Dependiendo de a quién preguntes, el mercado de oficinas londinense está apoyado por los proveedores de espacios flexibles o está bajo un cambio irreversible cuando hablamos de demanda.
Es cierto que las oficinas ofrecidas podrían haber estado yendo y viniendo, pero los últimos datos de CBRE sugieren que el “Londres flexible” podría ser ahora un elemento fijo mientas los negocios se adaptan a la prolongada inseguridad, los avances tecnológicos y el declive de los alquileres tradicionales institucionales.
En la primera mitad de 2017, el sector oficinas supuso más del 15% de los contratos – dos veces la media del periodo 2014-16.
El mes pasado, WeWork se hizo con 140.000 pies cuadrados en Almacantar y compro su segundo bien raíz en la ciudad. La pregunta es ¿Cuánto durará? O si esto es una burbuja o un cambio estructural permanente.
Siguiendo al dinero
La rápida expansión de WeWork ha provocado incomodidad en algunos barrios. Proveedores de oficinas como Regus (ahora IWG), han sido percibidos siempre como un arrendatario de último recurso. Al capitalizar el arbitraje entre sus bajos alquileres y las comisiones que cargan a los clientes, han ganado una reputación de eliminar valor para el propietario.
La burbuja punto como de los años 2000 también provocó la consolidación, salidas y bancarrotas en la industria de servicios de oficinas. Regus US, por ejemplo, solicitó la bancarrota y tuvo que ser rescatada ese mismo año.
Hoy hay ansiedades similares, pero somo se podría suponer, los directivos de WeWork dicen que son infundadas. “La prueba son los acuerdos que hemos realizado con los propietarios no sólo en Londres sino en todo el mundo,” afirman.
“Blackstone, Brookfield, GIC, Prudential. Esto es una continuación de la evolución del mercado de oficinas.”
Y hay inversores respaldando esto. Blackstone invirtió 500 millones de libras en The Office Group, Carlyle invirtió 150 millones en Uncommon, and British Land lanzó Storey, su propia marca flexible.
No hay dudas de que el dinero sigue la tendencia, pero ¿significa eso que ha venido para quedarse?
Mantener el ritmo
Por un lado, está el argumento que sugiere que estos proveedores están surgiendo por una cuestión de oportunidad en el tiempo y de volatilidad macroeconómica.
Ben Cullen, socio de Cushman & Wakefield, afirma: “Mientras tratamos de valorar lo que está ocurriendo con el Brexit, tengo la confianza de que veremos aumentos de este tipo de oficinas flexibles.
“Siempre habrá alquileres a largo plazo, pero cada vez más vemos a los ocupantes mirar qué alternativas hay.”
Y mientras que las start-ups y las pequeñas empresas se verán atraídos por espacios que crezcan a corto plazo, las grandes empresas están empezando a evolucionar sus negocios también.
Cullen cita el ejemplo de un minorista de EE.UU. que alquiló recientemente 90.000 pies cuadrados de espacio para co-working en Londres.
Los grandes jugadores
Las grandes firmas del sector en estos momentos son IWG (antigua Regus), WeWork, Workspace, The Office Group y London Executive Offices.
Los que afirman que la incertidumbre siempre es negativa también olvidan la interpretación de la botella medio llena: esos negocios son, de hecho, ágiles gracias a la tecnología.
Brandon Weber, co-fundador y responsable de producto en VTS, indica que los planes de negocio todavía se planean a cinco años no a uno.
“Uno de los problemas interesantes que la industria necesita gestionar y no lo está haciendo es la desconexión entre la agilidad de un negocio moderno y los inmuebles,” afirma.
“Con lo rápido que están tomando las decisiones – la mayoría piensan en una estrategia trimestral, no anual siquiera. El concepto de un plan de cinco años es una locura incluso para la empresa tradicional”.
“El mundo va a cambiar. Todo ha acelerado, pero la industria de los alquileres comerciales, en términos de expectativas de alquileres a largo plazo, no ha cambiado en absoluto.”
Weber añade que uno de sus clientes en EE.UU. trabaja con la idea de que el 25% de sus activos deberían ser de espacio flexible. “Podrían ser alquileres mensuales o anuales. Cobrarán una prima por ello, pero los IBM del mundo, lo necesitan.”
Nervios vs confianza
En Londres, el consenso parece estarse moviendo hacia la forma de pensar de Weber sobre que la sostenibilidad de las oficinas flexibles no disuade a los propietarios.
Almacantar, por ejemplo, ha firmado dos acuerdos con WeWork, y ahora tiene más de 400.000 pies cuadrados de oficinas para la empresa estadounidense.
Y está la idea de Derwent, cuya alternativa en Old Street se ha visto como un ejemplo de creatividad y tecnología.
Firmó con The Office Group para darles a los otros alquilados espacios que permitieran a los negocios crecer o encoger con nuevos proyectos.
Charlie Green, co-fundador de The Office Group, afirma: “La tecnología está cambiando la necesidad de flexibilidad, lo que es clave para todos los negocios”.
“Porque todo se está moviendo rápido, es muy difícil acomodarse a sus necesidades de espacio. Si no sabes lo que necesitas dentro de doce meses, ¿cómo puedes firmar un alquiler a diez años?”
Uno de los grandes cambios es el crecimiento de los negocios pequeños: estás nerviosos con la idea de firmar alquileres largos y beneficiarse al mismo tiempo de acuerdos con otras empresas con las que trabajan hombro con hombro.
Según Kevin McCauley, responsable de investigación en Londres de CBRE, el cambio En el centro de Londres es sistemático y no se debe a fluctuaciones cíclicas.
Afirma que el número de pequeños negocios en el RU se ha incrementado un 17% desde 2010-16, equivalente a unos 431.000 nuevos negocios, y un 38% de ellos se crearon en Londres.
Añade que la tecnología está permitiendo a las personas trabajar en múltiples ubicaciones, mientras ha habido un cambio cultural en el trabajo colaborativo y compartido.
Un reciente estudio de The Office Group mostraba que un 38% de sus inquilinos habían hecho negocios juntos.
Green afirma: “el mercado ha cambiado hacia el usuario – solías tener oficinas construidas por promotores y gestionados por un propietario o inversor.
“La tecnología ha enseñado a las personas que pueden obtener más de su lugar de trabajo en términos de diseño y especificaciones, y sin que les cueste más.”
Mientras los cambios macroeconómicos como el Brexit amenazan con reducir la actividad del leasing en Londres, estos nuevos jugadores podrían continuar absorbiendo parte del mercado.
Los propietarios necesitarán ser ágiles como sus ocupantes para poder darles acomodo. Como resume Green: “Ya no somos un inquilino de último recurso.”
Fuente: Proptech.es
