Por Esc. Federico Susena, socio de Guyer & Regules
El fideicomiso inmobiliario al costo o fideicomiso al costo es una subcategoría del fideicomiso inmobiliario de administración. Creado por la ley 17.703 de fecha 27 de octubre de 2003, el fideicomiso ingresa al ordenamiento jurídico uruguayo, a pesar de que hacía varios años otros ordenamientos jurídicos (regionales o no) ya contaban con este instrumento legal.
La situación de la economía uruguaya no era la más propicia al momento de la aprobación de la Ley. En efecto, Uruguay acababa de dejar atrás una de las peores crisis financiera y bancaria de su historia (2002).
Es quizás por ello que la utilización del fideicomiso en forma masiva no ocurrió sino hasta el comienzo de la década siguiente, en especial, impulsada por la renovada y fuerte inversión argentina que, además, estaba muy familiarizada con este instituto jurídico, exportando el modelo de negocio de “fideicomiso al costo” a nuestras zonas turísticas de Uruguay, principalmente Punta del Este y zonas aledañas.
Pero si bien desde el punto de vista legal se podía constituir fideicomisos al costo, desde el punto de vista tributario, los mismos no eran tales ya que, al momento de la adjudicación de los inmuebles a los beneficiarios, se gravaba con impuesto a la renta de actividades económicas (IRAE) al valor de mercado. Esto, aun cuando el modelo de negocio fuere un fideicomiso al costo, para la autoridad fiscal, a la adjudicación de las unidades a los beneficiarios debían tributar IRAE a la tasa del 25%.
Es así que con fecha 23 de enero de 2013, el Poder Ejecutivo sanciona el decreto N° 27/013, el cual define los requisitos que debe reunir un fideicomiso para ser considerado “al costo”, exonerándolo de IRAE a la adjudicación de inmuebles en virtud de este tipo de fideicomisos.
De esta forma, en la medida que el fideicomiso: i) tenga por objeto la construcción de inmuebles destinados a ser transferidos a los fideicomitentes en cumplimiento del contrato de fideicomiso, y ii) en virtud del referido contrato, los fideicomitentes se obliguen a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la consecución de su objeto, el fideicomiso podrá ser considerado como un fideicomiso al costo y desde el punto de vista tributario, la adjudicación de los inmuebles a los beneficiarios será exenta de IRAE.
Esto constituyó un espaldarazo al modelo de negocios de fideicomiso al costo y provocó un aumento tal que, al día de hoy, ya no solamente en Punta del Este nos podemos encontrar con este tipo de emprendimientos en forma generalizada sino también en Montevideo (especialmente en ciertos barrios de alta gama), donde muchos de los proyectos inmobiliarios se encuadran bajo esta modalidad por los beneficios (fiscales y legales) que el mismo reporta.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
