Recientemente fuimos invitados a la presentación para los medios de la ultima investigación sobre uno de los mercados más prometedores de oficinas de Buenos Aires, realizado en conjunto por la oficina argentina de Cushman & Wakefield y Oficina Urbana. Se trata de una investigación que releva la situación actual del principal acceso a la Ciudad de Buenos Aires.
Herman Faigenbaum, Director General de la oficina local de Cushman & Wakefield, resaltó en su introducción que “Panamericana sigue siendo uno de los sectores más dinámicos en el segmento corporativo de BA. Más empresas quieren mudarse, casi no hay vacancia, los espacios disponibles se ocupan rápidamente. Pero al estudiar este mercado, fuimos descubriendo que todo lo construido sobre este eje era un conjunto de edificios se podría decir con un crecimiento desordenado. Por eso decidimos hacer esta investigación, para entender cuales son los vectores y potencialidades de ahora en mas.”
Para Roberto Converti, Director de Oficina Urbana, este fue un trabajo integrado e interdisciplinario. “En nuestra empresa nos gusta estudiar el mercado, anticiparnos al futuro, ver lo que vendrá. El nuevo fenómeno urbano tiene que ver con los crecimientos. Panamericana es uno de los ejes de mayor desarrollo de la red urbana, y lo seguirá siendo para los próximos años, siendo la sede de localización de los nodos y estrategias de una parte importante de esta red. Esta fue una zona tradicionalmente industrial, pero hoy muchas de estas industrias se han mudado a parques industriales, entonces los espacios que ocupaban se reutilizan y parecen otros nuevos”.
Según Faigenbaum el gran desafío con este informe es ordenar el desarrollo, buscar como usar lo que hoy existe a favor de lo que esta por venir. No se trata de generar nuevos polos o zonas, sino, de reordenar o enfatizar el destino que hoy están teniendo determinadas zonas del eje. “Esperamos alentar la idea de una red de actores , públicos y privados, para que piensen en base a lo que hoy existe, para potenciar lo que hay”, enfatiza el directivo de Cushman.
Para Converti, “el salto cualitativo de las ciudades del futuro está basado en una regla de comunidad, de redes y relaciones sociales. Y en este sentido es que se ha detectado un potencial mediante esta investigación, que permitirá pensar en distritos o núcleos que reúnan comunidades con intereses afines.
Y así nace esta propuesta de los Distritos”.
El estudio identifica tres núcleos con actividades más específicas, que permiten pensar en Distritos.
El Distrito Creativo que se podría encuadrar a lo largo de los ejes Dardo Rocha con Thames y Diego Carman con Fondo de la Legua. La zona posee un gran atractivo por su entorno verde y gran oferta de servicios comerciales y gastronómicos, así como un perfil también residencial. El perfil de este sector está confirmado por oficinas destinadas preferentemente a profesionales y empresas relacionadas con la TV, agencias, diseño, publicidad y arquitectura, ocupando superficies de diverso tamaño, en edificios bajos, de 3 pisos máximo. Hoy presenta básicamente un perfil de oficinas B, con un stock de 35.847 m2 , una vacancia del 15.7% y el precio de alquiler ronda los 20 U$S /m2/mes.
El Distrito del Conocimiento, que se concentra sobre el eje de Panamericana, entre Thames y Ugarte, se destaca por reunir edificios relacionados con el consumo masivo, los servicios financieros y la producción industrial. Reúne a los principales y mas grandes edificios clase A de la zona, muchos de ellos funcionando bajo el concepto de Complejo de oficinas, con una superficie rentable que ronda los 10.000 m2 hasta los 50.000 m2, con las plantas más grandes del mercado. Además, cuentan con un ratio de cocheras mayor al de la Capital Federal. Muchos de los últimos proyectos de esta zona han sido construidos bajo las normas LEED, certificándose como edificios sustentables. Reúne al 2015 un stock de 213.182 m2 de oficinas (164.152 para clase A y 49.030 para clase B), presenta una vacancia del 5% para las A y 33 % para las B, y el precio de alquiler es de 24 U$S /m2/mes para las clase A y 20.3 U$S /m2/mes para las B.
El Distrito de la Innovación funciona como centro de oficinas y servicios, y se configura en el nodo entre la Av. Gral. Paz y la Panamericana, a la vez que articula como frontera entre CABA y GBA. El sector integra edificios inteligentes con un alto grado de tecnología y valor agregado en el Management. Presenta la particularidad que aun tiene muchos terrenos por desarrollar. Es un sector demandando por las empresas dado que les permite radicarse en zona norte pero dentro de CABA (por temas impositivos). Un ancla importante de esa zona es sin duda el shopping Dot. El stock relevado es de 66.146 m2 (19.246 m2 para las oficinas Clase A y 46.900 m2 para las B), la vacancia es del 29.6% para las A y 5% para las B, y el valor de alquiler por m2/mes es de U$S 24.5 para las de clase A y U$S 18.8 para las clase B.
Como conclusión del informe presentado por Cushman&Wakefield Argentina y Oficina Urbana, podemos decir que se reconoce un nuevo ciclo de oportunidad para la zona. Teniendo en cuenta las características existentes y normativas actuales, la idea es redirigir las inversiones públicas y privadas para especializar el territorio, así como la producción en oficinas en los tres espacios diferenciados y definidos como los Distritos que hemos mencionado anteriormente, generando además un sistema urbano mejor al actual, brindando una identidad y pertenencia particular a cada distrito.
Fuente: Prensa Real Estate
