La oficina argentina de JLL ha presentado su ya tradicional informe del mercado corporativo, una guía infaltable para entender la dinámica y las perspectivas de la oferta y demanda de las oficinas en Buenos Aires.
En el segundo trimestre de 2018 uno de los aspectos más relevantes en la coyuntura económica argentina fue la variación en el tipo de cambio; tras una suba desde principios de año hasta fines de abril que lo había llevado desde los ARS 18,6 por dólar hasta ARS 20,5, en mayo y junio se produjo una aceleración de la depreciación del peso, lo que provocó que la paridad ascendiera a ARS 28,8 por cada dólar. Este valor significó una devaluación superior al 50 % en lo que va de 2018.
En materia de inflación, durante la primera mitad de 2018 según el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), el acumulado hasta mayo fue de 11,9 %, es decir, una cifra muy cercana al máximo de 15 % que el gobierno había anunciado como meta para todo el año.
Por otra parte, los datos recientemente difundidos sobre la inversión extranjera directa (IED) dan cuenta de una importante recuperación de la misma en 2017, con un aumento del 253 % respecto al año previo. Cabe destacar que, si bien 2016 fue el peor año en términos de IED desde 2003, esta recuperación se dio en el marco de una caída generalizada por tercer año consecutivo en la recepción de inversiones a nivel latinoamericano.
En cuanto a la construcción, el Indicador Sintético de la Actividad de Construcción (ISAC), realizado por el INDEC, acumula una suba del 12,4 % al cabo de los primeros cinco meses del año en la comparación interanual. De esta manera, continúa la tendencia alcista registrada desde la primera mitad de 2017, pero con una morigeración de su ritmo creciente.
OFERTA
Durante el segundo trimestre del año, el inventario de oficinas corporativas de Buenos Aires se ubicó en 1.458.000 metros cuadrados, entre los cuales se encuentran 17.000 metros cuadrados que ingresaron en el actual período, distribuidos en dos inmuebles que se sumaron al submercado Zona Norte GBA y uno a Zona Norte CABA.
En materia de vacancia, se constató un valor muy similar al del primer trimestre del año, al ubicarse en 5,4 % (5,2 % durante los primeros tres meses). Por otro lado, en el periodo en análisis dejó de verificarse una tendencia que se venía registrando desde 2015; desde esa fecha, la disponibilidad en inmuebles categoría A fue siempre menor a la registrada en la clase AB. Sin embargo, en este trimestre esa brecha prácticamente desapareció (5,4 % para la clase A y 5,5 % para la AB).
Los submercados Zona Norte CABA y Plaza Roma sobresalieron por presentar las vacancias más bajas del mercado. En el primero de ellos, se verificó solo 1,2 % de espacios vacantes, y en el segundo 1,7 %. Se destaca, además, que toda la disponibilidad se concentró en 39 inmuebles, es decir, un 33 % del stock. Cabe señalar, adicionalmente, que el submercado Zona Norte GBA es el que presenta mayor cantidad de edificios con superficies disponibles superiores a los 3.000 metros cuadrados (solo ocho de los inmuebles del stock poseen este nivel de disponibilidad y tres de ellos se ubican en el norte del Gran Buenos Aires ).
En cuanto a nuevas incorporaciones, se prevé que ingresen en lo que queda del año 118.000 metros cuadrados. Asimismo, entre 2019 y 2020 se inaugurarán 232.000 metros cuadrados, por lo que, en dos años, el stock de Buenos Aires habrá incorporado 367.000 metros cuadrados nuevos (un 25 % del inventario actual). Los submercados Zona Norte GBA y Zona Norte CABA concentrarán el 65 % de estos nuevos espacios (35 % y 30 %, respectivamente).
DEMANDA
La absorción neta durante el segundo trimestre del año alcanzó los 12.500 metros cuadrados, un valor inferior al promedio trimestral histórico registrado desde 2010 (16.800 metros cuadrados). Con el propósito de dimensionar este valor, corresponde mencionar que un porcentaje importante de esta superficie pertenece a dos inmuebles que se incorporaron al stock ocupados en su totalidad en los submercados Zona Norte CABA y Zona Norte GBA, lo cual permitió que se impusieran como las zonas con mayor ocupación de espacios.
Los submercados Catalinas y Microcentro –con 3.400 y 3.100 metros cuadrados, respectivamente–, son los que peor performance mostraron en este trimestre. En el caso del primero de ellos, solo en 2010 la liberación de espacios fue mayor a la observada en el actual período de análisis.
PRECIOS
El precio promedio de alquiler solicitado se mantuvo prácticamente sin alteraciones con respecto al observado en el trimestre anterior (USD 27,2 por metro cuadrado y USD 27,3 por metro cuadrado a principio del año).
De igual manera, al analizar los precios de acuerdo a las categorías, se registró una tendencia muy estable tanto en la comparación entre trimestres como en la comparación interanual. En efecto, durante el segundo trimestre de 2018 el precio promedio para la categoría A fue de USD 31,2 por metro cuadrado (USD 31,9 por metro cuadrado en el trimestre anterior y USD 31,3 por metro cuadrado en la primera mitad del año anterior). Para los inmuebles clase AB, el precio promedio por metro cuadrado se ubicó en USD 24,1 (alcanzó los USD 23,9 por metro cuadrado tres meses antes y USD 24,4 por metro cuadrado en 2017).
El submercado Catalinas presentó el promedio de valores más elevado del trimestre, con USD 32,3 por metro cuadrado por mes, seguido por Macrocentro Norte con USD 31,2 por metro cuadrado. En esta oportunidad el submercado Macrocentro Sur registró el valor promedio más bajo del mercado, al alcanzar los USD 24,1 por metro cuadrado.
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