Por Iván Flórez Aguilar, Subgerente Comercial e Inmobiliario de ERU, Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá
La formulación y gestión de suelo en proyectos urbanos e inmobiliarios de alto impacto en la ciudad de Bogotá se puede tornar compleja, dado que en la misma interactúan diferentes tipos de actores, desde propietarios de pequeños predios, pasando por diversidad de entidades territoriales hasta llegar a grandes inversionistas. Es por esto, que ERU, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá surge como el facilitador que integra los intereses de los diferentes grupos y los engrana alrededor de iniciativas urbanas positivas para el desarrollo de la ciudad, garantizando el menor impacto social en las zonas de intervención.
La Empresa tiene la facultad de gestionar, liderar, ejecutar, promover y coordinar, mediante sistemas de cooperación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras, actuaciones urbanas integrales para la recuperación y transformación de sectores deteriorados desde el punto de vista urbanístico y social, o no deteriorados de baja densidad y servidos por transporte masivo con alto potencial de edificabilidad mediante programas y proyectos de desarrollo y renovación urbana, y en general, de proyectos estratégicos en cualquier clase de suelo de acuerdo con lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial vigente.
Si bien es cierto que la Ley colombiana establece un régimen jurídico a través de las Alianzas Público Privadas (APP) como instrumento que busca la vinculación de capital privado para la provisión de bienes públicos y de sus servicios relacionados, la Empresa tiene la facultad para desarrollar tareas de gestión público-privada a través de la estructuración conceptual y estratégica de los proyectos con la participación del sector privado, o inclusive ser aportante de recursos para el desarrollo de los mismos, sin que necesariamente se rija por los términos o condiciones establecidas en la Ley de Asociaciones Público-Privadas.
Entre los temas que se identifican como prioritarios para el logro de los objetivos del ordenamiento territorial de una ciudad como Bogotá, se busca reducir el déficit de vivienda, aumentar la provisión de equipamientos, mejorar la generación de espacio público y potencializar su infraestructura. En este sentido, la Empresa se encarga de priorizar zonas de interés alrededor de cuatro líneas estratégicas, atractivas para la inversión:
Línea 1: Proyectos de Desarrollo y Renovación Urbana en Bordes Viales.
Corresponde a la identificación de zonas de la ciudad, donde se observa la oportunidad de desarrollar proyectos asociados a la construcción y ampliación de vías, corredores troncales de buses (BRT-TransMilenio) o manzanas que se localizan en torno a perfiles viales construidos que se caracterizan por tener un bajo aprovechamiento urbanístico en relación con su potencial.
Línea 2: Proyectos asociados al desarrollo de Infraestructura y Equipamiento.
Comprende la identificación de áreas de la ciudad relacionadas con la formulación y construcción de infraestructura social, en torno a Parques Metropolitanos y Zonales, Colegios, Hospitales entre otros grandes equipamientos de la ciudad (existentes y proyectados), así como las manzanas que hacen parte de las áreas aferentes a las estaciones de la Primera Línea del Metro de Bogotá (PLMB).
Línea 3: Proyectos de Desarrollo y Renovación Urbana asociados a la cualificación del Espacio Público
Está determinada por la identificación de barrios que presentan déficit de espacio público, debido a su origen informal o desarrollos incompletos generalmente caracterizados por una alta ocupación del suelo con alturas entre 1 y 3 pisos. Los análisis preliminares para la delimitación de áreas de oportunidad incluyen un análisis del valor de los inmuebles, con el fin de garantizar la viabilidad financiera para el desarrollo de proyectos de renovación urbana.
Línea 4: Proyectos Integrales de Desarrollo y Renovación Urbana
Comprende la delimitación de áreas de oportunidad para la formulación e implementación de grandes proyectos de renovación urbana, que se identifican por tener una o más de las siguientes características: localización estratégica, deterioro físico, económico o social, bajo aprovechamiento, déficit en infraestructura, equipamientos y espacio público, estos últimos para fomentar la interacción ciudadana, propiciando lugares para el encuentro, la lúdica, la cultura y el sano esparcimiento, de modo que se promueva la vida y la equidad.
En todas las líneas de proyectos, la tarea de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá se enmarca en la formulación de la norma urbana, ya sea de iniciativa pública o privada, la gestión de suelo mediante enajenación o expropiación a favor propio o de terceros y la generación de proyectos urbanos integrales que incluyen el uso de vivienda desarrollados por terceros. Es así que la Empresa se convierte en el aliado estratégico en aspectos técnicos, financieros e inmobiliarios para el desarrollo de proyectos urbanos en Bogotá D.C.
El presente informe contó con la colaboración de Camila Espinosa Sánchez, Marisol Ruiz Cano y Waldo Yecid Ortiz Romero.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
