Invertir en bienes inmuebles -el concepto de “invertir en ladrillos” que tan arraigado está en el mercado argentino- hoy puede ser privilegio de unos pocos, y no siempre es el negocio de inversión más rentable. Para esto es importante entender las características de las inversiones inmobiliarias: son ilíquidas, muchas veces son costosas si se pretende un producto competitivo en el mercado, también son altos tanto sus costos de adquisición como de mantenimiento, y en la mayoría de los casos las rentas obtenidas rondan entre un 3 y 4 %. A esto hay que sumarle el tiempo de dedicación que requieren para su administración, la inversión en asesoría legal para el armado de los contratos y la garantía, el riesgo de incumplimiento de los locatarios y la consecuente pérdida de liquidez hasta la ejecución de la garantía, las reparaciones a hacerle al inmueble, los reclamos de urgencia a media noche, y un largo etcétera que, muchas veces, provocan que tener un inmueble sea un problema más que una oportunidad.
Pero existen opciones más allá de la tradicional inversión inmobiliaria, de perfil más financiero pero con activos inmobiliarios: los vehículos de inversión colectiva. Son un conjunto de activos que se encuentran dentro de un vehículo (Fondo Común de Inversión, Fideicomiso Financiero, etc.), ofreciendo a una pluralidad de inversores la posibilidad de adquirir una cuotaparte de la totalidad de bienes. Usualmente el patrimonio suele estar constituido por activos financieros, como acciones, bonos, obligaciones negociables, y liquidez. Estos vehículos tienen un valor que está dado por la sumatoria del valor individual de cada activo. Los vehículos tradicionales, y especialmente los Fideicomisos Financieros, con la llegada de la Fiibra, ofrecen una serie de rasgos particulares. Veamos en detalle cada uno de ellos.
- Una característica es que en vez de tener como activos a acciones, bonos u obligaciones negociables, tienen una pluralidad de inmuebles, considerablemente más estables, sólidos y seguros que los activos financieros.
- Un segundo rasgo distintivo, es que las Fiibras distribuyen a sus Inversores la renta que genera la explotación de los inmuebles, mientras que los activos financieros o bien distribuyen dividendos, o los intereses que el emisor del bono u obligaciones negociables están dispuestos a pagar por obtener financiación. Las Fiibras tienen un valor anclado al valor del inmueble, y la renta que generan es por la actividad propia y auténtica de los activos.
- Otro rasgo, es que independientemente de lo que suceda en el mercado, el valor de los inmuebles no suele desplomarse, ni quiebran ni entran en default: siguen existiendo, manteniendo su valor y garantizando que lo que se invirtió se mantiene a salvo de devaluaciones.
LA PRIMERA FIIBRA ARGENTINA
En función de esto se lanzó recientemente en Argentina la Fiibra (Fideicomiso de Inversión en Infraestructura y Bienes Raíces), replicando el modelo exitoso de los REITs americanos -Real Estate Investment Trust según su sigla en inglés- y las Fibras mexicanas, dos mercados con una probada trayectoria de éxito en estos vehículos.
La primera de las Fiibras es la Fiibra Emprendimientos, y es la que adquiere porciones de tierra y desarrolla las unidades que posteriormente explotan las otras Fiibras. Esta Fiibra, según los directivos de compañía “desarrolla edificios buscando quedarse para administrarlos. Es la encargada de construir unidades de calidad, en el menor tiempo posible, abonando únicamente los costos de construcción: el negocio es de la Fiibra, y por principio de transición, del inversor. Nosotros no aceptamos demoras en las obras, sobrecostos, mala calidad constructiva o del mobiliario. La Fiibra se apropia de la primera ganancia del negocio inmobiliario, que es comprar la tierra y desarrollar a un costo menor al del valor de mercado: la diferencia entre ambos es la primera de las rentabilidades que se apropia el inversor”. Para los directivos de la Fiibra, el inversor es el único que debe obtener rentabilidad de su inversión, y esto es algo que atraviesa la Misión de todas las empresas integrantes del grupo.
COMO FUNCIONAN LAS FIIBRAS?
A través de un Fideicomiso Financiero -figura consolidada en el mercado argentino-, el inversor adquiere certificados de participación, que representan la copropiedad sobre la totalidad de los bienes inmuebles de la Fiibra, haciéndose acreedor de la renta que estos generen y del valor proporcional de los inmuebles. El Fideicomiso Financiero cuenta con la gestión de un Manager que eficientiza el pago de honorarios a abogados y escribanos, la gestión comercial, la obtención de permisos y habilitaciones, la atención a locatarios, y todo aquello que deba hacer en el giro comercial de los negocios Inmobiliarios, reduciendo la incidencia de los costos totales sobre el flujo de fondo y aumentando así la rentabilidad del inversor.
Primer beneficio: una cartera de inversión diversificada en una importante pluralidad de inmuebles, con una gestión especializada y eficiente, y con una estructura legal que da soporte a todo este aparato, que aumenta las posibilidades de obtener una mayor renta, con mayor atomización del riesgo, con un activo subyacente más constante, firme y tradicional para el argentino promedio: inmuebles.
EL PERFIL DEL INVERSOR
Lejos de asemejarse al Crowdfunding, donde se fondean proyectos de terceros, los REITs compran la tierra, desarrollan los inmuebles y se quedan a explotarlos. “El Fideicomiso Financiero, es un vehículo seguro y conocido en la plaza, que permite acceder a ganancias que se encontraban reservadas a grandes inversores inmobiliarios, a partir de una inversión moderada y acorde al bolsillo del inversor minoritario argentino, con un riesgo atomizado, y sin consumir su tiempo” aseguran los directivos. . Un inversor individual hoy puede entrar en la Fiibra a partir de U$S 10.000, y participar de la construcción al costo de las unidades, de la revalorización de los inmuebles y de la renta obtenida de su explotación.
Los inversores se sienten atraídos por este perfil de inversión dado que su origen está puesto en la adquisición y administración de emprendimientos inmobiliarios, en unidades comerciales con flujo de caja, ya sean locales comerciales, shoppings, parques industriales, hoteles, clínicas, oficinas, etc. “Asesoramos al inversor para armar la cartera acorde a su perfil, en base a su plazo preferido, exposición al riesgo y expectativas de ganancia, si de capital o de renta” aclaran los directivos de Fiibra.
Para comprender como funcionan las Fiibras te recomendamos ver este video
Para mas información www.fiibra.com
