategias de inversión, no es fácil comparar el desempeño de todos los fondos para comprender cuales se han destacado. Sin embargo, si analizamos el desempeño de tres de los fondos inmobiliarios de renta más antiguos del mercado colombiano (PEI, Inverlink – Compartimento Uno e Inmoval), en promedio estos rentaron de 3 a 6 veces por encima de la inflación (8% a 14%), entre los años 2010 y 2014.
A pesar del reto que implica comparar el desempeño de los fondos inmobiliarios en Colombia, sería injusto no reconocer al PEI como el fondo inmobiliario pionero y líder del mercado por su tamaño y amplia base de inversionistas. Dicha posición le permitió además a Estrategias Corporativas sellar una alianza con el Grupo Santo Domingo y crear a Terranum, el gestor de inversiones inmobiliarias más grande de Colombia. Sin embargo, como es normal en un mercado competitivo, la compra de inmuebles estabilizados y la inversión en proyectos de desarrollo, ya cuenta con una amplia competencia de fondos grandes y pequeños. Por ejemplo, ya hay jugadores locales y extranjeros de gran patrimonio que han entrado a invertir en el mercado inmobiliario colombiano como lo son Pactia (Argos y Conconcreto) y Blackstone.
La mencionada competencia de los fondos inmobiliarios por el mercado colombiano ha acrecentado los retos que enfrentan los gestores de este tipo de activos, entre los cuales resalto: i) la reducción del número de activos en el mercado que resultan de interés para un fondo, ii) la compresión de los cap rates a un paso acelerado, iii) el aumento de vacancias en algunos mercados, debido a la compra de proyectos con el riesgo comercial abierto. Sin embargo, a pesar de estos retos, considero que el desarrollo de los fondos inmobiliarios en Colombia apenas comienza y debido al buen desempeño que han mostrado hasta ahora algunos de ellos, los REITs colombianos serán, cada vez más, inversiones idóneas para muchos portafolios institucionales y familiares, que buscan superar ampliamente la inflación con una buena relación riesgo – retorno (Sharp Ratio). Por lo anterior, pienso que en los próximos años la penetración de los fondos inmobiliarios en Colombia pasara de la cifra actual, que no supera el 0.5% del PIB, a niveles similares a los de países como Chile, que representan cerca al 1% del PIB. El camino es largo y aún falta mucho por recorrer…
