El Mercado del Retail en Costa Rica tiene buenas perspectivas y nuevos modelos tienen lugar en el segmento. En lo que respecta al inicio de este 2017 se han identificado alrededor de 25.500 m2 en construcción en 20 proyectos, y otros 15 están en etapa de análisis.
Para saber más de esta industria, entrevistamos a Frank Quirós, Consultor y Analista de Mercado de Newmark Grubb Central America.
ANUARIO INMOBILIARIO: ¿Cómo se ha comportado el mercado del retail en Costa Rica durante el 2016?
FRANK QUIROS: El mercado de retail en Costa Rica se ha comportado relativamente estable en términos de disponibilidad y precios de arrendamiento en el último tiempo. El primer indicador, pasó de 8,73% en el cuarto trimestre del 2016 a 8,61% en los tres primeros meses de 2017. En cuanto a precios de arrendamiento, se dio una caída sumamente pequeña de U$S 21,64 a U$S 21,31 por m2.
En términos de categoría de edificios, los inmuebles clase A (inmuebles nuevos y con mejores condiciones) han ido creciendo en inventario desde 612.871 m2 en el 2013, hasta 866.114 m2 en la actualidad, mientras que su disponibilidad ha fluctuado entre un 6%-8%, cifras que se consideran bastante sanas. En contraste, los inmuebles clase C han mostrado absorciones negativas en los últimos tiempos y se estima que esta tendencia va a continuar. La disponibilidad de estos se ubica en un 12%.
¿Cuáles son las zonas con mayor desarrollo comercial hoy, y cuáles consideran que son las zonas con mayor potencial de desarrollo para los próximos dos años?
En lo que se conoce como la Gran Área Metropolitana o GAM, se identifica un inventario de 1.907.944 m2 construidos, de los cuales 402.317 m2 se ubican en San José Oeste, que comprende zonas como Santa Ana, Escazú y Ciudad Colón. Este sector de San José es el que históricamente ha contenido el mayor inventario y se estima que seguirá creciendo en los próximos tiempos, sobre todo con la tendencia de desarrollo residencial amplio en Ciudad Colón, lo cual probablemente va a incentivar al comercio en la zona.
Otras zonas que representan una gran cantidad de inventario son San José Este, la cual comprende cantones de gran desarrollo como San Pedro y Curridabat, que representan un inventario de 322.640 m2. Se estima que seguirá creciendo en los próximos años de manera constante de la mano del auge residencial.
¿Como es el perfil de centro comercial más demandado hoy por el consumidor en Costa Rica? ¿Hay nuevos modelos?
Históricamente, el producto tipo Centro Regional (grandes malls) es el que muestra la menor disponibilidad en los últimos años, ubicándose actualmente en un 4.99%. Sin embargo, hemos percibido un mayor apetito del consumidor hacia los desarrollos comerciales tipo Centro de Comunidad (plazas comerciales), que son desarrollos de una menor escala y representan ventajas en conveniencia que han llegado a absorber una parte considerable de la demanda comercial.
En los últimos años, se ha identificado en Costa Rica una tendencia hacia los desarrollos de uso mixto, en donde se mezcla usualmente un componente residencial o de oficina con uno comercial, el cual supla las demandas del mercado cautivo que los mismos proyectos generan.
¿Qué es el modelo “Free Standing”? cómo impacta en el mercado?
Los productos comerciales tipo free-standing consisten en edificios ocupados por un sólo inquilino principal. Incluye tiendas de departamento suburbanas autónomas (ej. Wal-Mart), así como tiendas de departamento autónomas (que no son parte de un centro comercial). Usualmente, rondan los 500 m2 o más, y sus precios de arrendamiento por lo general son más bajos al promedio, ya que se trata de áreas mucho mayores. Estos inmuebles por lo general son desarrollos hechos a la medida.
¿Es un mercado abierto a inversores o developers extranjeros?
Definitivamente, el mercado comercial en Costa Rica está conformado por todo tipo de inversionistas, tanto nacionales como extranjeros. Si bien es cierto que los procesos de permisos pueden tomar en algunas ocasiones varias semanas (como es usual en algunos países de la zona), no existe ninguna restricción en cuanto a la nacionalidad de la entidad desarrolladora. Un ejemplo reciente de nueva inversión es Alegría Plaza, proyecto comercial y corporativo que ejecuta la desarrolladora salvadoreña Bambú Developments, en Lindora de Santa Ana.
¿Cuál es su recomendación hacia los developers e inversores en este segmento?
El mercado se encuentra en un punto saludable, ya que actualmente la disponibilidad general se ubica por debajo del punto de equilibrio del 10%. A pesar de esto, los desarrolladores deben tener cuidado y realizar los respectivos estudios de mercado para no saturar zonas en específico, que posteriormente pueden afectar el mercado general.
Se sugiere que los desarrolladores integren el comercio con actividades recreativas complementarias que generen un tráfico constante en los desarrollos. Es decir, que el ambiente promueva que los consumidores vayan al punto comercial por la calidad de espacio que brinda y que este sea complementado con el comercio.
Fuente: Anuario Inmobiliario 2017 – www.mktre.com/anuarioinmobiliario
