Tanto el sector público como el privado se encuentran trabajando activamente en estrategias para la tan ansiada reactivación económica ¿Por qué la inversión inmobiliaria puede ser la clave de la economía post-cuarentena? ¿Qué debería hacer el gobierno? ¿Habrá nuevas oportunidades de inversión? Un grupo de expertos de la industria nos dan su opinión.
La inversión inmobiliaria desde el punto de vista del desarrollador
Consultados sobre las bondades de la inversión inmobiliaria, un selecto grupo de desarrolladores no dudaron en afirmar que la apuesta por el ladrillo es la que mayor estabilidad y rendimiento ha tenido en Argentina en las últimas décadas.
En opinión de Ezequiel Chomer, Director Financiero de Grupo Chomer, “si la inversión inmobiliaria no es la mejor, está entre las mejores. Desde 1990 hasta hoy, las propiedades se han valorizado cerca de 5 veces, con altibajos, claro, pero no muy distintos al resto de los activos. Su principal atractivo es gran solidez de los precios y la mayor seguridad derivada de la materialidad del activo”.
Reforzando la idea, Federico Rosbaco, CEO de la desarrolladora Rosbaco & Partners, afirma que “según un estudio reciente al que tuvimos acceso, en los últimos 30 años la inversión en inmuebles es la que mayor rendimiento obtuvo comparada con el plazo fijo en pesos, la inversión en bonos soberanos y las acciones. Mientras que en esa comparación el ladrillo o m2 da un estimado de 8% anual para las últimas tres décadas, los bonos arrojan un 3% y los plazos fijos y acciones menos del 1%”.
Adolfo Curi, Presidente de Grupo Posadas, una de las empresas más importantes del rubro de inmuebles industriales, apunta que, también en su segmento, la inversión representa una gran oportunidad ya que “el costo de la construcción, en el rubro industrial, está en valores mínimos históricos. Tomando como referencia precios de 2019, el costo de construir hoy un centro de distribución triple A es 50% menor”.
Además de la solidez que ha demostrado tener la inversión inmobiliaria en la Argentina, los desarrolladores coinciden en que la inversión en ladrillos está muy arraigada en la idiosincrasia argentina, ya que se lo considera un resguardo de valor frente a las continuas crisis.
Para Rosbaco, “el inversor promedio históricamente se ha refugiado en el ladrillo como resguardo de capital. Creo que hay algo cultural pero también desde lo fáctico, en lo que hace a la experiencia de nuestra historia económica y de cómo el ladrillo ha dado un buen rendimiento o rentabilidad al inversor. Por otro lado el público millennial es el que está hoy más al tanto de la inversión en bonos y acciones, al tener una visión más global de la economía. De todas maneras ese mismo público no escapa de la situación actual y también mira al ladrillo como opción. Finalmente los inversores de capital de mayor poder adquisitivo, que suelen tener una cartera de inversiones variada, están también ampliando esa cartera, invirtiendo en m2 desde pozo ya que los otros instrumentos financieros no están otorgando una rentabilidad atractiva”.
Según Enrique Rebaudengo, socio de Covacations Group que vende a través del sistema fractional, este aspecto cultural, tan típicamente argentino, no se da en el exterior. Para el empresario, “en otros países no se platea el acceso a la vivienda como en nuestro país. La existencia de financiación de largo plazo permite a su comunidad asumir créditos por la vivienda, el auto, etc.; adaptando sus necesidades, los crecimientos familiares y laborales a su capacidad crediticia”.
Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora rosarina G70, piensa además que “la cultura del real Estate está presente en la mayor parte del mundo y muy marcada en países desarrollados, solo que el acceso a la vivienda está mucho más simplificado por el crédito hipotecario, gran materia pendiente en Argentina”.
Financiamiento y entorno legal
Los desarrolladores consultados opinaron además sobre las herramientas de financiación con las que cuenta Argentina, y las que restaría sumar para generar un mercado más dinámico y que pueda incentivar la reactivación post-cuarentena.
En opinión de Rosbaco, el gobierno debería “impulsar préstamos de emergencia para la reactivación de obras en curso, activación y simplificación de regímenes de exenciones impositivas, mayores estímulos fiscales para inversores o clientes finales que inviertan en real estate, mayor impulso a créditos hipotecarios que se ajusten por el Coeficiente de Variación Salarial, nuevos blanqueos de capitales o beneficios a aquellos tenedores de capital en el extranjero para que puedan nacionalizar ese capital con beneficios impositivos si se invierten en el sector del real estate”.
Además, el desarrollador sostiene que convendría “avanzar con la Ley de Viviendas que se estaba debatiendo para incentivar la construcción, el uso de aportes previsionales como instrumento de financiación para la compra de vivienda como existen en otros países del continente, entre otros. Muchos de estos puntos han sido presentados al gobierno desde la UOCRA, la CEDU y la AEV y creemos que será tomada en cuenta por el gobierno en su planeamiento de reactivación pos pandemia”.
Para Chomer, en cambio, “lo que falta no son necesariamente las herramientas, sino las condiciones de estabilidad macroeconómicas para que esas herramientas puedan desarrollarse. De nada sirve un crédito hipotecario en UVAs si la inflación bordea el 60% anual. Sí estamos muy atentos a la posibilidad de que los fideicomisos financieros puedan invertir en el mercado inmobiliario sin duplicación impositiva, pero falta esperar aún la reglamentación de la AFIP y no queremos anticipar opiniones hasta ver cómo funciona”.
Conclusiones
Finalmente, los desarrolladores se refirieron a las oportunidades que el mercado post-cuarentena podría ofrecer, especialmente para aquellos inversores que poseen los dólares disponibles para volcarlos al real estate.
En ese sentido, Rebaudengo sostiene que “para una parte de la sociedad constituida como ahorristas dolarizados, la situación de baja de precios de los inmuebles se plantea como una oportunidad, tanto en propiedades usadas como en las construcciones nuevas, donde a pesar de la inflación imperante se ven beneficiados en sus valoraciones que han bajado un 40% en la moneda extranjera”.
Milsztejn aporta que, desde su punto de vista el real estate “es uno de los sectores que más movilizan la economía, produciendo una gran fuente de empleo entre los rubros directos e indirectos de una obra. Las oportunidades post-pandemia estarán fundamentalmente el segmento vivienda, pero repensando el producto y adaptándolo a la nueva realidad. Hoy hay consultas y se están cerrando algunas operaciones a valores actuales con compradores que compran con sus ahorros y los quieren hacer valer”.
Por último, en opinión de Adolfo Curi, para el caso de los inmuebles industriales “actualmente, no hay operaciones. Si algún propietario necesita vender un depósito, tendrá que ofrecerlo a un precio muy acomodado, dado que el costo de reposición ha bajado. Pero no lo veo como una tendencia. Hoy la oportunidad está en la obra nueva. El sector, como canalizador de ahorro, siempre ha sido motor de la economía en períodos recesivos. Creo que será un actor clave en la recuperación”.
