Por: Elena Peralta
La falta de crédito bancario y el levantamiento del cepo han llevado a los negociadores inmobiliarios a desarrollar nuevas estrategias de inversión, entre las que se destacan la construcción de emprendimientos en pozo como una de las opciones más elegidas para invertir en el Real Estate local.
La oferta de fideicomisos, originalmente limitada a desarrollos residenciales, se amplió a más tipologías y afinando bien la mira se puede hacer una buena diferencia entre el precio de entrada a la reventa al final de obra. “Los valores de las propiedades que se compran en pozo tienden a terminar alcanzando un margen de hasta el 50 por ciento de la inversión, dependiendo del momento en el que se ingresó al pozo”, calcula Mercedes Ginevra, directora Comercial de Gnvgroup.
En Madero Harbour, su último emprendimiento en Puerto Madero, el grupo abrió el fideicomiso a estudios apto profesional que se vendieron ya amueblados, pensando en una renta segura. “Muchas unidades se entregaron con equipamiento parecido al de un hotel. Se alquilan muy bien para estudiantes o extranjeros y los valores parten en de US$ 200.000, con una rentabilidad que puede llegar hasta un 6 por ciento anual dependiendo de las vistas y terminaciones”, agrega Ginevra.
“La inversión en la compra de departamentos de pozo siempre es rentable”, asegura Félix Brie, director de la inmobiliaria Díaz Mayer & Brie Propiedades. El broker afirma que a la virtud histórica de resguardo de valor del ladrillo, los fideicomisos suman la posibilidad de hacer un buen número al final de la obra. “No sólo se mantiene el capital invertido en dólares sino que se obtienen beneficios con un piso de mínima del orden del 10 por ciento, un promedio del 20 y algunos casos puntuales en los que se ha superado el 50 por ciento”, asegura.
Del 10 al 50 por ciento hay un buen trecho. Encontrar la mejor oportunidad y entrar en el momento justo es la clave para hacer la mejor diferencia. “El rendimiento lo marca el proyecto y los diferenciales que tenga”, asegura Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto & Asociados.
El desarrollador, detrás de varios proyectos premium en Puerto Madero, el casco histórico porteño y Rosario, asegura que el inversor elige apostar más a un desarrollo que a una tipología en particular. “Es momento de enfocarse en unidades que tengan definido un público, más allá de su superficie. Departamentos en proyectos de buena calidad y funcionales acordes a la demanda del mercado genuino en la zona en la que están emplazados”, afirma.
En ese contexto, Fernández Prieto asegura que los desarrollos AAA son una apuesta segura. “Un inversor le gana entre un 20 y un 30 por ciento en dólares a un departamento premium. El mercado de Puerto Madero está activo y eso se ve reflejado tanto en el incremento de la ocupación del barrio como en los valores de compra y venta tanto de productos a estrenar como en pozo”, dice.
Según los números que maneja Fernández Prieto & Asociados, el valor del m2 en Puerto Madero viene subiendo en forma escalonada desde marzo. “Nuestra perspectiva es que para 2016 el crecimiento sea del 20 por ciento anual. En lo que respecta a los alquileres, la suba es menor, estamos en un promedio de entre un 5 y un 10 por ciento anual”, explica.
The Link Tower, uno de los últimos proyectos del grupo, hace eje en ese concepto. Ofrece 130 residencias de lujo con vistas al Dique Uno, distribuidas en una torre que demandará una inversión de US$ 42 millones. Las unidades cotizan a un promedio de US$ 4000/m2 y se pueden financiar al 100 por ciento en pesos.
Pablo Lowenstein, socio director de Haus Developers, recomienda un combo seguro: dos ambientes en el corredor Norte de Capital. “Belgrano, Palermo y Recoleta hoy tienen una demanda activa de clientes e inversores. Son barrios consolidados, en donde la vivienda permanente tiene un alto valor de reventa y el alquiler temporario también da una buena renta”, explica.
La desarrolladora tiene una docena de proyectos en ese corredor, con un target rendidor: vivienda permanente para clase media acomodada y profesionales. “Son unidades muy comerciales y, en épocas sin sobresaltos, de venta rápida. La rentabilidad del alquiler es de 4 a 6 por ciento. La reventa puede fluctuar de acuerdo a cómo impacte el ciclo económico en la inversión, pero debería ser de por lo menos un 25 por ciento en moneda constante”, explica Lowenstein.
El grupo, como la mayoría de los operadores, encontró la veta de ofrecer financiación propia ante la poca oferta bancaria. Los planes para una unidad de dos ambientes arrancan con un boleto de $ 450.000 y cuotas de $ 25.000.
Fuente: Revista Apertura
